¿Qué es una Advertencia en una tasación hipotecaria?

Una advertencia es aquella cuestión o alerta que se añade en el informe de tasación hipotecaria cuando se tiene duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos y sea importante reseñar en el mismo.

La mayoría de tasaciones solicitadas en España tienen como finalidad la constitución de una garantía hipotecaria y se realizan conforme a la Orden ECO 805/2003, la cual en sus artículos 11 y 12, nos habla de posibles advertencias que pueden afectar a un informe. Desde Gloval, a través de este artículo, vamos a dar respuesta a algunas de las preguntas que más se realizan en torno a este concepto:

• ¿Qué tipos de advertencias existen?
• Aspectos clave de la tasación con advertencias
• Ejemplos Comunes:
• ¿Dos tasaciones de un mismo inmueble y realizada por diferentes sociedades irá con las mismas advertencias?
• Impacto en la Financiación
• Componentes del Valor de Reemplazamiento Bruto
• Consecuencias y qué hacer ante una tasación baja
• ¿Qué consecuencias tiene una advertencia en un informe?

Debemos de diferenciar entre dos tipos de advertencias: las advertencias generales y las advertencias específicas.

Son aquellas advertencias motivadas por alguna duda sobre los datos utilizados. Ejemplos de ellos son:

• Cuando existen dudas entre la realidad física de un inmueble y su descripción registral pero NO sobre su correcta identificación. En caso de que su identificación no sea correcta se trata de un condicionante para la tasación hipotecaria.
• Cuando el inmueble que se valora no está conforme con el planeamiento vigente.
• Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa.
• Cuando el método de valoración utilizado sea diferente a los indicados en el artículo 15.1 de la presente Orden.
• Cuando no se haya dispuesto de la cédula de calificación para calcular el VML.
• Cuando no se disponga de: documentos necesarios para calcular los flujos de caja y/o documentación catastral relevante o la referente al régimen de explotación de una finca rústica.

Son aquellas advertencias en la que la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro. Estas circunstancias serian:

• Que el valor de tasación se calcule con finalidad de Garantía Hipotecaria
• Que se utilice exclusivamente el método de comparación.
• Que los comparables, en el mercado local en el que se incluyan, hayan experimentado alguna caída significativa y duradera en los últimos diez años.

En España, la mayoría de las tasaciones se realizan con el fin de constituir una garantía hipotecaria. Para que estas sean válidas, deben regirse estrictamente por la Orden ECO 805/2003 (específicamente sus artículos 11 y 12). Organismos como la AEV trabajan para que los criterios de emisión de advertencias sean homogéneos entre las distintas sociedades tasadoras homologadas por el Banco de España.

Una característica fundamental del Valor de Reemplazamiento es que no busca calcular lo que costó el edificio en su día, sino lo que costaría hoy. Para ello, se proyecta la construcción utilizando tecnología y materiales actuales, pero manteniendo las mismas características de capacidad, uso y calidad que el inmueble original.

La distinción es vital para entender la valoración final:

• El Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) es el coste de la inversión total “a nuevo”.

• El Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) es el resultado de restar al Bruto la depreciación física (por antigüedad y estado de conservación) y la depreciación funcional (por obsolescencia o mal diseño).

El valor de reemplazamiento tiene aplicaciones muy específicas según el destino del inmueble:

• Es el valor de referencia en inmuebles en construcción o rehabilitación.

• Se utiliza para determinar la suma asegurada en pólizas de incendios y daños al continente.

• Sirve como valor de tasación cuando no es posible aplicar el método de comparación o cuando, en inmuebles ligados a explotación económica, resulta ser el menor de los valores calculados.

Una advertencia es una alerta o nota aclaratoria que el tasador añade al informe cuando existe alguna duda sobre los datos utilizados para calcular los valores técnicos. A diferencia de un condicionante, la advertencia no detiene la tasación, pero señala cuestiones relevantes que podrían afectar el valor o que el banco debe conocer.

Las advertencias se dividen principalmente en dos grupos según el origen de la duda:

• Diferencias registrales: Cuando hay discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción en el Registro de la Propiedad (siempre que la identificación del inmueble sea clara).

