2 comprobaciones para identificar correctamente un inmueble

La primera y más básica de las comprobaciones que tenemos que realizar cuando queremos comprar un inmueble, o nos enfrentamos a su valoración, es la identificación del bien inmueble.

• Identificar físicamente el inmueble
• Identificar registralmente el inmueble
• Documentos y códigos clave para la identificación
• ¿Cómo identificar un inmueble?

En las búsquedas que realizamos en los diferentes portales inmobiliarios, muchas veces nos encontramos que algunos anuncios no concretan la ubicación exacta del inmueble.

Lo primero que intentamos en esos casos es, precisamente, localizar de qué tipo de edificio se trata, su dirección concreta, su posición dentro de la trama urbana y su ubicación dentro del propio conjunto edificatorio.

Identificar implica localizar y además implica delimitar la realidad física de lo que queremos comprar o valorar. En este proceso recomendamos hacer siempre dos comprobaciones:

La identificación del bien inmueble a nivel físico implica disponer de una dirección exacta o de coordenadas geográficas que nos permitan localizarlo sin dudas y sin necesidad de acompañantes. Esta fase debe incluir la posición en la urbanización o polígono, la altura en el edificio, su superficie y sus linderos. Debemos conocer perfectamente la realidad física de lo que compramos o valoramos.  Normalmente los inmuebles de naturaleza urbana vienen referenciados a una dirección concreta y número de policía que facilita mucho su identificación. En los inmuebles de naturaleza rústica las descripciones suelen ser más complejas e imprecisas lo que puede generar dudas. Por eso recomendamos siempre disponer de la referencia catastral del inmueble objeto de compraventa o de valoración. El catastro es una magnífica base de datos de todos los inmuebles del territorio nacional diseñada con el fin de gestionar la tributación inmobiliaria.

La inscripción en el registro de la propiedad no es obligatoria según la legislación española, si bien, quien inscribe queda protegido en sus derechos frente al tercero que no lo hace.  Sólo la hipoteca si es objeto de inscripción de forma obligatoria. Como expertos, siempre recomendamos comprobar la situación jurídica mediante una correcta identificación del bien inmueble en los libros del Registro. Para ello solicitaremos una Nota Simple al registro de la propiedad en la que consta el número de finca, su descripción a veces con la referencia catastral, titular y cargas. Por lo tanto, es esencial comprobar que la realidad física que pretendemos comprar o valorar coincide con la finca registral y su descripción concreta tal cual consta inscrita en el registro.

En muchas ocasiones nos encontramos con discrepancias importantes entre la realidad física y la realidad registral. Las más habituales son las discrepancias debidas a los linderos, número de policía y a las superficies. Por eso es muy importante ponerse en manos de expertos como GLOVAL para analizar y entender cómo afectan este tipo de discrepancias al valor del inmueble. A veces se deben a errores de descripción procedentes de las propias escrituras, pero en muchas ocasiones se deben a modificaciones o ampliaciones que se han producido en el inmueble, que alteran la realidad sin estar amparadas por la legislación urbanística y que, por lo tanto, no pueden ser objeto de inscripción en el registro.

Para llevar a cabo una identificación del bien inmueble rigurosa y sin errores, es necesario manejar una serie de documentos y códigos que vinculan la propiedad con las diferentes administraciones:

• Referencia Catastral: Es el identificador oficial y obligatorio de los inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que permite situar la propiedad inequívocamente en la cartografía catastral. Disponer de ella es el primer paso para cualquier gestión tributaria o de valoración.

• CRU (Código Registral Único) o IDUFIR: Es el «DNI» de la finca en el Registro de la Propiedad. A diferencia del número de finca (que puede repetirse en distintos registros), el CRU es un código nacional único que facilita la identificación del bien inmueble de forma ágil y segura en cualquier punto de España.

• Nota Simple: Es el documento más dinámico para la identificación del bien inmueble. Emitida por el Registro, informa sobre la titularidad actual, la descripción de la finca y, lo más importante, las cargas o gravámenes (hipotecas, embargos o servidumbres) que pesan sobre ella.

• Escritura de Propiedad: Es el título jurídico (normalmente una escritura pública ante notario) que acredita quién es el dueño. Contiene la descripción detallada del inmueble y es el documento base que debe dar lugar a la inscripción registral y catastral.

Si necesitas iniciar este proceso por tu cuenta, estos son los pasos y herramientas fundamentales para obtener la información necesaria:

• Solicitar Nota Simple: Es el paso primordial. Se obtiene a través del Registro de la Propiedad y te permite conocer quién es el titular actual y si el inmueble tiene cargas, además de aportar la descripción registral básica.

• Sede Electrónica del Catastro: A través de su portal web, puedes obtener la referencia catastral y consultar la cartografía oficial para verificar la ubicación exacta, la superficie gráfica y el año de construcción.

• Recibo del IBI: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un documento muy útil, ya que en él figura siempre la referencia catastral, lo que facilita enormemente la búsqueda de información adicional en otros registros.

• Escritura de compraventa: Revisar el título de propiedad anterior es clave para contrastar la descripción histórica del inmueble con la realidad actual y asegurar que la transmisión sea jurídicamente limpia.

La identificación del bien inmueble es un proceso técnico que va más allá de mirar un plano. Discrepancias entre el Catastro, el Registro y la realidad física pueden paralizar una operación de compraventa o condicionar la obtención de una hipoteca.

En GLOVAL como expertos en análisis, valoración y consultoría inmobiliaria podemos ayudarte para que este tipo de comprobaciones sean completas, rigurosas y se minimicen todos los riesgos asociados a la identificación del bien inmueble. Especialmente para evitar problemas que pueden paralizar o condicionar una operación de compraventa o su posterior operación de financiación con garantía hipotecaria.