Derechos Reales de Garantía: Definición y tipos

En este nuevo artículo hablaremos sobre los derechos reales de garantía, un componente fundamental del sistema jurídico y financiero que proporcionan seguridad tanto al acreedor como al deudor en transacciones comerciales y financieras: las figuras destinadas a asegurar el pago de las deudas. Para entender su relevancia, es necesario analizar qué son los derechos reales de garantía, en la mayoría de estos casos, se establece un inmueble que actúa de garantía de un pago para asegurar que el compromiso financiero se cumpla.

Profundizaremos sobre ello abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Qué son los derechos reales de garantía?
• Tipos de derechos reales de garantía: prenda, hipoteca y anticresis
• ¿Cómo se adquiere el derecho real de hipoteca?
• ¿Qué obligaciones se pueden garantizar con una hipoteca?

Para comprender qué son los Derechos Reales de Garantía son derechos que un deudor otorga a un acreedor sobre un bien específico para asegurar el cumplimiento de una obligación financiera. Los Derechos Reales de Garantía también se conocen simplemente como Garantías Reales.

Su finalidad principal es garantizar el cumplimiento de una obligación, al analizar qué son los derechos reales de garantía, descubrimos que otorgan al titular (el acreedor) la facultad legal de vender el bien o retener sus frutos si el deudor incumple su palabra, independientemente de quién sea el propietario del bien en ese momento. Cuando hablamos de préstamos de gran envergadura, lo más común es designar un inmueble que actúa de garantía de un pago, lo que fortalece sustancialmente la posición del acreedor frente a un posible impago.

Dentro de las garantías reales, cuando se tipifica qué son los derechos reales de garantía, se incluyen tres modalidades bien diferenciadas según la naturaleza del bien y su posesión:

El derecho real de prenda, también conocido simplemente como prenda, es un derecho que un acreedor adquiere sobre un bien mueble como garantía del cumplimiento de una obligación por parte del deudor. El deudor entrega un bien mueble al acreedor hasta que no se satisface completamente la obligación pactada. Es una forma común de garantía en transacciones financieras y comerciales donde el deudor otorga un bien en prenda al acreedor como seguridad de pago. Entendemos por bien mueble el que está sujeto a apropiación y se puede trasladar de un lugar a otro sin que pierda su integridad. Ejemplos de bienes muebles son vehículos, muebles, electrodomésticos, equipos electrónicos, maquinaria, objetos de arte, documentos, acciones, etc.

Es el caso más extendido de inmueble que actúa de garantía de un pago. Se utiliza principalmente en transacciones inmobiliarias, donde el deudor otorga al acreedor un derecho sobre un bien inmueble como garantía de un préstamo o una deuda, generalmente un préstamo hipotecario. A diferencia de la prenda, es un derecho que recae sobre un bien inmueble, y no se modifica su posesión, que permanece en manos del deudor mientras no incumpla con la obligación. Este derecho requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En este contrato, el deudor entrega la posesión de un inmueble que actúa de garantía de un pago para que el acreedor perciba los frutos o rentas que este genera, aplicándolos al pago de los intereses y del capital de la deuda. La anticresis es un término jurídico que se refiere a un contrato en el cual una persona (llamada anticresista) entrega un bien inmueble al acreedor como garantía de una deuda, a cambio de que el acreedor pueda utilizar y percibir los frutos o beneficios (rentas) que genera ese bien mientras dure la deuda. Es decir, la anticresis es una forma de garantía real en la que el deudor entrega la posesión y el uso del bien al acreedor como seguridad del cumplimiento de la obligación. Es un derecho similar a la prenda, pero que recae sobre un bien inmueble. La anticresis no extingue la deuda automáticamente cuando se cumple el plazo. La deuda debe ser cancelada por el deudor para recuperar la propiedad del bien, y el anticresista debe conservar el bien entregado en buen estado, como un buen administrador, para no perjudicar al deudor. La anticresis puede establecerse por un período determinado o indefinido, dependiendo de lo que se acuerde entre las partes.

