Errores comunes en la Tasación de Viviendas

y cómo Reclamar

Los problemas que te puede acarrear un informe de tasación mal realizado, pueden derivarse de diversos aspectos (identificación, comprobaciones necesarias, superficies, titularidad, ocupación, situación urbanística, valores). Para evitar este tipo de problemas es esencial contar siempre con profesionales como lo es el equipo de Gloval, que trabaja de manera rigurosa, conforme a la normativa vigente regulada por Banco de España. También te recomendamos familiarizarte sobre qué contiene y como entender un informe de tasación

En este caso, nos centraremos en los tres aspectos más habituales que pueden causar problemas: la identificación del inmueble, las comprobaciones urbanísticas y el valor adoptado.

¿De qué vamos a hablar en este artículo?

1. Problemas en la identificación del inmueble
2. Problemas en las comprobación urbanística del inmueble
3. Problemas en la valoración del inmueble
4. Pasos detallados para reclamar una tasación:

Una tasación hipotecaria mal hecha es aquella que presenta datos ambiguos, mal transcritos o erróneos, en sus contenidos.

Una mala identificación significa que no se puede establecer la correspondencia entre los datos existentes en la documentación registral/catastral del inmueble que se pretende hipotecar, y la realidad física contrastada en la visita realizada al mismo. Estos pueden llevar a una denegación de la hipoteca, o a hipotecar un inmueble que no es el que se está comprando.

La mayor parte de las identificaciones incorrectas vienen dadas por problemas en la documentación registral (nota simple o escrituras), donde no aparezcan las direcciones completas, no se especifiquen los linderos de la misma, o estos no sean comprobables por el técnico que realiza la visita. Por lo que respecta a la catastral, que sea incompleta, o no esté protocolizada (como en fincas rústicas, suelos que no estén vallados, zonas rurales sin nombres de calle, etc.).

Estos aspectos se pueden contemplar en los informes mediante la consideración de advertencias o condicionantes, según situaciones establecidas en la normativa (Orden ECO 805/2003), o bien en casos extremos conducir al rehúse de la tasación para garantía hipotecaria, en el supuesto de que no sea posible la identificación del inmueble.

Es aconsejable recabar suficiente documentación antes de solicitar la tasación, escrituras originales, donde aparezca la descripción completa del inmueble, recibos de IBI que justifiquen las referencias catastrales asociadas al inmueble, planos urbanísticos, proyectos de ejecución si existen, etc., evitando así retrasos en la realización de la tasación y posibles condicionantes en la misma. Descubre más detalles sobre cómo identificar correctamente un inmueble.

Puedes consultar también este artículo donde te detallamos cómo evitar los condicionantes.

Una comprobación incorrecta de la situación urbanística en la que se encuentra la parcela objeto de valoración o sobre la que se levanta el inmueble valorado, es una de las razones por las que la tasación puede considerarse mal hecha. La experiencia y buena praxis de los técnicos que realizan las consultas y comprobaciones urbanísticas es esencial en este aspecto.

El valor que tiene un inmueble debe representar un valor estable, a pesar de las oscilaciones del mercado a lo largo del tiempo, y, en este sentido, no tendrá el mismo valor un inmueble edificado sobre un suelo clasificado como Urbano consolidado, que otro que lo esté sobre un No Consolidado, Urbanizable, o No Urbanizable.

Por ejemplo, un supuesto puede ser, si se confunde un suelo que dispone de un aprovechamiento lucrativo (residencial, comercial, industrial, etc.), con un suelo para sistemas (viario, zonas verdes, equipamiento, etc.), que es susceptible de expropiación, y por ello, su valor puede llegar a ser muy inferior al de un suelo con aprovechamiento.

Es importante que la consulta urbanística se realice preferentemente de manera presencial por parte del tasador, siempre que sea posible, y se incorporen en el informe los planos y normativas que afectan al inmueble valorado.

Los peligros que suponen disponer de una tasación con un valor equivocado, pueden ser de índole muy variada. Desde que el banco te deniegue la concesión de una hipoteca, hasta una precipitación o ralentización en un proceso de compra-venta, pasando por un mal asesoramiento para el reparto de una herencia, o en una donación, o transmisión.

