Tasar una Vivienda Alquilada: ¿piden el contrato de arrendamiento?

Dentro de las comprobaciones que realiza una Sociedad de Tasación cuando elabora un informe de tasación oficial de una vivienda, es la de contrastar el régimen de tenencia y ocupación de la vivienda. Esto quiere decir que, cuando la vivienda está siendo ocupada por una persona distinta del titular registral, será preciso justificar y/o documentar las condiciones de ocupación.

La casuística de ocupación de la vivienda, es variada, siendo la principal en estos casos, que la vivienda esté alquilada. Es en estos casos, cuando el tasador o la Sociedad de Tasación requiere al contacto que facilite el contrato de arrendamiento y el último recibo de la renta satisfecha.

El contrato de arrendamiento, tiene que estar completo junto con las adendas, novaciones y renovaciones que se hayan realizado. Es obligatorio aportarlo, de lo contrario, supondría la inclusión de un condicionante en la tasación a efectos hipotecarios y por tanto, la dificultad de que se conceda el préstamo. Es preciso, para evitar su inclusión, conocer las condiciones actuales del arrendamiento o cesión.

Además del contrato de arrendamiento, se solicita al contacto que aporte el último recibo de la renta satisfecha, con el motivo de contrastar que la renta que está pagando el inquilino se corresponde con la actualizada conforme a las estipulaciones del contrato. Puede suceder, principalmente en momentos de crisis del sector inmobiliario, que las rentas se hayan revisado a la baja, sin haber modificado el contrato de arrendamiento. Así, el tasador puede contrastar la renta actualizada.

Con toda esta documentación, contrato de arrendamiento y último recibo, el tasador practicará un análisis e identificará las variables más importantes que se considerarán en el cálculo del valor de tasación. Recordamos que el tasador tiene que calcular diferentes valores de tasación según el régimen de protección, tenencia y ocupación de la vivienda.

En este caso, de viviendas alquiladas, el valor que se calcula es el conocido como valor por actualización de rentas contratadas, definido en el artículo 29 de la normativa de valoración hipotecaria (Orden ECO 805/2003).

Del análisis practicado por el tasador, sobre la documentación aportada se consideran, entre otras, las siguientes comprobaciones:

• • Identificación del inmueble arrendado.
  • Renta actualizada.
  • Duración del contrato y las condiciones de renovación.
  • Revisión y actualización de la renta futura.
  • Obligatoriedad de cumplimiento del contrato.
  • Gastos asumidos por el arrendatario y arrendador.

El valor calculado se comparará con el valor de mercado libre de inquilinos, adoptando a efectos de tasación, el menor de los calculados. Esta situación puede provocar un valor de tasación por debajo del mercado, principalmente en aquellos casos en los que la renta se encuentre muy por debajo del mercado y la duración del contrato sea muy larga. Sería el caso típico de viviendas con contratos de renta antigua.

Resumiendo, si la vivienda está ocupada por una persona diferente al titular registral, será preciso justificar las condiciones del arrendamiento o cesión de uso. Se deberá aportar contrato de arrendamiento, de lo contrario, supondrá la inclusión de un condicionante que podría impedir la concesión del préstamo hipotecario. Esta comprobación es muy importante, ya que puede afectar al valor de la garantía del bien que se hipoteca.

El inquilino tiene el derecho constitucional a la inviolabilidad del domicilio. Por ello, el tasador no puede entrar sin el consentimiento previo de quien reside en la vivienda. Aunque el propietario sea el titular registral, la posesión del inmueble pertenece al arrendatario.

Sin embargo, el texto subraya que para una tasación oficial (Orden ECO 805/2003) es obligatorio realizar comprobaciones físicas del régimen de ocupación. Si el inquilino impide el acceso, la sociedad de tasación no podrá verificar el estado del inmueble ni contrastar la información, lo que derivaría en un informe con condicionantes o, directamente, en la imposibilidad de emitir una tasación válida para hipoteca.

Si el acceso físico o la documentación presentan dificultades, el texto sugiere que la transparencia es la mejor vía. Para que la tasación sea viable, se deben aportar:

• Contrato de arrendamiento completo: Incluyendo todas sus adendas y renovaciones.

• Último recibo de la renta: Esencial para que el tasador calcule el valor por actualización de rentas contratadas (Art. 29 de la Orden ECO).

Si el tasador no puede entrar o no recibe estos documentos, se incluirá un condicionante en el informe. Esto es una traba mayor que una advertencia, ya que suele impedir la concesión del préstamo hipotecario hasta que se resuelva la incidencia.

En el contexto de una tasación, no existen «emergencias» que permitan el acceso forzoso del tasador. No obstante, si la tasación es un requisito derivado de una cláusula contractual en el contrato de alquiler (donde el inquilino se compromete a facilitar el acceso para fines específicos como la venta o valoración), el propietario podría reclamar el cumplimiento de dicha cláusula.

Desde el punto de vista técnico-financiero, la «emergencia» reside en el riesgo de pérdida de la financiación: si no hay inspección física y documental, el tasador adoptará el menor valor entre el mercado libre y el valor por rentas, lo que podría hundir el valor de tasación en contratos de renta antigua.

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