¿Se puede tasar un inmueble que no existe?

La respuesta es afirmativa y no solo es posible, sino que además es una práctica habitual en el sector inmobiliario y financiero. En este artículo exploramos en qué situaciones se realiza, qué factores se tienen en cuenta, cuáles son los riesgos y usos más habituales de este tipo de tasaciones.

• ¿Por qué valorar una vivienda que aún no existe?
• ¿Qué factores se consideran en la valoración de una obra futura?
• Diferencias entre valorar una vivienda terminada y una en proyecto
• Riesgos en la valoración de obra que aún no existe
• Usos comunes de la valoración de viviendas no construidas

Puede parecer poco habitual, pero hay muchas ocasiones en las que conocer el valor de un inmueble antes de construirlo es esencial. Esto ocurre generalmente cuando se solicita una tasación hipotecaria para conseguir la financiación, ya sea para iniciar las obras, comercializar las viviendas sobre plano o planificar la inversión, así como, evaluar la rentabilidad de inversiones inmobiliarias.

En todos estos casos, contar con una tasación oficial resulta clave para que las partes implicadas puedan tomar decisiones informadas, fijar precios acordes al mercado y analizar la viabilidad económica del proyecto, así como, acceder a la financiación incluso antes de colocar el primer ladrillo.

La valoración de una vivienda aún no construida se basa en una serie de documentos técnicos y de contexto, debiendo contar con la documentación mínima necesaria, que permiten estimar con precisión su valor una vez finalizada, siguiendo las indicaciones de la Orden ECO/805/2003. Entre los principales factores que se tienen en cuenta destacan:

El diseño de la vivienda, su distribución, superficie útil y construida, programa funcional, número de habitaciones, baños, así como la presencia de espacios comunes o anexos, entre otros, son aspectos que serán considerados en la valoración. Además, el presupuesto detallado de la obra permite reflejar los costes de construcción, considerando partidas como materiales de construcción, mano de obra e instalaciones.

En proyecto se indicarán los acabados previstos: suelos, carpintería, revestimientos, sistemas de climatización, eficiencia energética, etc. Las calidades previstas se consideran en el valor futuro del inmueble.

La situación es un factor clave en cualquier valoración inmobiliaria. En una obra futura se analiza el entorno urbano, la accesibilidad, la cercanía a servicios y la posición del terreno dentro de la zona en la que se encuentra.

El terreno debe contar con la clasificación y calificación urbanística adecuada, las licencias correspondientes, y cumplir con la normativa vigente.  Además, es importante tener en cuenta los plazos para la obtención de dichos permisos y licencias, podrían llegar a influir en los tiempos de ejecución del proyecto.

Aunque el proyecto esté definido y la obra planificada, las condiciones del mercado inmobiliario, precios de inmuebles comparables, tendencias de la zona y dinámica de la demanda, afectan al valor de final calculado, especialmente en la utilización del método de comparación.

Valorar una vivienda ya construida implica analizar un bien tangible que puede visitarse, medirse y comprobarse físicamente.

En un inmueble terminado se pueden evaluar aspectos como el estado de conservación, posibles patologías, la calidad real de los acabados o el desgaste por el uso. Por el contrario, en una obra aún no ejecutada se toman como referencia las condiciones previstas en el proyecto, que en alguna ocasión pueden verse modificadas durante la ejecución, ya sea por ajustes en las calidades, cambios en la distribución o variaciones en el presupuesto.

La tasación de una vivienda en proyecto conlleva ciertos riesgos inherentes al hecho de que el inmueble todavía no está construido. Aunque es una práctica habitual y regulada, existen factores que pueden afectar a la precisión de la valoración inicial. Entre los principales riesgos destacan:

• Ajustes en el proyecto durante la construcción, como cambios en la distribución, superficies, calidades o instalaciones. Estas variaciones pueden responder a ajustes técnicos, preferencias del comprador, actualizaciones normativas o imprevistos propios del avance de la obra.
• Variaciones en los costes de construcción, derivadas de fluctuaciones en el precio de materiales, mano de obra o ajustes en la ejecución. Aunque forman parte de la dinámica del sector, pueden incidir en el presupuesto global y, en algunos casos, en el valor final.
• Actualizaciones normativas o documentales, que pueden aparecer durante el desarrollo del proyecto. Modificaciones urbanísticas, cargas no detectadas inicialmente o requisitos administrativos adicionales pueden influir en la tramitación y, en ocasiones, en la valoración.
• Retrasos en la ejecución, ocasionados por cuestiones técnicas, administrativas o financieras. Estos ajustes en el calendario afectan a los plazos previstos de entrega.
• Evolución del mercado inmobiliario o el comportamiento del mercado en el momento de finalización. Los valores utilizados en la tasación se basan en el mercado en el momento del análisis. Si durante la obra se produce un cambio significativo en la oferta, la demanda o los precios de la zona, el valor final puede diferir del estimado inicialmente.

Conocer el valor de la finca es solo el primer paso, pero estas tasaciones también tienen numerosas aplicaciones prácticas en la financiación, planificación y gestión de la obra.

• Para Promotores Inmobiliarios: Es la base para conseguir la financiación necesaria, ya sea para iniciar las obras o para comercializar las viviendas sobre plano de forma segura.
• Autopromoción, uno de los casos más frecuentes, personas que desean construir su propia vivienda y necesitan una para solicitar un préstamo auto promotor o para planificar la inversión.
• Planificación y control del presupuesto de obra: Conocer el valor estimado ayuda a ajustar partidas, definir calidades y prever costes imprevistos antes de que comience la construcción. Aunque lo esencial es contar con un presupuesto detallado y memoria de calidades, la valoración puede aportar un referente de mercado que ayude a contrastar costes y estimar la rentabilidad futura del inmueble.
• Valoración de inversiones inmobiliarias: Inversores pueden evaluar la rentabilidad potencial de proyectos antes de asumir compromisos financieros, aunque no siempre sea un requisito legal, sí proporciona una referencia objetiva y fiable.

La valoración de una vivienda en proyecto es una herramienta esencial para reducir incertidumbres y asegurar la viabilidad técnica, económica y jurídica de cualquier proyecto.

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