Las causas vienen determinadas en la mayoría de las ocasiones por problemas en el cómputo de superficies a valorar (por mediciones incompletas o incorrectas en las visitas, o por ampliaciones realizadas no computables o no legalizables), problemas en los estudios de mercado realizados (testigos seleccionados no comparables al inmueble a tasar), o bien en los cálculos o métodos utilizados en la tasación (valores por actualización de rentas de contratos de arrendamiento, valores de VPO).

Por todo ello, es importante a la hora de comprar un inmueble, solicitar al propietario, toda la documentación en relación a las posibles ampliaciones que se hayan realizado (proyectos, licencias) así como informarse de las posibles limitaciones al valor del inmueble (vivienda VPO, existencia de contratos de alquiler vigentes, etc.).

En cuanto al estudio del mercado, el conocimiento del mercado local por parte del técnico que realiza la tasación de una vivienda, así como el disponer de acceso a una amplia base de datos de testigos comparables, como sucede en Gloval, son esenciales para la correcta comparación a los efectos de obtener el valor de tasación del inmueble a valorar.

Es importante dedicarle un tiempo para la comprobación de las cuestiones documentales expuestas en este artículo, para disponer de toda la información precisa para realizar una tasación hipotecaria.

El primer paso es una lectura crítica del documento. Según el texto, los errores más comunes son:

• Identificación: ¿Coincide la realidad física con la nota simple y el catastro?

• Superficies: Verifica si el tasador ha excluido ampliaciones no legalizadas o si hay errores en la medición durante la visita.

• Situación Urbanística: Comprueba si se ha calificado correctamente el suelo (Urbano vs. No Urbanizable) o si se han aplicado advertencias por falta de documentación que tú sí posees.

• Testigos: Revisa si los inmuebles comparables usados en el estudio de mercado realmente se parecen al tuyo en ubicación y características.

Antes de formalizar una queja, contacta con el técnico o la sociedad (como Gloval) para solicitar una aclaración de valor. A menudo, un error de transcripción o la aportación de un documento que no estaba disponible en la visita (licencias de obra, recibos de IBI, planos urbanísticos) puede resolverse de forma ágil mediante una rectificación del informe original.

Si la explicación verbal no es satisfactoria, debes acudir al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la sociedad tasadora. Todas las sociedades homologadas por el Banco de España están obligadas a tener este departamento. Debes presentar un escrito detallando los errores técnicos detectados y aportando las pruebas documentales que los contradigan. La entidad tiene un plazo legal para responderte.

Si la reclamación no prospera, tienes derecho a contratar una segunda tasación con una sociedad diferente. Recuerda que, según la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, los bancos están obligados a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que esté certificada por una entidad homologada y no haya caducado (6 meses de validez). Esto es útil si consideras que el estudio de mercado local de la primera tasadora fue deficiente.

Como último recurso, si el informe mal realizado te ha causado perjuicios económicos graves (como la pérdida de arras o una denegación de hipoteca injustificada por negligencia técnica profesional), se puede interponer una demanda civil. En este proceso, será fundamental contar con un peritaje contradictorio que demuestre que la primera tasación no cumplió con la Orden ECO 805/2003 ni con la buena praxis profesional.

En este sentido, tal y como te comentábamos al inicio del artículo, trabajar con una empresa como GLOVAL, que ofrece un servicio en todo el territorio nacional y dispone de profesionales expertos para la valoración de todo tipo de bienes, acostumbrados a trabajar con normativas estrictas, que exigen un nivel de comprobaciones alto con valoración de inmuebles con afectación urbanística, evitarán problemas derivados del análisis de la documentación para la identificación, comprobaciones urbanísticas, ocupación, estudios de mercado realizados, comprobaciones de superficies, etc.., que puedan ocasionar la denegación de la hipoteca, la ralentización del proceso de compra-venta y sobre todo evitarán problemas futuros, posteriores a la formalización del préstamo.