Tasación de viviendas oficiales protegidas (VPO)

Para determinar el valor máximo legal de una vivienda y sus anexos primero hay que precisar si está o no vigente la protección de la misma. Para ello se debe realizar un análisis de los datos de calificación y de las distintas normativas que puedan regularlo.

En caso de estar aún protegida habrá que calcular su valor máximo legal, que se obtendrá mediante la multiplicación de la superficie útil que conste en la cédula de calificación, por el módulo correspondiente, según el régimen al que se encuentra acogido, que se publica por la Comunidad Autónoma y dependerá de la localidad en la que se ubique. Esto aplica tanto a la vivienda principal como a sus anexos, como una plaza de garaje o trastero, si estos están vinculados y sujetos a la misma protección.

También es importante conocer que las viviendas de protección oficial pueden descalificarse convertirse en viviendas de venta o renta libre, bien porque ya se ha finalizado y/o vencido la protección como se ha indicado anteriormente o porque se ha realizado una descalificación voluntaria, siempre que la misma esté permitida y se cumpla con el proceso fijado para ello.

El informe de tasación de una vivienda con protección vigente recogerá los datos relativos a la misma en cuanto a:

• Su régimen
• Número de expediente de VPO
• Valor máximo legal y el de sus anexos
• Así como también, el valor de mercado libre asignable, certificándose el menor valor entre los calculados a efectos de garantía hipotecaria.

Hay que tener presente que el valor máximo legal de venta es un máximo, no se podría realizar la transmisión de la vivienda por encima de este valor, pero si por debajo y dependerá de las condiciones del mercado. En el momento en que se realice la venta, mediante una valoración realizada por una sociedad de tasación homologada, tendrás disponibles estas cifras y datos.

A diferencia de una vivienda normal, una VPO tiene un «techo» de precio. Es lo que llamamos Valor Máximo Legal (VML). Este importe se calcula multiplicando los metros útiles de la vivienda por el módulo vigente que fija cada Comunidad Autónoma. Por ley, nunca se puede vender ni tasar por encima de esa cifra mientras dure la protección.

Aunque la vivienda esté protegida, el tasador también calcula su valor de mercado libre (lo que valdría si no tuviera restricciones). Sin embargo, para la hipoteca, la normativa de tasación obliga a adoptar siempre el valor más bajo de los dos. Casi siempre, el valor de tasación acaba siendo el límite legal, ya que suele estar por debajo del mercado.

Para que la tasación sea válida ante una entidad bancaria, debe realizarla un profesional vinculado a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. En Gloval, nuestros técnicos verifican la cédula de calificación definitiva para asegurar que el cálculo del módulo es el correcto según tu expediente.

No solo cuentan los metros de la casa. También se valoran los anexos vinculados (como la plaza de garaje o el trastero), que tienen sus propios precios máximos. Además, influyen el régimen de protección (general, especial, etc.), la ubicación exacta y el estado de conservación del inmueble.

La gran diferencia es la libertad de precio. Mientras que en una vivienda libre el valor lo marca la oferta y la demanda, en la VPO el valor está intervenido por la Administración. Esto hace que las tasaciones de VPO sean mucho más estables, pero también más limitadas a la hora de pedir financiación.

Si la protección de la vivienda ha vencido por el paso de los años (por ejemplo, al cumplir los 30 años de rigor) o si se ha solicitado una descalificación voluntaria (devolviendo las ayudas recibidas), la vivienda pasa a ser libre. En ese momento, desaparece el límite del Valor Máximo Legal y la tasación puede subir hasta alcanzar el valor total de mercado.

Cuando pides una hipoteca para una VPO, el banco suele prestarte el 80% del valor de tasación. Como este valor suele ser el precio máximo legal (y este ya es bajo de por sí), es vital que la tasación refleje con exactitud la normativa vigente para que no te den menos dinero del que necesitas para la compra.

Esperamos haber resuelto tus dudas respecto a la valoración de VPO y ponemos a tu servicio, nuestra amplia red de profesionales del equipo Gloval, para realizar tu tasación oficial de una manera rápida y sencilla. Puedes solicitarla vía web y beneficiarte de un descuento mediante nuestro formulario de tasación oficial.