¿Qué es el método de actualización de rentas?

El método de actualización o capitalización de rentas se basa en el principio de anticipación. Mediante este método, se calcula un valor técnico (valor por actualización) que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Se trata de un valor que viene determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.

Veámoslo con mayor detalle a lo largo del siguiente artículo:

• ¿Cómo se regula el método de actualización de rentas?
• ¿En qué casos es de aplicación el método de actualización de las rentas?
• ¿Cuáles son los requisitos para la aplicación del método de actualización de las rentas?
• ¿Cómo se calcula el valor de actualización de rentas?
• ¿Qué factores influyen en la capitalización de rentas?

Este método queda regulado por la Sección 4ª de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, artículos 24 a 33.

El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos, a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas.

Para la utilización del método de actualización será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• La existencia de un mercado de alquileres representativo: será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
• La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

El cálculo del valor de actualización exige:

• Estimar los flujos de caja, que pueden ser inmobiliarios (los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración) u operativos (los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración). Dichos flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año a que se refiera el valor de la tasación, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.
  • Flujos de caja inmobiliarios: en el caso de inmuebles sujetos a contrato de arrendamiento, la estimación de los ingresos de caja por alquileres y gastos recuperables tendrá en cuenta, durante el período de vigencia del contrato, las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, etc) y la situación efectiva del alquiler (morosidad, gastos recuperados, etc).
  • En el resto de casos, se considerarán las rentas netas que normalmente se obtengan en el mercado por el alquiler de inmuebles similares, teniendo en cuenta su localización, uso, características, evolución esperada en el mercado y como consecuencia de todos estos factores la probabilidad de su ocupación efectiva.

• Estimar el valor de reversión (valor del inmueble al término de un determinado período de estado de uso, explotación o al final de su vida útil)
• Elegir el tipo de actualización, adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas
• Aplicar la fórmula de cálculo: el valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido.

Los factores que influyen en la capitalización de rentas son:

• Ingresos netos de alquiler:El valor de la capitalización de rentas es directamente proporcional a los ingresos netos de alquiler.
• Tasa de capitalización:El valor de la capitalización de rentas es inversamente proporcional a la tasa de actualización utilizada. Esta se ve afectada por la ubicación (los inmuebles ubicados en zonas con alta demanda de alquiler tendrán una tasa de capitalización más baja), por el tipo de propiedad y por las condiciones del mercado inmobiliario (en un mercado con alta demanda de inmuebles la tasa de capitalización será más baja).

Tras estas líneas esperamos haberte ayudado a comprender mejor este método y los parámetros de cálculo del mismo. Te recordamos que en GLOVAL realizamos tasaciones de todo tipo de inmuebles conforme a los estándares regulados por la normativa, ofreciendo servicio en todo el territorio nacional a través de una amplia red de profesionales expertos para la valoración de todo tipo de bienes.