Gestión Integral Inmobiliaria: Definición, Fases y Riesgos

La gestión de inmuebles constituye un proceso integral que implica la toma de decisiones relativas a un extenso conjunto de propiedades, en su mayoría provenientes de la ejecución de créditos dudosos y caracterizadas por diversas tipologías y estados de conservación. Este complejo proceso abarca un amplio marco temporal que se inicia previo a la adquisición o adjudicación de cada activo y se extiende a lo largo de toda su vida en el balance de la sociedad.

Veámoslo en detalle abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Qué es la Gestión Integral Inmobiliaria?
• Fases: desde la Due Diligence hasta la Post-Venta
• Riesgos en la Gestión Integral de Inmuebles

La Gestión Integral Inmobiliaria es una disciplina especializada en la administración y mantenimiento estratégico de propiedades inmobiliarias, con el objetivo de optimizar su rendimiento, minimizar riesgos y maximizar su valor a largo plazo

Esta visión integral de los activos, también conocida como enfoque de 360 grados, constituye un pilar fundamental en este proceso. Este enfoque permite la recopilación precisa de la documentación pertinente y el diseño de estrategias específicas para cada inmueble, considerando su tipología y destino.

Entre los objetivos perseguidos, además de la conservación y puesta en valor, se destaca la coordinación eficiente de proveedores, que incluyen empresas de mantenimiento, limpieza, seguridad e ingenierías. Asimismo, se busca mitigar los riesgos inherentes a una cartera de inmuebles con la procedencia y volumen mencionados.

La Gestión Integral Inmobiliaria comienza antes de la adquisición o adjudicación de un inmueble, con la realización de una Due Diligence técnica y jurídica, la evaluación de contratos a subrogar y el análisis de arrendamientos en vigor. Este paso inicial sienta las bases para la toma de decisiones informadas y estratégicas. Durante la vida del activo, se llevan a cabo labores de mantenimiento correctivo, preventivo y técnico-legal, asegurando así la conservación y funcionalidad óptima del inmueble.

La gestión de inmuebles no se limita a la mera preservación, sino que se extiende a la creación de valor a través de la coordinación eficiente de todas las actividades relacionadas. Esto incluye el Facility Management, centrado en la conservación y mantenimiento de instalaciones, así como el Property Management, orientado a incrementar el valor del activo con miras a su comercialización mediante venta o alquiler.

El proceso de gestión culmina con la salida del inmueble del balance de la sociedad. La fase post-venta se enfoca en aspectos clave como la transición adecuada, la documentación requerida y la finalización de compromisos contractuales.

Entre los riesgos a abordar destacan los medioambientales, como la retirada de residuos contaminantes como el fibrocemento. También se contempla la gestión de riesgos de incendio mediante el desbroce de parcelas y jardines, así como la poda adecuada. Se valoran posibles daños a terceros, como desprendimientos de elementos de fachadas o tejados, y por último se tiene en cuenta el deterioro del propio inmueble por falta de atención debida. Además, se consideran los requerimientos de la administración, tanto para el cumplimiento de obligaciones técnico-legales como para la ejecución de acciones correctivas.

Finalmente, destacar la necesidad de coordinar la gestión con las compañías de seguros de los siniestros que se puedan producir tanto en la parte de daños materiales en los activos gestionados como la posible responsabilidad civil frente a terceros.

En resumen, la gestión de inmuebles se erige como un proceso integral que abarca desde la adquisición hasta la post-venta, con el objetivo de preservar, potenciar y comercializar activos inmobiliarios de manera eficiente y estratégica. La mitigación de riesgos y la coordinación de proveedores son elementos clave en este proceso complejo y dinámico.

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