Plazo para escriturar una vivienda desde la firma del contrato de arras | Gloval

Has firmado o estás a punto de firmar el contrato de arras para tu vivienda. ¿Conoces los plazos que implica?

El periodo entre un contrato de arras y la escritura pública no es fijo por ley en todo el territorio nacional, sino que es el que acuerden libremente las partes en el documento. Por ejemplo, el plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid suele pactarse entre 1 y 6 meses, permitiendo al comprador gestionar la financiación y otros trámites. El periodo más común se sitúa en torno a los tres meses, aunque si no se puede cumplir, siempre se puede acordar una prórroga.

Vas a comprar o vender una vivienda y vas a redactar un contrato de arras, pero no tienes claro cuál es el plazo más habitual o recomendable para tener el tiempo suficiente antes de escriturar, te lo explicamos a continuación:

• ¿Cuál es el plazo que tengo para escriturar desde la firma del contrato de arras?
• Factores a considerar
• Factores que influyen en el plazo
• ¿Y si vence el contrato de arras?
• Prorrogar el contrato de arras
• Anulación del contrato de arras por fuerza mayor
• ¿Cómo reclamar el incumplimiento de las arras?

La duración será la que libremente acuerden comprador y vendedor. Si te encuentras en la capital, el plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid dependerá de las circunstancias particulares de la operación, especialmente de la necesidad de financiación. El plazo establecido en un contrato de arras depende de las circunstancias de cada caso particular, teniendo en cuenta principalmente si tienes que solicitar una hipoteca.

• Periodo habitual: Lo usual es determinar unos 90 días. Este plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid suele ser suficiente para culminar los trámites bancarios y burocráticos.
• Términos más reducidos: Sin financiación de por medio, el plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid podría acortarse a 30 o 60 días.
• Duración límite: Si bien no hay una normativa legal que lo regule, generalmente se estima un máximo aproximado de seis meses para la vigencia del acuerdo de arras.

El plazo establecido en un contrato de arras depende de las circunstancias de cada caso particular, teniendo en cuenta principalmente si el comprador necesita solicitar una hipoteca. Por ello, lo más aconsejable suele ser establecer un mínimo de tres meses para disponer del tiempo necesario.

• Consenso entre las partes: Este constituye el elemento primordial, puesto que no existe una fecha límite estipulada por ley, sino que es el que se negocie y se explicite en el acuerdo de arras.

• Tramitación de la financiación: Es el motivo primordial de dilación. Al calcular el plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid, hay que contar con el tiempo de tasación y aprobación del préstamo.

• Trámites complementarios: Se deben tener en cuenta otras gestiones, como el desalojo del bien inmueble, la verificación de la situación legal de la propiedad o la obtención de las certificaciones pertinentes.

• Opción de prórroga: Es aconsejable incluir en el contrato la eventualidad de prorrogar la fecha límite si fuese imprescindible, siempre que los dos intervinientes lleguen a un acuerdo y actúen con honestidad.

• Adquisición del préstamo hipotecario: Este es el motivo primordial que puede dilatar el periodo, dado que se precisa de tiempo para gestionar la tramitación de la hipoteca.

• Desocupación del inmueble: Si el enajenante requiere tiempo para desalojar el contenido de la vivienda, esta circunstancia también será considerada al momento de establecer la duración del plazo.

Si el plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid llega a su fin sin que se haya firmado la escritura de compraventa te puedes encontrar en las siguientes situaciones:

• Si ambas partes quieren seguir adelante con la compraventa, y se ponen de acuerdo, se puede realizar una prórroga del contrato de arras, por el período que ambas partes establezcan de mutuo acuerdo, con la limitación en el caso de Catalunya de un plazo máximo de 6 meses, incluida tanto la duración inicial del contrato como la duración acordada en la prórroga.
• En el caso de que el contrato de arras venza y el comprador no quiera seguir adelante con la compraventa, se hace valer lo que se ha estipulado en el propio contrato, que por lo general implica que el vendedor se queda con la señal entregada por parte del comprador en el momento de la firma de dicho contrato. Este importe suele estar entre el 5% y el 20%, aunque el importe más frecuente para estos casos es el 10% del importe total del inmueble.
• Si la parte vendedora no quiere continuar con la compraventa, esta deberá devolver lo estipulado en el contrato, que suele ser el doble del importe depositado como señal.

