La nueva orden eco y su impacto en las valoraciones inmobiliarias

El pasado 12 de agosto entró en vigor la Orden ECM/599/2025, una modificación de la histórica Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que regula las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Esta reforma tiene como objetivo principal la actualización de una normativa que, tras casi veintidós años de vigencia, presenta ciertos signos de obsolescencia, aunque se hayan realizado posteriores modificaciones en diversos años como la recién aprobada.

Más allá de una mera revisión técnica, ya desde su preámbulo se advierte una clara intención de que la norma no solo regule la elaboración de las tasaciones, sino que también actúe como un elemento dinamizador del mercado a través de los procesos de financiación hipotecaria, incorporando aspectos tan relevantes como la sostenibilidad, la eficiencia energética de los inmuebles o la ayuda a la promoción inmobiliaria.

Con la entrada en vigor de la Orden ECM/599/2025, el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, responsable de la misma, pretende dar respuesta en parte a las demandas de aumento de la oferta de vivienda, así como cumplir con las exigencias regulatorias europeas en materia de sostenibilidad, tal y como se expresa en la web de La Moncloa.

A continuación, abordaremos los siguientes puntos:

• Principales novedades
• Impacto en el sector de la valoración e inmobiliario
• Conclusión

Entre las diversas modificaciones aprobadas, algunas presentan más relevancia que otras por su impacto y alcance. Las más destacables son las siguientes:

La inclusión explícita del principio de sostenibilidad en el artículo 3 de la Orden ECO implica que en las tasaciones se deberá tener en cuenta los riesgos medioambientales y climáticos, tanto en su vertiente de riesgos físicos como de transición. Y no solo respecto a identificar y detallar los citados riesgos, sino también a determinar su influencia en el valor cuando corresponda.

Sin indicarse de modo específico en el texto de la norma, se pueden considerar entre otros, los riesgos físicos de tipo volcánico, sísmico, por incendios e inundabilidad, aunque la lista es mucho más amplia. Este alineamiento normativo responde a las directrices del Banco Central Europeo que, a través de la Guía sobre Riesgos relacionados con el Clima y Medioambientales, insta también a las entidades financieras a considerar los riesgos ambientales y climáticos en la gestión de los activos de garantía y sus carteras respecto a su valoración.

Esta perspectiva cobra especial relevancia si se tiene en cuenta que una parte importante de la riqueza de los hogares españoles está invertida en activos inmobiliarios y que según datos del Banco de España en su nota de prensa del 8 de octubre sobre el 2T de 2025, la deuda de los hogares que incluye créditos hipotecarios y de otra naturaleza, alcanzó el 44% del PIB nacional. Además, situaciones producidas como las inundaciones sufridas por la DANA subrayan la importancia de integrar estos factores en los informes de tasación.

Otro de los aspectos clave de la reforma es la mayor atención que se otorga a la eficiencia energética de los inmuebles. A partir de ahora, la inclusión del certificado de eficiencia energética como parte de la documentación a utilizar en las valoraciones adquiere relevancia, y su consideración resulta necesaria también a efectos de calcular el valor asignado a un inmueble.

Este cambio normativo se alinea igualmente con las directrices marcadas por la Unión Europea. Recientemente, la Directiva (UE) 2024/1275 establece nuevas exigencias para los edificios existentes, fijando umbrales mínimos de calificación energética que deberán alcanzarse en plazos concretos (clase E para 2030 y D para 2033), además de reforzar la calidad y trazabilidad de los certificados.

Asimismo, el Banco de España en su estudio Documento Ocasional nº 2508 de mayo de 2025, titulado “¿Influye la eficiencia energética en el precio de la vivienda en España? ha confirmado que las viviendas con etiqueta A-B tienen un valor medio un 9,7 % superior a las de clase F-G en el periodo analizado de 2015 y que esta diferencia a evolucionado significativamente aumentado del 5,4 % en 2017 al 18,3 % en 2022.

En un contexto marcado por la lentitud generalizada en los procedimientos de gestión urbanística —y, en particular, en la emisión de licencias de obra que autorizan la edificación—, otro de los principales avances de esta reforma consiste en la posibilidad de realizar tasaciones de inmuebles en fase de promoción a partir de autorizaciones administrativas previas a la obtención de la licencia de obras definitiva.

Esta modalidad permite el inicio de las obras sin que sea necesario contar aún con la licencia de edificación formal, lo que representa una vía para agilizar los plazos en los procesos de financiación y desarrollo inmobiliario.

La Orden establece que estas autorizaciones serán emitidas por el ayuntamiento competente y serán válidas para tasaciones con fines hipotecarios siempre que se cumplan ciertos requisitos:

• Emitirse sin perjuicio de la necesaria obtención ulterior de la pertinente licencia de obra.
• Emitirse previa comprobación de la conformidad de la intervención con los parámetros urbanísticos de aplicación.
• Autorizarán la ejecución de las obras en una proporción de al menos el 60% del presupuesto de ejecución material del proyecto, acreditándose dicho porcentaje mediante certificación expedida por el técnico responsable del citado proyecto.

