Segregación de una finca: Requisitos y Proceso

Lo primero que debemos conocer, antes de iniciar el procedimiento de la segregación, será la calificación urbanística del terreno objeto de alteración. A grandes rasgos nos podemos encontrar tres tipos de parcelas:

• Suelo urbano: El requisito fundamental para poder determinar que una segregación es viable en suelo urbano será conocer, mediante la consulta del planeamiento urbanístico del municipio que se trate, las condiciones de la parcela mínima. Dichos requisitos se suelen fundamentar en dos aspectos fundamentales y el incumplimiento de alguno de estos dos requisitos probablemente invalide las opciones de segregar la finca matriz:
  • Superficie mínima de parcela requerida
  • Frente mínimo de la parcela resultante al vial público.
• Suelo urbanizable: Los suelos que se encuentran sujetos a un desarrollo urbanístico estarán condicionados por una ordenación y plazos definidos, lo que probablemente se traduzca en la imposibilidad de autorizar nuevas segregaciones de parcelas, salvo aquellos que por su situación puedan ser asimilados a suelos no urbanizables.
• Suelo no urbanizable: Al igual que ocurre en los suelos urbanos, en los suelos de naturaleza rústica el planeamiento urbanístico suele determinar los requisitos mínimos para permitir posibles segregaciones del terreno:
  • Superficie mínima de parcela
  • Mantenimiento de la unidad mínima de cultivo

Es destacable también la existencia de suelos no urbanizables con un especial grado de protección, donde cualquier modificación parcelaria pueda estar prohibida.

Se trate de un tipo de suelo u otro, se recomienda contar con un adecuado asesoramiento técnico de profesionales expertos en dicha materia para analizar el caso concreto y gestionar su tramitación.

Los hitos fundamentales en el procedimiento de una segregación parcelaria serán los siguientes:

• Análisis de la situación urbanística: en un primer momento habrá que analizar y estudiar la viabilidad de la segregación urbanística planteada, conforme lo expuesto en el apartado anterior. Dicha consulta se deberá realizar directamente en el ayuntamiento o mediante el asesoramiento de un Técnico cualificado.
• Licencia de segregación: En el caso de resultar factible dicha segregación, se deberá formalizar un PROYECTO DE SEGREGACIÓN suscrito por profesional con titulación cualificada, donde se justifique el cumplimiento normativo de dicha modificación parcelaria, acompañado de la memoria y planimetría correspondiente. Dicho documento deberá ser presentado en el ayuntamiento, al cual le corresponderá la emisión de la correspondiente licencia municipal o certificado de innecesaridad de esta.
• Escritura de segregación: Una vez obtenida la autorización o certificado municipal ya se podrá elevar dicha segregación a Escritura Pública, donde se describa la finca matriz (original) y la/s finca/s resultante/s o segregada/s de la misma.
• Inscripción registral de la finca segregada: Posteriormente dicha Escritura deberá ser presentada en el Registro de la Propiedad que corresponda para proceder a su nueva inscripción registral.

En los procedimientos de segregaciones, a diferencia de lo que suele ocurrir en reparcelaciones de ámbitos urbanísticos, las cargas y servidumbres de la finca matriz pueden quedar reflejadas en las fincas segregadas. Este punto es necesario tener en cuenta y revisar si dichas afecciones realmente afectan a las nuevas fincas o, por el contrario, no inciden sobre la parte segregada.

Tal y como hemos comentado es destacable la necesidad de contar con un adecuado asesoramiento técnico y profesional de un consultor urbanístico a lo largo de todo el procedimiento señalado. Si te encuentras en esta situación te invitamos a contactar con nosotros para poder prestarte nuestro mejor asesoramiento al respecto.