¿Qué es la Edificabilidad de un Terreno y cómo se calcula?

La edificabilidad expresa el potencial de construcción permitido en un terreno, basado en ciertas regulaciones y normativas establecidas por las autoridades en materia de urbanismo. Por tanto, determina cuánto y de qué forma se puede construir en un terreno, influyendo en el desarrollo urbano y en el valor de éste.

Aprendamos más sobre este concepto abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Cómo se mide y se expresa la edificabilidad?
• ¿Es lo mismo edificabilidad que ocupación?
• ¿Qué factores influyen en la edificabilidad asignada a un terreno?
• ¿Qué expresa la edificabilidad en el desarrollo urbano?
• ¿Qué diferencia hay entre edificabilidad bruta y neta?
• ¿Cómo se calcula la edificabilidad efectiva de un solar?

Esta capacidad de construcción se mide generalmente en términos de la superficie máxima construible, o en relación con otros parámetros como la altura de los edificios, su profundidad edificable, el número de plantas o la ocupación del suelo.

La edificabilidad de un terreno residencial suele expresarse por su coeficiente de edificabilidad, expresado en tanto por uno; y sus unidades en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m²t/m²s). En caso de suelos no residenciales también se suele expresar por su volumen (m³).

No. Hay que diferenciar entre edificabilidad y ocupación de una parcela. La ocupación sería el porcentaje de superficie de suelo que se puede ocupar para la construcción de la edificación y se expresa en tanto por ciento (%).

Los factores que influyen en la edificabilidad de un terreno incluyen:

• Planificación urbanística: Conjunto de normas y parámetros que especifican el uso del suelo. Incluyen los planes de ordenación territorial o supramunicipales
• Normativas locales: Las ordenanzas municipales y planes de ordenación urbana establecen los límites y condiciones para edificar en una zona determinada.
• Infraestructuras y servicios disponibles: La disponibilidad de servicios básicos como agua, electricidad, y acceso a vías puede influir en la edificabilidad.
• Clasificación del suelo: Dependiendo de si el suelo es urbano, urbanizable o rústico, habrá diferentes criterios de edificabilidad.
• Uso del suelo: Categorías que clasifican el suelo y que lo regulan, pudiendo ser residencial, comercial, industrial, etc.

La edificabilidad influye en la forma y estructura del desarrollo urbano de una población. Un mayor coeficiente de edificabilidad permite construcciones más densas, como suele pasar en núcleos urbanos superpoblados con edificaciones plurifamiliares entre medianeras de gran altura. Por el contrario, un coeficiente bajo permite espacios menos congestionados y abiertos como en zonas urbanas periféricas con viviendas unifamiliares aisladas.

Existen dos tipos principales de edificabilidad: la edificabilidad bruta y la edificabilidad neta. La principal diferencia radica en la inclusión o exclusión de ciertos espacios que pueden no ser considerados útiles para la construcción.

Se refiere a la cantidad total de superficie construible permitida en un área específica, incluyendo todas las parcelas de un terreno, ya sean áreas públicas y privadas. Incluye todas las plantas de un edificio, tanto las sobre rasante (las que están por encima del nivel del suelo) como las subterráneas (como sótanos o garajes). Se mide como la relación entre la superficie total edificable y la superficie total del área de planificación, incluyendo calles, parques y otros espacios públicos.

Se refiere a la superficie construible permitida sobre una parcela específica de terreno, excluyendo las áreas destinadas a espacios públicos, calles, parques, zonas verdes y otras infraestructuras comunes. Se utiliza para calcular la capacidad de construcción efectiva dentro de una parcela individual. Y esto incluye los espacios destinados a zonas comunes, circulación, equipamientos, espacios libres, dentro de dicha parcela. La edificabilidad neta, por tanto, ofrece una imagen más precisa de la cantidad de superficie que realmente se puede utilizar para fines constructivos.

La edificabilidad de una parcela se calcula mediante el coeficiente de edificabilidad (e) expresado en m²techo/m²suelo, aplicado a la superficie de la parcela (S_c). También hay que tener en cuenta otros factores en el cálculo, como puede ser la ocupación, la altura máxima permitida, la profundidad máxima edificable, la distancia a los lindes de la parcela, etc.

En el caso hipotético de tener un terreno urbano de 800m² en un municipio, donde la clave urbanística permita la construcción de viviendas unifamiliares, con una edificabilidad neta de 0,6m²t/m²s, una ocupación del 40% y una altura de PB+2 donde se permite 1 sótano. El cálculo sería el siguiente:

• máx cons. por edificabilidad S_máxc = S_t x e = 800m² x 0,6m²t/m²s = 480m²
• máx cons. por ocupación S_máxc = S_t x o = 800m² x 40% = 320m²
• Se permite PB+2 y 1 sótano, por tanto, 960m² sobre rasante y 320m² bajo rasante.

Se adoptará el menor valor entre los parámetros de edificabilidad y ocupación.

Esperamos que este artículo te haya ayudado a comprender mejor el interesante concepto de edificabilidad. Si tienes dudas adicionales o deseas conocer más sobre nuestros servicios o deseas solicitar la tasación de tu terreno, te invitamos a visitar nuestra web.