Organizaciones como APCEspaña han valorado muy positivamente la medida, al considerar que “permite dinamizar el crédito promotor y facilitar el cumplimiento de los compromisos en los proyectos urbanísticos”, si bien su efectividad dependerá del ritmo de implantación en los ayuntamientos y de las primas de riesgo que puedan establecer las entidades financieras.

En otro orden de cosas, entre las modificaciones a destacar se incluye la incorporación por primera vez de los Modelos de Valoración Automatizada (AVM, por sus siglas en inglés) dentro del marco normativo español.

Alineado con la evolución tecnológica pero sobre todo con los estándares europeos se reconocen los procesos de valoración masiva cuyo uso principalmente aplica en las valoraciones de carteras de inmuebles dudosos o adjudicados de las entidades financieras, y se establecen las condiciones específicas de validación, transparencia y trazabilidad que deben cumplir, así como la necesidad de que su uso esté respaldado por expertos cualificados y los modelos de cálculo utilizados a disposición del Banco de España para su supervisión.

Al respecto de ello ya existía la “Guía supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación”, y fue publicada por el Banco de España en 2019 pero con la modificación de la norma se emplaza al Banco de España la publicación de una circular específica que recoja los principios indicados ahora.

Por último, aunque de carácter más técnico, la reforma incide en la justificación de las decisiones y criterios adoptados en las valoraciones, como por ejemplo en el caso de la naturaleza de la superficie adoptada, la consideración de los espacios exteriores, el plazo de análisis de la evolución de los valores de cara al ajuste hipotecario  y la advertencia correspondiente, la información de los comparables utilizados y los criterios de homogeneización y ponderación utilizados para la obtención del valor.

Esta exigencia obligará a que en los informes se incluyan textos justificativos y datos detallados de todos estos aspectos, lo que facilitará la comprensión y la claridad de los procesos de cálculo, especialmente en el caso del método por comparación, reforzando así la transparencia y fiabilidad de los informes, un aspecto clave para entidades financieras y organismos supervisores como el Banco de España.

La implantación de todas estas modificaciones requerirá una adaptación sustancial por parte de los técnicos y de las sociedades de tasación, que se materializará en la incorporación de nuevas soluciones tecnológicas, la reingeniería de procesos operativos y el refuerzo de los planes de capacitación técnica. Esta evolución operativa y metodológica permitirá la generación de informes de valoración con un mayor grado de granularidad, consistencia y trazabilidad, alineados con los requerimientos normativos emergentes y con las nuevas condiciones del mercado, especialmente en lo relativo a los criterios de sostenibilidad y eficiencia energética.

Respecto a los modelos de valoración automatizada, si bien es cierto que ya se venían aplicando las indicaciones de la guía de BdE y pendiente de lo que se establezca en la futura circular, su inclusión en el nuevo texto representa un mayor control y transparencia sobre los procesos y modelos de producción de los valores que exigirá igualmente acciones por parte de las sociedades de tasación.

Se prevé que esta normativa impulse de manera indirecta una mayor inversión en inmuebles sostenibles, al reflejarse su valor diferencial en las tasaciones, que represente una oportunidad de acceso temprano a la financiación para los promotores y que contribuya al cumplimiento normativo en materia ESG (Environmental, Social and Governance) por parte de las entidades financieras.

Su implementación implicará, necesariamente, una fase de adaptación. No obstante, una vez consolidada, reforzará el papel de la tasación como herramienta clave en los procesos de originación hipotecaria, así como en otras finalidades orientadas a la determinación del valor de mercado, todo ello en coherencia con las nuevas exigencias regulatorias y las tendencias emergentes del sector inmobiliario.

La Orden ECM/599/2025 no es solo una actualización legal, sino una respuesta estratégica a la evolución del mercado: marca un camino hacia valoraciones que son intrínsecamente más sostenibles, transparentes y ágiles. Puede que su implementación suponga un esfuerzo de adaptación para el sector, pero sin duda garantiza un ecosistema de financiación hipotecaria más robusto, informado y alineado con los retos climáticos y de vivienda de la sociedad.

La tasación de Gloval aporta un valor clave, ya que se encuentra en un proceso continuo de adaptación metodológica y tecnológica. Esto permite integrar eficazmente los nuevos criterios de eficiencia energética y riesgo climático en los informes, ofreciendo seguridad y fiabilidad a las entidades financieras y supervisores como el Banco de España.

Además, al anticipar y adoptar las nuevas directrices sobre flexibilidad en licencias y transparencia en AVMs, la tasación se consolida como una herramienta estratégica para la dinamización del crédito promotor y el control del riesgo.