¿Cómo influye la inversión extranjera en el valor de la vivienda en España?

Este artículo técnico ha sido elaborado a partir de datos de transacciones de vivienda según residencia y nacionalidad del comprador, y valores unitarios tasados obtenidos de la estadística del Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible.

Nota metodológica: en el artículo se considera comprador extranjero al comprador de nacionalidad extranjera, tanto residente en España como no residente. Cuando se analiza la inversión extranjera estricta, se presta atención específica al comprador extranjero no residente.

• Introducción: menos operaciones, pero valores al alza
• Peso nacional del comprador extranjero
• Distribución territorial: concentración muy elevada en mercados concretos
• El comprador extranjero no residente: núcleo de la inversión internacional
• Comparativa con 1T 2025 y variación anual de las transacciones
• Relación entre compra extranjera y valor unitario tasado
• Tipologías de mercado según la influencia extranjera
• Implicaciones para la valoración inmobiliaria
• Conclusión

El mercado residencial español cerró el primer trimestre de 2026 con una caída significativa de la actividad transaccional. El número total de compraventas de vivienda se situó en 163.322 operaciones, frente a las 184.040 registradas en el primer trimestre de 2025, lo que supone una variación anual del -11,26%.

Sin embargo, esta reducción de operaciones no se ha traducido en una corrección de los valores unitarios tasados. Al contrario, el valor unitario tasado medio nacional alcanzó los 2.315,7 €/m², con una variación anual positiva del 13,90%.

Este comportamiento aparentemente contradictorio —menos transacciones, pero valores más altos— es clave para entender la influencia de la inversión extranjera en el mercado residencial español. La demanda internacional no actúa de forma homogénea en todo el territorio, sino que se concentra en determinadas áreas costeras, turísticas, insulares y metropolitanas. En esas zonas, su peso relativo puede ser suficientemente elevado como para influir en la formación de precios, especialmente cuando la oferta disponible es limitada y el comprador extranjero presenta mayor capacidad adquisitiva o menor dependencia de financiación bancaria nacional.

En el primer trimestre de 2026, los compradores extranjeros realizaron 26.977 adquisiciones de vivienda en España, sumando extranjeros residentes y no residentes. Esto representa el 16,52% del total de transacciones nacionales.

En el primer trimestre de 2025, las compras de extranjeros habían ascendido a 32.722 operaciones, equivalentes al 17,78% del mercado nacional. Por tanto, el comprador extranjero pierde algo de peso relativo, con una reducción de 1,26 puntos porcentuales en su cuota de mercado.

La caída de la demanda extranjera ha sido más intensa que la del conjunto del mercado: las compras de extranjeros disminuyen un -17,56%, frente al -11,26% del total nacional. Dentro de este colectivo, la reducción es especialmente intensa entre los compradores extranjeros no residentes, que pasan de 13.707 operaciones en 1T 2025 a 10.704 en 1T 2026, con una variación anual del -21,91%.

La inversión extranjera en vivienda no se distribuye de forma equilibrada por el territorio español. Se concentra de manera muy clara en comunidades autónomas y provincias asociadas a turismo, segunda residencia, costa mediterránea, archipiélagos y determinados mercados urbanos.

Por comunidades autónomas, la Comunitat Valenciana, Andalucía, Cataluña, Canarias, Murcia, Madrid e Illes Balears concentran aproximadamente el 87,14% de todas las compras realizadas por extranjeros en España. La concentración territorial es, por tanto, extraordinariamente elevada.

No obstante, hay que diferenciar entre volumen absoluto y presión relativa. Madrid registra 1.545 compras de extranjeros, pero su peso relativo es del 8,19%, muy por debajo de Alicante, Málaga, Baleares, Canarias o Murcia. En cambio, en determinadas provincias mediterráneas e insulares, el comprador extranjero no es un componente complementario del mercado, sino un agente estructural.

Gráfico 1. Peso de compradores extranjeros por zona en 1T 2026. El gráfico muestra la cuota de compradores extranjeros sobre el total de compraventas en las zonas con mayor exposición a esta demanda.

El caso de Alicante es especialmente significativo. Casi una de cada dos viviendas vendidas en la provincia durante el primer trimestre de 2026 fue adquirida por un comprador extranjero. Además, su cuota se mantiene prácticamente estable respecto al primer trimestre de 2025, a pesar de la caída general del mercado.

Málaga también mantiene una cuota muy elevada, con el 37,62% de las operaciones realizadas por extranjeros. Aunque pierde peso respecto al año anterior, sigue siendo uno de los mercados más expuestos a la demanda internacional. En Canarias, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas muestran una reducción notable de la cuota extranjera, pero continúan situándose muy por encima de la media nacional.

