¿Qué se considera un edificio en construcción según la normativa?

Según la Orden ECO/805/2003, un edificio en construcción es toda obra de nueva edificación que ha sido iniciada pero no terminada, siempre que cuente con la licencia correspondiente y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional competente. En términos prácticos, cualquier edificio en obras debe cumplir con esta normativa para ser valorado correctamente.

A continuación, abordaremos las siguientes cuestiones según la normativa:

• ¿Cuáles son las fases principales de la construcción de un edificio?
• ¿Quiénes son los agentes que intervienen en un edificio en obras?
• ¿Qué documentación es necesaria en la construcción de un edificio?
• ¿Qué es el Libro del Edificio y qué contiene?
• ¿Qué es una obra en construcción parada?
• ¿Cuál es el análisis para determinar si es o no Obra Parada?
• ¿Cuál es el análisis para determinar si es o no Obra Recuperable?

Antes de que un proyecto se convierta formalmente en un edificio en obras, es imprescindible contar con un diseño arquitectónico bien elaborado, adaptado a las necesidades del cliente, y obtener todos los permisos y licencias necesarios de las autoridades locales. También es fundamental disponer de un presupuesto detallado y realista que contemple todos los costes, así como un cronograma de trabajo para controlar el avance y asegurar la finalización de la obra en tiempo y forma.

Las fases principales para que un edificio en obras avance con éxito son:

Definición de objetivos, elaboración del diseño arquitectónico, cálculos estructurales y selección de materiales y equipos.

Evaluación del solar, limpieza, nivelación y movimientos de tierra.

Construcción de los cimientos, utilizando las técnicas y materiales adecuados según el tipo de suelo y las cargas previstas.

Fase crítica donde el edificio en obras adquiere su estabilidad y resistencia.

Cerramientos, redistribución de espacios y aplicación de revestimientos.

Realización de las redes y sistemas de electricidad, fontanería, climatización, telecomunicaciones, etc.

Trabajos finales de revestimiento, pintura, carpintería y otros detalles.

Verificación de la calidad y seguridad, así como pruebas en las instalaciones para asegurar su correcto funcionamiento.

• Seguro decenal
• Certificado final de obra
• Acta de recepción
• Licencia de primera ocupación
• Libro del edificio
• Cédula de habitabilidad
• Certificado de eficiencia energética
• Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad

El Libro del Edificio es el documento que resume la vida del edificio en obras y su mantenimiento futuro, incluyendo:

• Proyecto del edificio (planos, memorias, cálculos, presupuestos)
• Acta de recepción de la obra (entrega y recepción)
• Identificación de los agentes intervinientes
• Instrucciones de uso y mantenimiento
• Certificados y autorizaciones (licencias, eficiencia energética, etc.)
• Documentación de control de calidad (inspecciones y pruebas)
• Plan de mantenimiento del edificio
• Planos “As-Built” (estado final de la obra con modificaciones incluidas)
• Certificados de final de obra
• Libro de subcontratación (relación de subcontratistas y responsabilidades)
• Informes de inspecciones técnicas

La Orden ECO/805/2003 engloba estos casos dentro de los inmuebles en construcción. Se define como aquel edificio en obras cuya ejecución se ha detenido por motivos financieros, legales o técnicos. La situación de un inmueble parado puede variar drásticamente según su nivel de ejecución y el tiempo que lleve sin actividad.

• en función de su nivel de ejecución.
• de la buena o mala conservación de la obra ya ejecutada.
•  de su ajuste a la ordenación urbanística.
• de su situación registral.
• y del grado de dejación de otras obligaciones legales por parte de los promotores.

• Sin operarios trabajando, sin acopio de materiales.
• Licencia de Obras caducada.
• Muchos años con la obra parada.
• SI existe confirmación o dudas razonables sobre la continuidad de las obras a corto plazo.

• Obra activa, con trabajadores, acopio de materiales.
• Existen conversaciones con el técnico del Ayuntamiento para su reanudación.
• Existe renovación de Licencia de Obras.
• No existen dudas sobre la continuidad de las obras.

• Volumen de la edificación ya realizada muy avanzada (si movimiento de tierras, cimentación, saneamiento y estructura están ejecutados).
• El estado físico de la edificación no es malo.
• Existe posibilidad real de continuidad de dicha edificación por tipología constructiva, por diseño, por legislación, etc.

• Volumen de la edificación ya realizada poco avanzada.
• El estado físico de la edificación es malo. La edificación presenta deterioros evidentes que afectan a estructura o grandes superficies de paramentos o cubierta y forjados.
• Si la edificación presenta una tipología constructiva que actualmente fuera demasiado costosa su continuidad de modo evidente (pj. edificaciones de vanguardia o con técnicas constructivas muy avanzadas).
• Si la edificación es claramente incompatible con la normativa urbanística con riesgo de demolición.
• Cuando no disponemos de proyecto, y no está declarada, ni inscrita la Obra Nueva en construcción.
• En este ámbito, la tasación de edificios desempeña un papel esencial para evaluar con precisión el valor actual del inmueble en función de su grado de ejecución, estado de conservación y viabilidad de finalización.