Aspectos de la Valoración Catastral

¿Te gustaría entender mejor los conceptos utilizados y los procedimientos intervinientes en la determinación del Valor Catastral? Te invitamos a seguir leyendo y aprender juntos en este artículo donde profundizaremos sobre las siguientes cuestiones:

• ¿Qué es el valor catastral?
• Legislación/Normativa del Valor Catastral
• Aspectos para la determinación del Valor Catastral
• Diferencia entre en Valor Catastral y el Valor de Referencia

El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de Valores del municipio correspondiente. Dicho valor está integrado por el valor catastral del suelo y en su caso el de las construcciones.

La legislación/Normativa a tener en cuenta en el cálculo del valor catastral se corresponde a:

1. Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (TRLCI)
2. Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. (RD 1020/93)

Según los artículos 22 y siguientes del RDL 1/2004, de 5 de marzo para la determinación del valor catastral se consideran aspectos tales como:

• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo y su aptitud para la producción
• El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
• Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
• Las circunstancias y valores del mercado, así como cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine

Así mismo, se indica en el artículo 23.2 de este RDL que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo este último por el precio más probable por el que cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas. Para ello la Administración aplica al valor inmobiliario de referencia inicialmente calculado por la aplicación de las consideraciones recogidas en la Ponencia de valores, un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Finalmente indicar que no hay que confundir el Valor Catastral con el Valor de Referencia de un inmueble, valor recientemente introducido por la Administración (año 2021) que sirve fundamentalmente para la determinación de la base imponible en los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

En este sentido, el Valor de Referencia, es un valor anual calculado por la Dirección General del Catastro fruto del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que los fedatarios públicos comunican a este Organismo en el que se tienen en cuenta las características catastrales de todos los inmuebles. Dicho valor, es un dato público, de libre acceso.

En el caso del Valor Catastral,  la valoración del inmueble se  basa en la aplicación  de los criterios recogidos en la ponencia de valores, documento administrativo que contiene los criterios, módulos de valoración,  planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para asignar un valor catastral individualizado a los bienes inmuebles dentro del ámbito municipal, cuenta  con una vigencia  mínima de 5 años, transcurridos los mismos, pueden iniciarse bien de oficio o a instancia del Ayuntamiento su renovación.  Por norma general se establece un plazo de 10 años entre procedimiento de valoración colectiva.

En el caso del valor catastral, tanto los valores catastrales del suelo y en su caso de la construcción, junto con otros datos catastrales como pueden ser  el nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro Inmobiliario como titulares catastrales, tienen  la consideración de datos protegidos.  El valor catastral sirve fundamentalmente para la determinación de varios impuestos entre los que destaca el Impuesto de Bienes inmuebles (IBI).

Como resumen, debemos de tener presente que el Valor Catastral:

• Se fija tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.
• Se calcula a través de un procedimiento reglado, que constituye el sistema de valoración catastral.
• Está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones y es corregido en función de las características particulares del inmueble mediante una serie de coeficientes definidos  por el RD1020/93.
• En los bienes inmuebles con precios de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

En este sentido GLOVAL aporta en sus estudios de Auditorías Catastrales su conocimiento en el Valor de Mercado gracias a más de 70 años de experiencia acumulada en el sector inmobiliario. Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos a resolver todas tus dudas.