Si se analiza únicamente al comprador extranjero no residente, la concentración territorial es todavía más acusada. En el conjunto de España se registraron 10.704 operaciones realizadas por extranjeros no residentes en 1T 2026. De ellas, Alicante concentró 4.101 operaciones, es decir, el 38,31% de todas las compras nacionales de extranjeros no residentes.

Alicante y Málaga, por sí solas, concentran el 55,84% de todas las compras realizadas por extranjeros no residentes en España. Si se añaden Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas y Girona, las cinco primeras provincias concentran el 69,43%. Esta concentración permite afirmar que la inversión extranjera no residente tiene una influencia muy localizada, pero muy intensa.

La comparación con el primer trimestre de 2025 muestra una reducción generalizada de las transacciones, tanto nacionales como extranjeras. A nivel nacional, las compras de extranjeros caen un -17,56%, frente al -11,26% del total del mercado. La demanda extranjera, por tanto, se ajusta con mayor intensidad que la demanda agregada.

Por comunidades autónomas, las mayores caídas en volumen de compras extranjeras se producen en Andalucía, Comunitat Valenciana, Cataluña, Canarias, Madrid, Illes Balears y Murcia. Madrid registra una de las caídas más intensas de la compra extranjera, con un descenso del -33,72%, aunque su cuota extranjera en 2026 es relativamente moderada, del 8,19%.

En los mercados de fuerte presencia extranjera, la reducción de la demanda internacional tiene mayor relevancia estructural, porque parte de cuotas iniciales mucho más elevadas. Es el caso de Málaga, Baleares, Canarias, Alicante, Murcia o Girona.

Gráfico 2. Variación anual de transacciones: mercado total frente a comprador extranjero. El gráfico compara la caída del total de compraventas con la caída de las compras realizadas por extranjeros entre 1T 2025 y 1T 2026.

El descenso de las transacciones no ha sido homogéneo. Entre las zonas con mayor exposición extranjera destacan las caídas de Málaga (-22,99% en el total de compraventas), Castellón (-23,80%), Illes Balears (-18,32%) y Alicante (-13,38%). En estas zonas, la reducción de la demanda internacional ha contribuido a la menor actividad del mercado.

Alicante merece una mención específica: aunque las transacciones totales caen un -13,38%, la cuota de compradores extranjeros se mantiene prácticamente intacta, pasando del 48,27% al 48,31%. Esto sugiere que la demanda extranjera sigue actuando como un soporte estructural del mercado provincial.

La influencia de la inversión extranjera sobre el valor de la vivienda no debe interpretarse como una relación mecánica o universal. No todas las zonas caras son caras por la presencia de compradores extranjeros, ni todas las zonas con compradores extranjeros tienen necesariamente los valores más altos. Sin embargo, los datos muestran una relación clara en determinados mercados: allí donde la presencia extranjera es elevada, los valores suelen situarse en niveles superiores a la media de su entorno y mantienen incrementos anuales relevantes.

El valor unitario tasado nacional se sitúa en 2.315,7 €/m², con una variación anual del 13,90%. Frente a esta referencia, varias zonas con elevada presencia extranjera presentan valores altos o crecimientos superiores: Alicante crece un +15,70%, Málaga un +14,20%, Santa Cruz de Tenerife un +15,70%, Illes Balears un +13,10%, Canarias un +13,60%, Murcia un +13,40%, Valencia un +18,80% y Castellón un +17,20%.

Gráfico 3. Cuota extranjera y crecimiento anual del valor unitario tasado. El gráfico relaciona el peso del comprador extranjero con la variación anual del valor tasado en los principales mercados analizados.

La principal conclusión es que la caída de las compraventas no ha impedido el crecimiento de los valores. En mercados con fuerte componente extranjero, los precios siguen creciendo de forma significativa, incluso cuando el número de operaciones se reduce.

Málaga es un ejemplo especialmente ilustrativo. Las transacciones totales caen un -22,99% y las compras extranjeras un -27,83%, pero el valor unitario tasado alcanza los 2.988,0 €/m², con una variación anual del +14,20%. Esta combinación indica que el ajuste se está produciendo antes en la liquidez que en los precios: se venden menos viviendas, pero las que se venden siguen haciéndolo a valores elevados.

Alicante muestra una situación distinta. Las transacciones totales caen un -13,38%, pero la cuota de compradores extranjeros se mantiene prácticamente intacta. Además, el valor tasado crece un +15,70%. En este caso, la demanda extranjera parece actuar como un elemento de estabilidad relativa del mercado.

Baleares presenta otro perfil: menor número de operaciones, alta cuota extranjera y uno de los valores unitarios más elevados de España, con 3.885,6 €/m². En este mercado, la escasez estructural de suelo, la presión turística, la limitación de oferta y el alto poder adquisitivo del comprador internacional explican que la reducción de transacciones no se traduzca en una caída de valores.

