¿Qué debemos tener en cuenta para iniciar un negocio de trasteros en alquiler?

En este artículo, damos información de diversos aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de implantar un negocio de trasteros de alquiler, sabiendo cuales son las condiciones que debe cumplir un local, para transformarlo en un almacén de alquiler de trasteros, tanto por las características físicas del local a acondicionar, como por la legislación a tener en cuenta y otros servicios y requisitos técnicos que acompañan a este tipo de negocio.

Ya se ha tratado en los blogs de Gloval, la rentabilidad y la tendencia actual de invertir en trasteros, por lo que ahora abordaremos que se debe tener en cuenta para iniciar un negocio de alquiler de trasteros.

En este artículo veremos los siguientes puntos:

• ¿Qué es el derecho de superficie?
• En cuanto a las características físicas del inmueble
• En cuanto a los trámites, normativas y legislación
• Otros trámites, gestiones y sistemas necesarios
• Seguros de responsabilidad Civil
• Conclusión

Es una forma de ser dueño de tu trastero sin tener que comprar el suelo donde está construido. Funciona como una ‘propiedad temporal’: tú compras y usas el espacio para guardar tus cosas, pero el terreno sigue siendo de otra entidad (como un ayuntamiento o una empresa). Esto hace que el precio del trastero sea mucho más asequible, ya que no estás pagando por el valor del solar, sino solo por la construcción y el derecho de uso.

La demanda de un trastero surge generalmente por la falta de espacio en la vivienda, por lo que cuanto más denso a nivel residencial sea el entorno del almacén de trasteros, más posibilidades de negocio tendrá. Al no conllevar un desplazamiento a mucha distancia.

Si el almacén está a nivel de calle, tendrá menos limitaciones de la normativa urbanística, mejores condiciones de ventilación, accesibilidad directa y se minimizan las barreras arquitectónicas. También será más sencillo habilitar un acceso directo para un vehículo, que haga más sencilla la carga y descarga de los enseres.

Los locales que están dentro de un casco urbano, suelen estar en los bajos de edificios residenciales, por lo que la superficie no será tan grande como si se habilita el negocio en una nave industrial a las afueras del casco consolidado. Un local con poca superficie reduce la rentabilidad del negocio, dado que las zonas de acceso, comunicación, instalaciones y otros espacios comunes consumen un porcentaje en torno al 35% del total del inmueble.

Es conveniente que el local tenga forma regular, sin obstrucciones ni ensanchamientos. Los pilares, fosos de ascensores, comunicaciones verticales y rampas de garajes condicionan la distribución de las unidades de trastero. Por las diversas legislaciones de aplicación, se deben minimizar las distancias de los recorridos que cubren el acceso a los trasteros, resultando más interesantes, los locales con mayor longitud de fachada.

Además de la necesidad de cumplir con los requisitos mínimos que la normativa establezca, disponer de una altura libre mayor de 3 metros, puede permitir la disposición de trasteros superpuestos, duplicando la superficie alquilable utilizando un mismo pasillo y mejorando la ratio de superficie alquilable respecto al total del inmueble.

Para cumplir las exigencias de eliminación de barreras arquitectónicas, siempre serán más conveniente locales con acceso directos a nivel de acera, con mejor proporción de fachada con respecto al fondo. Si se tienen que salvar desniveles, aunque no fuera necesario por el cumplimiento de normativa relativa a barreras arquitectónicas, siempre es bueno tener recorridos accesibles a carros de transporte y otros elementos que permitan mover los enseras de forma cómoda.

Antes de adquirir un local para transformarlo en un almacén de trasteros de alquiler, se debe comprobar que la normativa urbanística no prohíbe ese uso y conocer los requisitos exigidos para su autorización. En el planeamiento se regula la altura mínima, las condiciones de ventilación, de iluminación, de accesibilidad y las características de los materiales que se deben utilizar.

Aunque en pocos casos es necesario contar con una autorización de la Comunidad de Propietarios, se deben pedir los estatutos de la Comunidad, por si limita alguna actividad, en este caso la de almacenes para trasteros de alquiler.

Dependiendo de las condiciones del local, se tendrá que pedir sólo licencia de actividad o también licencia de obra. También influye, el nivel de intervención y de los elementos que se puedan ver afectados en las obras.

En función de la superficie del almacén y de su morfología, se deberán cumplir los requisitos del:

• Código Técnico de Edificación.
• Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
• Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas
• Prevención de Riesgos Laborales y Disposición mínima en Materia de Señalización de Seguridad y Salud en el Trabajo.
• Y normativas medioambientales relativas a calidad del aire, agua, residuos, etc.
• El Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios y el Reglamento de Seguridad contra incendios en Establecimientos industriales. Destacando:
  • Sistemas de Detección de humo y Alarma.
  • Equipos de Extinción de Incendios (extintores y sistemas de rociadores automáticos).
  • Material Ignífugo. Resistentes al fuego y que eviten la propagación de las llamas en caso de incendio.
  • Rutas de Evacuación señalizadas y libres de obstáculos.

• Dar de alta la actividad, bien como autónomo bien como empresa.
• Emitir las facturas a los inquilinos de los trasteros y control de cuentas.
• Ingresar impuestos, IAE, IVA, IRPF, Sociedades o lo que corresponda.
• IBI, Tasas de Basuras, Cuota de la Comunidad de propietarios y derramas.

• Cámaras de seguridad. Cumpliendo la LOPD.
• Sistemas de alarma. Conectados con la policía local, o con un centro de seguridad privado.
• Control de acceso. Con tarjetas magnéticas, códigos numéricos, llaves eléctricas, etc. Habilitar una doble ranura en el porta-candado para prevenir el impago de los trasteros y que se consolide una ocupación.

En definitiva, el negocio de los trasteros de alquiler se ha consolidado como una de las inversiones inmobiliarias más atractivas y rentables de la actualidad, gracias a la creciente falta de espacio en las ciudades y los nuevos hábitos de consumo. Sin embargo, el éxito no depende solo de la ubicación, sino de una planificación técnica y legal rigurosa que transforme un simple local en una infraestructura segura, eficiente y adaptada a la normativa vigente.

Minimizar los riesgos en la elección del inmueble y cumplir con las exigencias de seguridad es el primer paso para garantizar la viabilidad a largo plazo. Si el proceso técnico o administrativo le resulta complejo, recuerde que no tiene por qué recorrerlo solo. Contar con el respaldo de expertos que validen el valor de su inversión y le asesoren en la viabilidad del proyecto es la mejor garantía de éxito. En Gloval, estamos preparados para acompañarle en cada etapa, desde la valoración del activo hasta la puesta en marcha de su negocio, aportando la confianza y profesionalidad que su inversión merece.