¿Qué hacer cuando la tasación está por encima del precio de compra?

¿Has solicitado un informe de tasación para la financiación de la vivienda que piensas comprar, y el valor que se certifica es superior al valor de compra? En este artículo, exploraremos a fondo las razones detrás de esta disparidad de valores y las ventajas y riesgos que esta situación puede suponer, especialmente si en un futuro hacienda me reclama el valor de tasación.

Te lo explicamos a continuación:

• ¿Qué es una tasación de un inmueble por encima del precio de compra?
• ¿Se pueden tener problemas con Hacienda?
• ¿Qué hacer cuando Hacienda me reclama el valor de tasación?
• Ventajas de una tasación por encima del precio de compra para el comprador
• Riesgos de una tasación por encima del precio de compra
• Opciones y estrategias
• Ejemplo práctica para entender el problema
• ¿Qué pasa si me tasan el piso por encima del precio de compra?

Una tasación de un inmueble por encima del precio de compra significa que el valor estimado del bien inmueble, según la evaluación realizada por un tasador profesional, es superior al valor de la transacción.

En este sentido decir que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas, dado que tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación, como la sociedad de tasación al realizar el informe, tienen un objetivo común que es la determinación del valor de mercado del inmueble.

Por tanto, dicha circunstancia se puede dar por varios motivos:

• Desconocimiento por parte del propietario de la coyuntura del mercado para su propiedad, por posible revalorización de la zona o de la tipología de su inmueble.
• Necesidad imperiosa de venta por parte del propietario, que le lleva a fijar un precio inferior al que indica el mercado en su zona. El precio de compra en este supuesto se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincidiría con el valor de mercado que se refleja en la tasación.

Para dar una contestación a la pregunta, se ha de tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal.

La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del RDL 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto.

Esto se conoce como liquidación complementaria, el escenario principal donde surge el temor de que hacienda me reclama el valor de tasación para ajustar el pago de impuestos a la realidad del mercado, que refleja la diferencia entre el ITP que hemos pagado y el ITP que Hacienda considera que deberíamos haber pagado según el valor de la vivienda, más intereses.

Si recibes una notificación de la Agencia Tributaria porque Hacienda me reclama el valor de tasación (comprobación de valores), no debes entrar en pánico, pero sí actuar con diligencia. Lo primero es revisar si el valor que proponen es el “valor de referencia” de Catastro, que es el que se usa actualmente como base imponible mínima.

En el caso de que Hacienda me reclama el valor de tasación basándose en un informe pericial propio que consideras erróneo, tienes derecho a presentar alegaciones. Puedes impugnar la valoración aportando pruebas de que el estado real del inmueble (necesidad de reformas, taras estructurales, etc.) justifica el precio inferior que pagaste. Si la vía de alegaciones no prospera y Hacienda me reclama el valor de tasación de forma firme, el siguiente paso es la Tasación Pericial Contradictoria, donde un tercer perito independiente determinará el valor definitivo para zanjar la disputa fiscal.

• Menos capital inicial requerido: El préstamo hipotecario se otorga basándose en el valor inferior entre el coste de adquisición y la valoración de la propiedad, cubriendo comúnmente hasta el 80% de esa cifra. Si la tasación resulta superior, el 80% de dicho valor podría exceder el precio de compra, implicando que el adquirente tendrá que desembolsar una cantidad menor para el pago inicial.
• Mayor capacidad de endeudamiento: El comprador accede a un préstamo hipotecario calculado sobre un importe de tasación superior, lo cual puede minimizar la suma de fondos propios que precisa aportar.
• Beneficio en futuras gestiones: Una tasación elevada puede robustecer la posición del comprador en eventuales negociaciones o resultar provechosa si posteriormente se plantea una refinanciación.

• Posible control fiscal: Si la diferencia es desmesurada, es más probable que hacienda me reclama el valor de tasación al sospechar de una parte del pago no declarada (“dinero B”). Si el valor de tasación sobrepasa considerablemente el precio de adquisición, la Agencia Tributaria podría conjeturar la existencia de una transacción “oculta” o no declarada. Es factible que muestre interés en la operación, aunque si todos los desembolsos se encuentran debidamente justificados en la escritura pública, no debería generarse ningún contratiempo.
• Inconveniente de desembolso excesivo: En ciertas circunstancias, si el importe de compra satisfecho es desmesurado, existe la posibilidad de que la inversión no se recupere íntegramente en una próxima venta, aun cuando la valoración inicial haya sido elevada.