Para que la extensión del plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid tenga validez, es imprescindible formalizar un anexo al convenio inicial. Es aconsejable incluir cláusulas que condicionen el contrato a la concesión de la hipoteca para proteger al comprador si el banco se demora más allá del plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid previsto.

• Acuerdo por las dos partes: i la fecha de caducidad se aproxima y los firmantes no han logrado consumar el compromiso, tienen la posibilidad de pactar una extensión del plazo.
• Anexo al contrato: Para que la ampliación del término tenga validez, es imprescindible que se formalice a través de un contrato al convenio inicial.
• Proceder con honestidad: Las partes involucradas deben evidenciar que están actuando con diligencia y buena fe, realizando los esfuerzos necesarios para dar cumplimiento a lo convenido.

Es importante destacar que no es obligatorio firmar una prórroga del contrato. Por ese motivo, si vas a solicitar una hipoteca, te aconsejamos incluir dentro del contrato de arras una cláusula por la que, como parte compradora, te encuentras en la situación de tramitar un crédito hipotecario y que dicho contrato queda condicionado a la concesión de la hipoteca, quedando sin efecto la penalización indicada inicialmente, por lo que la parte vendedora deberá devolver el importe de la señal a la parte compradora.

Esta cláusula se suele establecer con una duración propia inferior a la del contrato de arras. Por ejemplo, si el contrato de arras tiene una duración de 3 meses, se suele establecer esta cláusula con una duración de un mes o mes y medio. Te aconsejamos que indiques un plazo de tiempo suficiente para saber si se te concederán la hipoteca e iniciar los trámites de la misma.

En el caso de que te quieras acoger a esta cláusula, deberás acreditar que realmente la entidad no te concede un crédito hipotecario, quedando liberado de la penalización, siempre y cuando lo indiques dentro del plazo establecido.

Dentro de la propia ley (Código Civil español art. 1454) se establece que las causas de fuerza mayor suponen un justificante para quedar liberado de la penalización establecida en el contrato de arras. Se entiende como causa de “fuerza mayor” una circunstancia imprevisible o inevitable que pueda afectar a alguna de las partes al cumplimiento del contrato, siempre que se cumplan las siguientes características:

• Debe ser La parte afectada no puede evitar que ocurra y que tengan lugar sus consecuencias.
• Debe ser Un hecho que no se puede anticipar.
• Debe ser un suceso extraordinario. Por tanto debe ser ajeno a la parte afectada, sin que esta pueda intervenir a su voluntad.

Para poder obtener la liberación de la responsabilidad contractual por causas de fuerza mayor, será necesario demostrar de forma objetiva esta imposibilidad.

Tras esta alegación, el juez determinará si la causa de fuerza mayor expuesta cumple con estos requisitos descritos, analizando si realmente existe esta imposibilidad de cumplimiento o si realmente sí que es viable completar el procedimiento de compraventa.

Si una de las partes no respeta el plazo para escriturar desde contrato de arras en Madrid y no hay acuerdo, se ejecutan las penalizaciones.

Si el comprador no cumple con el contrato de arras, éste perderá el importe entregado en concepto de señal en el momento de la firma del contrato.

Si el vendedor no cumple con el contrato de arras, este deberá cumplir con lo que se establezca en el propio contrato, que habitualmente suele indicarse como penalización, la obligación de indemnizar a la parte compradora devolviéndole el importe de la señal por duplicado, es decir, devolver al comprador la señal e indemnizar con el mismo importe.

La resolución de este contrato se podrá efectuar de forma extrajudicial, pero si una de las partes incumple este contrato, para reclamarle judicialmente la indemnización, se deberán dar los siguientes pasos previos a la reclamación:

• Fijar una fecha para acudir a la notaría con día y hora concreto, notificándolo correctamente a la parte contraria.
• Hacer acto de presencia en la notaría y si la parte contraria no acude, solicitar al notario que levante acta de incomparecencia.
• Dar por resuelto el contrato y reclamar a la parte vendedora el cumplimiento del mismo mediante una comunicación por burofax.
• Si tras la comunicación del burofax, la parte vendedora sigue sin cumplir con la penalización contemplada en el contrato de arras, no quedará más remedio que acudir a la vía judicial, interponiendo una demanda.