Incluyen Alicante, Málaga, Baleares, Canarias, Girona, Murcia y determinadas zonas de Almería o Tarragona. En estos mercados, el comprador extranjero tiene una presencia estructural. En algunos casos, como Alicante o Málaga, el comprador extranjero no residente representa una parte muy relevante de la demanda total.

La inversión extranjera puede influir en el valor de la vivienda por tres vías principales: aumenta la competencia por el producto disponible, eleva el precio marginal de cierre en ubicaciones prime y reduce la elasticidad bajista de los precios cuando la oferta es escasa.

Madrid, Barcelona y Valencia pertenecen a esta categoría, aunque con matices. Madrid presenta el valor unitario tasado más elevado del país, con 4.047,5 €/m² y una variación anual del +16,40%, pero la cuota de compradores extranjeros es del 8,19%. Esto indica que el precio de Madrid responde principalmente a factores metropolitanos: renta disponible, empleo, concentración empresarial, escasez de oferta, inversión patrimonial y presión demográfica.

Barcelona combina una cuota extranjera relevante con factores urbanos, turísticos y de restricción de oferta. Valencia presenta una situación intermedia, con una cuota extranjera del 18,33% y el mayor crecimiento anual del valor entre las provincias analizadas, con un +18,80%.

En zonas como Castilla y León, Galicia interior, País Vasco, Navarra, Extremadura o buena parte de Castilla-La Mancha, la presencia extranjera es más reducida o menos determinante en la formación de precios. No obstante, algunos de estos mercados también presentan crecimientos relevantes del valor tasado, lo que confirma que la inversión extranjera es un factor relevante, pero no el único motor de los valores inmobiliarios.

Desde el punto de vista de la tasación, la presencia de compradores extranjeros debe considerarse como un factor de mercado especialmente relevante en aquellas zonas donde su cuota supera ampliamente la media nacional.

En provincias como Alicante, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Girona o Murcia, el análisis de comparables debe incorporar la posible influencia de una demanda internacional con características diferenciales. No basta con observar el número de operaciones; es necesario analizar quién compra, con qué finalidad, en qué localizaciones y sobre qué tipo de producto.

La demanda extranjera puede influir en el valor de tasación especialmente en viviendas próximas a la costa, zonas turísticas consolidadas, mercados de segunda residencia, viviendas de calidad media-alta o alta, áreas con oferta limitada, ubicaciones con buena conectividad internacional y municipios con elevada presencia de población extranjera residente.

Además, la caída de transacciones no debe interpretarse automáticamente como una caída de valor. En mercados tensionados, una reducción de operaciones puede reflejar menor liquidez o menor oferta disponible, no necesariamente menor precio. Esto es especialmente importante para la valoración inmobiliaria, porque el tasador debe diferenciar entre ajuste de volumen y ajuste de precio.

La inversión extranjera mantiene una influencia significativa sobre el valor de la vivienda en España, aunque dicha influencia es territorialmente selectiva. No afecta con la misma intensidad a todos los mercados, pero resulta determinante en determinados ámbitos del litoral mediterráneo, los archipiélagos y algunos mercados urbanos de fuerte atractivo internacional.

En 1T 2026, los compradores extranjeros realizaron el 16,52% de las compraventas nacionales, aunque en zonas como Alicante, Málaga, Baleares, Canarias, Murcia o Girona su peso fue muy superior. Alicante destaca de forma excepcional, con un 48,31% de compradores extranjeros y el 38,31% de todas las compras nacionales realizadas por extranjeros no residentes.

La comparación con 1T 2025 muestra una desaceleración clara de la demanda extranjera, especialmente entre los no residentes. Sin embargo, esta reducción de operaciones no ha provocado una corrección de valores. Al contrario, muchas de las zonas con mayor presencia extranjera siguen registrando incrementos anuales relevantes del valor unitario tasado.

Por tanto, la influencia de la inversión extranjera no debe medirse únicamente por el número de compraventas, sino por su capacidad para condicionar el precio marginal en mercados con oferta limitada. En los mercados más internacionalizados, el comprador extranjero puede actuar como soporte de precios, elevar la competencia por el producto disponible y contribuir a que los valores sigan creciendo incluso en contextos de menor actividad transaccional.

La conclusión principal es que la inversión extranjera no explica por sí sola la evolución del valor de la vivienda en España, pero sí constituye un factor decisivo en determinados mercados. Su influencia es especialmente visible allí donde convergen atractivo turístico, escasez de oferta, segunda residencia, conectividad internacional y elevada capacidad adquisitiva del comprador.

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