Una vez que está claro qué son los derechos reales de garantía, el proceso para establecer un inmueble que actúa de garantía de un pago mediante hipoteca implica pasos legales estrictos:

1. Acuerdo contractual: El primer paso es que el propietario del inmueble (llamado hipotecante) y el prestamista o acreedor (llamado acreedor hipotecario) lleguen a un acuerdo contractual. Este acuerdo establece los términos y condiciones del préstamo, incluyendo el monto del préstamo, el interés, el plazo de amortización y las condiciones de la hipoteca.
2. Escritura pública: Para formalizar la hipoteca, es necesario otorgar una escritura pública ante notario. En esta escritura, el hipotecante declara su voluntad de hipotecar el bien inmueble a favor del acreedor hipotecario como garantía del préstamo.
3. Registro de la hipoteca: Una vez otorgada la escritura de hipoteca, esta debe ser inscrita en el registro de la propiedad correspondiente. La inscripción en el registro es fundamental para que la hipoteca sea válida y oponible frente a terceros, es decir, para que otros posibles acreedores tengan conocimiento de la existencia de la hipoteca sobre el inmueble.

Por tanto, el derecho real de hipoteca se adquiere mediante la inscripción de la escritura pública de constitución de la hipoteca en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde esté ubicado el inmueble hipotecado. Esta inscripción confiere publicidad al derecho real de hipoteca, lo que significa que cualquier tercero que adquiera derechos sobre el inmueble hipotecado tendrá conocimiento de la existencia de la hipoteca.

Estos contratos de crédito inmobiliario se encuentran regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo, cuya finalidad es la de proteger al consumidor, dando transparencia al contrato hipotecario y más asesoramiento al cliente.

La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones (art. 105 de la Ley Hipotecaria), ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria (art. 1816 del Código Civil). Incluso puede ser una obligación futura. Al evaluar el alcance de qué son los derechos reales de garantía, vemos que la ley permite incluso asegurar obligaciones futuras.

Es importante destacar que, según lo previsto legalmente, una hipoteca constituida para asegurar una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto frente a terceros desde el momento de su inscripción en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando la obligación llegue a contraerse o la condición se cumpla.

Por otro lado, si la obligación garantizada está sujeta a una condición resolutoria inscrita, la hipoteca surtirá efecto frente a terceros, cuando se haga constar en el Registro el cumplimiento de dicha condición.

Además, en el caso de contraerse la obligación futura o cumplirse la condición suspensiva, los interesados tienen la posibilidad de hacerlo constar mediante una nota al margen de la inscripción hipotecaria, de acuerdo con lo establecido en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria.

De esta manera, se garantiza la transparencia y el cumplimiento de las obligaciones garantizadas mediante hipoteca, brindando seguridad jurídica tanto a los acreedores como a los deudores.

La hipoteca puede garantizar toda clase de obligaciones, ya sean presentes o futuras. En la práctica general, este inmueble que actúa de garantía de un pago se utiliza para:

• Préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda: La propiedad adquirida es el propio inmueble que actúa de garantía de un pago.
• Préstamos para la construcción o remodelación de una propiedad: Cuando se toma un préstamo para construir una casa o hacer mejoras significativas en una propiedad existente, la hipoteca puede garantizar este préstamo.
• Préstamos para la compra de terrenos: Si se compra un terreno con la intención de construir en él en el futuro, se puede utilizar una hipoteca para garantizar el préstamo utilizado para adquirir ese terreno.
• Préstamos para refinanciamiento: La nueva hipoteca mantiene el inmueble que actúa de garantía de un pago para cubrir la deuda reestructurada.

Esperamos haberte ayudado a comprender mejor que son los Derechos reales de garantía, recordarte que si deseas solicitar una y necesitas una tasación de vivienda para  para solicitar una garantía hipotecaria puedes hacerlo a través de nuestra web.