• Planeamiento urbanístico: Cuando el inmueble no está conforme con el planeamiento vigente o se encuentra en proceso de expropiación forzosa.

• Falta de documentación: Ausencia de cédula de calificación para VML, falta de documentación catastral o de flujos de caja en fincas rústicas.

• Riesgo de minusvalía futura: Advertencias específicas cuando se prevé que el valor de tasación pueda sufrir caídas en el futuro debido a la situación del mercado local o los comparables utilizados.

Como hemos indicado las tasaciones oficiales inmobiliarias con finalidad Garantía hipotecaria se realizan con finalidad conforme a la Orden ECO 805/2003. Por lo que, la emisión de advertencias debe cumplir siempre la misma.

Además, organismos como la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), donde la mayor parte de sus asociados son sociedades homologadas por el Banco de España han publicado un estándar de criterios para la emisión de las advertencias según la Orden ECO para que no haya discrepancias entre las distintas sociedades en este aspecto.

La presencia de advertencias en un informe es un factor crítico para las entidades bancarias. Al ser una señal de duda sobre los datos técnicos, la entidad financiera puede pausar la operación y requerir que se realicen gestiones adicionales o se aporte documentación extra antes de proceder con el cierre del préstamo.

Se refiere al valor del suelo sobre el que se asienta el edificio o del inmueble que se va a rehabilitar. Es el punto de partida indispensable antes de sumar los costes de construcción.

Incluye el coste de construcción por contrata, que se compone del coste de ejecución material (basado en datos de colegios profesionales, revistas especializadas o entidades públicas) más el beneficio industrial del contratista.

Son todos los desembolsos obligatorios para llevar a cabo el reemplazo, tales como:

• Honorarios técnicos (proyectos y dirección de obra).

• Licencias, tasas e impuestos de declaración de obra nueva.

• Primas de seguros obligatorios.

• Gastos de administración del promotor y estudios técnicos.

• Nota: No se incluyen aquí gastos financieros, de comercialización ni el beneficio del promotor.

Si las advertencias derivan en una valoración técnica menor a la esperada (por ejemplo, por no cumplir con el planeamiento urbanístico), el banco calculará el porcentaje del préstamo sobre ese valor reducido, resultando en una cifra de capital inferior a la solicitada.

Ante una tasación que no alcanza el precio de compraventa debido a estas alertas técnicas, el comprador se verá obligado a cubrir la diferencia aumentando su aportación de capital propio (ahorros) para completar el pago al vendedor.

Una tasación con advertencias importantes puede utilizarse como herramienta de negociación con el vendedor. Si el informe oficial detecta problemas registrales o urbanísticos que afectan el valor, se puede solicitar una rebaja en el precio de venta original.

Aunque la normativa ECO 805/2003 busca que todas las sociedades tasadoras emitan advertencias bajo los mismos criterios, el usuario tiene derecho a solicitar una valoración con otra entidad homologada si considera que la interpretación de los datos ha sido excesivamente rigurosa o errónea.

Es fundamental revisar detalladamente el apartado de advertencias del informe. En ocasiones, estas pueden subsanarse aportando la documentación técnica o administrativa que faltaba en el momento de la visita (como certificados catastrales o flujos de caja), lo que permitiría a la tasadora actualizar el informe y, potencialmente, mejorar la valoración.

En general, se deberá incluir una advertencia siempre que se tenga dudas en los datos utilizados para el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración. Es, por tanto, un apartado muy relevante ya que puede desencadenar que la entidad financiera requiera que se lleven a cabo determinadas actuaciones o gestiones antes de poder cerrar la operación.

Tras estas líneas esperamos haberte ayudado a comprender mejor este término y las consecuencias del mismo. Recordarte que Gloval realiza sus tasaciones de viviendas conforme a los estándares regulados por la normativa. Actualmente, ofrecemos servicio en todo el territorio nacional, disponiendo de una amplia red de profesionales expertos para la valoración de todo tipo de bienes.