¿Cómo se calcula el valor de referencia catastral de tu inmueble?

El valor de referencia del Catastro representa la cifra mínima que la Administración utiliza para determinar la base imponible en operaciones de transmisión de bienes, ya sean compraventas, sucesiones o donaciones. Vigente desde inicios de 2022, este indicador se ajusta anualmente basándose en los precios de mercado registrados ante notario. A través de este manual, detallaremos su definición, las discrepancias con el valor catastral convencional, los pasos para localizarlo en la Sede Electrónica y el procedimiento para reclamar si el importe no se ajusta a las condiciones de tu propiedad.

En este artículo veremos:

• ¿Qué es el valor de referencia catastral y para qué sirve?
• Valor catastral vs. valor de referencia catastral: ¿en qué se diferencian?
• ¿Cómo saber el valor de referencia catastral?
• Elementos que influyen en el valor de referencia catastral
• ¿Cómo ver los precios de la zona en el Catastro?
• ¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble?
• Ejemplo práctico de cálculo del Valor de Referencia

El valor de referencia catastral de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

El valor de referencia catastral no puede superar el valor de mercado, por lo que se aplica un factor de minoración en su determinación.

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble sirve para la determinación de la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Así, el valor de referencia del inmueble es la base mínima de tributación en estos impuestos.

Cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que, en su caso, se esté sujeto.

El valor de referencia catastral sólo puede afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, fecha de su entrada en vigor, en ningún caso al patrimonio preexistente.

Es habitual confundir el valor catastral con el valor de referencia catastral, pero no son lo mismo. El valor catastral es el que fija el Ayuntamiento para calcular impuestos como el IBI, y se actualiza con menor frecuencia. El valor de referencia catastral, en cambio, lo determina la Dirección General del Catastro a partir de los precios reales de compraventa registrados ante notario, se revisa cada año y es el que se usa como base mínima en el ITP, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Conocer esta diferencia evita sorpresas fiscales al comprar, heredar o donar un inmueble.

El valor de referencia catastral de los inmuebles se determina, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignan a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponden con los precios medios de las compraventas.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calcula el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta entre otras, las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se utiliza, transitoriamente, la normativa para calcular el valor catastral.

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calcula a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización del inmueble, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publican anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro. En dicha Sede es posible consultar los importes de los módulos, las características especiales de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales homogéneos para cada ejercicio.

Los valores de referencia Catastral de los inmuebles están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022, de acuerdo a lo previsto en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Los valores están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022. Para obtener tu certificación catastral de valor de referencia, sigue estos pasos:

Accede a través de la Sede electrónica de catastro a la sección de “Valor de referencia” y haz clic en el ejercicio que desees consultar y en Consulta de valor de referencia catastral:

Selecciona la finalidad deseada, la fecha para la que desee consultar los valores de referencia del catastro, su NIF y la referencia catastral del inmueble

En dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada de los valores de referencia del catastro de sus inmuebles.

Así mismo, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad.

El precio de referencia catastral de una propiedad está determinado por:

• Ubicación geográfica: La ubicación geográfica es un factor clave. Además de la proximidad a servicios públicos, áreas comerciales o infraestructuras.
• Características de la propiedad: Superficie, calidades, antigüedad, estado de conservación, etc.
• Valor del mercado inmobiliario: Dependiente de la oferta y la demanda
• Infraestructura y servicios: La disponibilidad y calidad de servicios como acceso a carreteras, transporte público, escuelas, hospitales, parques, entre otros.
• Condiciones económicas y tendencias del mercado: Factores macroeconómicos como tasas de interés, inflación, desempleo y condiciones económicas generales.

Estos elementos, entre otros, interactúan para determinar el valor de referencia catastral de una propiedad en un área específica.

Los módulos de valores de referencia del catastro medio aplicables en cada caso se publican anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro. En dicha Sede es posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales homogéneos para cada ejercicio.

Si consideras que el valor de referencia es excesivo (por ejemplo, porque la casa está en mal estado y el Catastro no lo sabe), puedes impugnarlo. El procedimiento habitual consiste en liquidar el impuesto según el precio de referencia catastral y, posteriormente, solicitar la rectificación de la autoliquidación aportando una prueba de carga.

En este caso, una tasación pericial realizada por una sociedad homologada es la mejor herramienta para demostrar que la certificación catastral de valor de referencia no se ajusta a la realidad física del inmueble.

La forma de individualizar los valores de referencia del catastro de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallan en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publican en la Sede Electrónica del Catastro.

Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos las personas que acrediten un interés legítimo, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.

Una vez aprobadas, y durante el plazo de 1 mes, contra las mismas se puede interponer reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.

A posteriori se puede impugnar el valor de referencia, el procedimiento es:

1. Solicitar una tasación del inmueble a una sociedad tasadora homologada por el Banco de España.
2. Liquidar el impuesto declarando el valor de referencia.
3. Instar un procedimiento de rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria.
4. La Administración Tributaria solicita un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro.
5. La solicitud es tramitada por la Dirección General del Catastro.
6. Si el valor de la tasación difiere del valor de referencia fijado, será resuelto favorablemente.
7. La Administración tributaria rectifica la autoliquidación con la corrección del valor de referencia.

Para entender cómo se pasa del valor medio de una zona al valor de referencia de una casa concreta, veamos este supuesto:

Imagina que vas a comprar un piso de 100 m² en un barrio determinado. El Catastro ha fijado para esa zona un “Módulo de Valor Medio” de 2.000 €/m². Sin embargo, el cálculo final no es una simple multiplicación, sino que se aplican coeficientes correctores:

• Valor base (Superficie x Módulo): 100 m² x 2.000 €/m² = 200.000 €

• Coeficiente por antigüedad (piso de 30 años): Supongamos un factor de 0,85.

• Coeficiente de conservación (estado regular): Supongamos un factor de 0,90.

• Cálculo intermedio: 200.000 € x 0,85 x 0,90 = 153.000 €

• Factor de minoración (obligatorio para no superar el precio de mercado, fijado en 0,90): 153.000 € x 0,90 = 137.700 €

En este caso, el Valor de Referencia Catastral final sería de 137.700 €. Si tú compras el piso por 120.000 €, Hacienda te obligará a pagar impuestos (ITP) basándose en esos 137.700 €, a menos que logres impugnarlo con una tasación pericial.

Esperamos haberte ayudado a conocer mejor todos los detalles del valor de referencia catastral con esta completa guía. En Gloval disponemos de equipos especializados para el  asesoramiento y acompañamiento en operaciones de alteración catastral, si necesitas una estimación inicial del valor de tu vivienda, puedes utilizar nuestra herramienta de valoración de vivienda online, rápida y accesible desde cualquier dispositivo.