¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es el documento que acredita un acuerdo formal entre el propietario de un bien (arrendador) y el inquilino (arrendatario). Conforme a este documento, el arrendador cede el derecho de uso y disfrute de su posesión al arrendatario a cambio de una renta y con sujeción a una serie de condiciones. Una vez firmado por ambas partes, estas se obligan a cumplir con los derechos y obligaciones que recoja, pasando a tener validez jurídica durante el tiempo pactado. La titularidad del bien seguirá correspondiendo al arrendador.

Veámoslo con más detalle abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Qué información debe incluir un contrato de arrendamiento?
• ¿Cómo se regula el contrato de arrendamiento de un inmueble?
• ¿Cuál es la diferencia entre arrendamiento y subarrendamiento?
• ¿Qué implica una opción de compra incluida en un contrato de arrendamiento?
• ¿Cómo se valora un inmueble sujeto a un arrendamiento?

El contenido mínimo de un contrato de arrendamiento es el siguiente:

• Lugar y fecha en que se firma el contrato
• Datos completos de las partes intervinientes: arrendador, arrendatario, avalista en el caso de intervenir, etc.
• Datos pormenorizados del bien objeto de arrendamiento.
• Plazo de validez del contrato
• Importe de la renta, periodicidad del pago y variación interanual
• Fianza: cantidad que el arrendatario paga al arrendador en concepto de posibles daños que pueda sufrir el bien alquilado o por incumplimiento de contrato. Si no se causa daño alguno, al término del plazo pactado el arrendatario deberá devolver esta fianza
• Firma de todas las partes intervinientes para validar lo que en el contrato se especifica

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa española que regula el derecho inmobiliario. Su función es la de regir toda materia vinculada con la vivienda y el alquiler, aunque sea para uso turístico o comercial, y establece cuáles son los derechos y las obligaciones de los caseros y los inquilinos, respectivamente.

Por otra parte, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, establece numerosas medidas respecto al arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a las limitaciones respecto a la duración y prórrogas del contrato y la fijación de la renta y su actualización, incentivos fiscales e importantes modificaciones de los juicios de desahucio.

Sin embargo, no todos los arrendamientos de vivienda deberán aplicar la reciente Ley por el derecho a la vivienda, sino que quedan excluidos de la aplicación de sus medidas los siguientes casos:

• el arrendamiento de temporada,
• el arrendamiento de una habitación,
• el arrendamiento de una vivienda de uso turístico
• el arrendamiento de viviendas “suntuarias” (con superficie superior a 300 m² o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, con el requisito de que el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda).

Existe la posibilidad de que el arrendador alquile un bien que a su vez tiene alquilado: esto se denomina subarriendo. Debe autorizarse específicamente en el contrato de arrendamiento inicial, y se suele utilizar en los contratos de una habitación, en los de prestación de servicios entre empresas, en el alquiler de oficinas, etc.

El contrato de arrendamiento de un inmueble puede incluir una opción de compra del mismo durante su plazo de vigencia. Un contrato de opción de compra de inmuebles es un acuerdo legal que permite a una persona o entidad comprar una propiedad a un precio específico en una fecha determinada en el futuro. Este contrato le da al arrendatario la opción, pero no la obligación, de comprar la propiedad.

En general, la valoración de un inmueble arrendado debe incluir el Método de Actualización de Rentas de Contrato (artículo 29 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras) además del resto de métodos que procedan.

Tras estas líneas esperamos haberte ayudado a comprender mejor este término y las consecuencias del mismo. Recordarte que GLOVAL realiza sus tasaciones conforme a los estándares regulados por la normativa, ofreciendo servicio en todo el territorio nacional a través de una amplia red de profesionales expertos para la valoración de todo tipo de bienes. Contacta con nosotros si necesitas solicitar presupuesto sin compromiso