•  Negociar la venta: Si el vendedor está al tanto de que la valoración es superior, podría intentar incrementar el coste para ajustarlo al valor intrínseco. El adquirente, por su parte, puede emplear esta información como palanca para negociar otras cláusulas, como solicitar la inclusión de mobiliario o que se asuman determinados gastos.
• Preservar el importe inicial: El comprador tiene la opción de proceder con la transacción manteniendo el precio originalmente pactado. Esto disminuye el capital propio que necesita destinar para la hipoteca, siempre y cuando la entidad bancaria otorgue el crédito tomando como referencia el valor de tasación.

Veamos un ejemplo práctico para entender cómo funciona la relación entre el precio de compra, la tasación y la financiación bancaria:

• Precio de compra: 180.000 €
• Tasación: 230.000 €

Si pagas el ITP sobre los 180.000 €, pero el valor de referencia de Hacienda coincide con la tasación, es muy posible que meses después hacienda me reclama el valor de tasación de 230.000 €, exigiéndote el pago del impuesto por esos 50.000 € de diferencia más intereses de demora.

• Financiación del banco: Normalmente, los bancos conceden hasta el 80% del valor más bajo entre el precio de compra y la tasación.
  En este caso, el 80% de 180.000 € = 144.000 €.
• Ventaja: Aunque el banco se basa en el precio de compra, una tasación más alta puede servirte para negociar mejores condiciones, demostrar que el inmueble tiene un valor superior o, en algunos casos, conseguir una financiación más alta si la entidad acepta basarse en el valor de tasación. Esto reduciría la cantidad de dinero que debes aportar de tus propios ahorros.

•  Mayor financiación: Si el piso que compras por 180.000 € se tasa en 230.000 €, algunos bancos pueden ofrecerte un importe de hipoteca basado en el valor de tasación. Por ejemplo, el 80% de 230.000 € sería 184.000 €, lo que cubriría prácticamente todo el precio de compra y reduciría la cantidad de dinero que debes aportar de tu bolsillo.
•  Fiscalidad ventajosa para Hacienda: Cuando se formaliza la compraventa de la propiedad por una cantidad inferior a su valoración oficial, la Agencia Tributaria lo percibe como una transacción favorable para sus intereses recaudatorios, dado que se le está atribuyendo al inmueble un valor superior al que se ha consignado en la declaración.

• Mayor carga tributaria: La valoración de tu inmueble es un elemento determinante para la liquidación de impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la Plusvalía Municipal. Si el precio es elevado, la base imponible para estos tributos será superior, lo que se traducirá en un desembolso fiscal más cuantioso.
• Coste superior de las pólizas de seguro: El precio de una prima de seguro de hogar se fundamenta, parcialmente, en la tasación de la propiedad. Por consiguiente, una alta valoración resultará en un aumento del importe de tu seguro.
• Peligro de una estimación excesiva: Una tasación desmesuradamente elevada podría distorsionar la apreciación del valor intrínseco del bien, lo que podría conducir a resoluciones de inversión erróneas o a una sobreestimación del impuesto sobre bienes inmuebles.

En resumen, aunque conseguir una hipoteca mayor es una gran ventaja, la carga tributaria será superior. Para evitar conflictos cuando hacienda me reclama el valor de tasación, es fundamental contar con informes de profesionales solventes.

Es por ello que siempre se ha de acudir a profesionales solventes del sector. Es fundamental asegurarse de que cumpla con los estándares éticos y profesionales, y que sus tasadores estén debidamente certificados y acreditados. Esto garantiza la fiabilidad y la precisión de los informes de tasación de viviendas, que son fundamentales en transacciones inmobiliarias y financieras.

En GLOVAL, garantizamos la fiabilidad y precisión de nuestros informes, fundamentales para que tengas argumentos sólidos si en algún momento hacienda me reclama el valor de tasación de tu propiedad. ¡Consúltanos!