¿Cómo tasar un trastero?: Requisitos y factores que influyen en su valoración

En este artículo vamos a detallar cómo se realiza la tasación de un trastero, qué factores y características influyen en su valoración como elemento independiente y otras particularidades a tener en cuenta.

Veámoslo en detalle:

• ¿Cómo se valora un trastero?
• ¿Qué información se necesita para valorar un trastero?
• Características que afectan a la tasación de un trastero
• ¿Cuánto tiempo se tarda en hacer una tasación de un trastero?

La valoración de un trastero presenta algunas diferencias con respecto a la de otro tipo de inmuebles. Para la valoración de una vivienda, garaje, local, nave u oficina habitualmente tendremos mercado comparativo porque son elementos que se enajenan de forma independiente unos de otros; pero no es tan habitual la comercialización de trasteros de forma individualizada. Por lo general, se comercializan conjuntamente con una vivienda o un garaje, por lo que el número de ofertas disponibles es mucho más reducido.

Según la Orden ECO 805/2003, normativa que establece las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, en caso de no ser posible el cálculo del valor de tasación por comparación de un elemento, por inexistencia o escasez de mercado de comparables, se podrá aplicar el método de coste y considerar como valor de tasación el de reemplazamiento neto. A menudo, este es el caso, en la valoración de trasteros.

Para obtener el valor de remplazamiento de un trastero se debe de disponer de información de su coste unitario de construcción, que se puede obtener a través de revistas especializadas en precios de materiales y de mano de obra; publicaciones de los colegios profesionales o programas específicos de cálculo de costes de ejecución.

En muchos casos, los garajes de un edificio se han construido porque la normativa obliga a que haya una plaza o un número de plazas determinado por vivienda, o por una ratio de superficie construida de otros usos. Al ser algo obligatorio por normativa puede que en ese entorno no exista demanda de plazas de garaje, por lo que el valor de ese garaje equivale básicamente al propio coste de construcción, ya que no se justifica la imputación de un valor de repercusión de suelo al equipararse el valor de mercado al de construcción. Con los trasteros suele ocurrir esta misma circunstancia.

Como no suele haber un mercado representativo de trasteros, especialmente en zonas de nuevos desarrollos, ya que su construcción suele estar vinculada registral o comercialmente a la vivienda o al garaje, el valor del suelo se considera repercutido al uso principal, que es por el cual el promotor adquiere el terreno. Por lo que no se suele considerar un valor de suelo imputable al trastero, sólo el propio de la construcción.

En cascos muy consolidados, históricos o de rentas altas, aunque el mercado ofertado sea reducido, se constata que el valor de mercado es superior al coste de construcción, por lo que en estos casos se contempla un valor de repercusión de suelo atribuible a la localización y se intentará obtener los testigos necesarios para su valoración por el método de comparación de mercado siempre que sea posible.  Esto es atribuible a que en esos ámbitos hay poca oferta y se ha incrementado la demanda en la actualidad. La principal causa es el cambio en los patrones de desplazamiento en los centros urbanos y hay muchos tipos de vehículo de transporte individual -bicicletas, patines eléctricos…- que son más cómodos de almacenar en un trastero que en la propia vivienda.

Cuando el informe de tasación de un trastero no va acompañado de un elemento principal, como una vivienda o un garaje, siempre que sea posible se deberá hacer por comparación. Para ello es necesario buscar un mercado de trasteros que cumpla con el mínimo de 6 comparables que exige la Orden ECO, aunque se tenga que recurrir en ocasiones a aportar testigos comparables de entornos discontinuos. Ante el inconveniente de la escasez de mercado, contamos con la ventaja de que es una tipología con un mercado de valores medios bastante homogéneos. El valor medio, se suele situar en torno a 500€/m².

Aunque no es problema exclusivo de los trasteros, la descripción registral de estos elementos suele ser muy vaga, sobre todo si de lo que se dispone, es de una nota simple, siendo habitual que no se describan los linderos de los trasteros, su ubicación en planta o su superficie, y se llega a dar el caso que ni se menciona el número identificativo.

Aunque en la descripción registral figuren su superficie, número y ubicación en planta, puede suceder que, en las puertas de los trasteros, no exista ningún grafismo ni identificación exterior, lo que dificulta su plena identificación.

Por ello, en estos casos, es conveniente tener algún documento adicional a la nota simple: escritura, acuerdo de la comunidad de propietarios o cualquier otro documento que facilite la identificación, como el proyecto original con indicación de las numeraciones, por ejemplo.

Para tasar un trastero es preciso realizar todas las comprobaciones establecidas por la Orden ECO a efectos de constituir garantía hipotecaria; verificando su superficie, el estado de ocupación y la calidad constructiva, lo cual no es siempre es factible.

¿Por qué es esto una dificultad? Porque tanto el inmobiliario que está enseñando una vivienda o incluso los propietarios a menudo no llevan consigo las llaves del trastero cuando acompañan al tasador en la visita. Este hecho conlleva que se tenga que realizar una segunda visita al inmueble, con el coste que supone al cliente y el retraso en la emisión. Por ello es importante que en el primer contacto entre tasador y cliente se concrete la disponibilidad de estas llaves.

El tiempo de realización de un informe de tasación de un trastero será el mismo que para una vivienda siempre y cuando no se tenga que realizar una segunda visita para poder acceder al trastero

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