Valor Máximo Legal en viviendas protegidas:Cálculo, Regulación y Factores Clave

En el sector inmobiliario, el Valor Máximo Legal (VML) se refiere al límite máximo de precio o valor que puede tener un inmueble bajo determinadas normativas legales o programas de vivienda. Su aplicación varía según la ubicación y la legislación vigente.

Conozcamos más sobre el valor máximo legal a lo largo de este artículo:

• ¿Qué es la vivienda de protección oficial?
• ¿Cómo se calcula el Valor Máximo Legal?
• ¿Qué ocurre si no se dispone de Cédula o documentación administrativa?
• Descalificación de una vivienda de VPO
• Obtención del Valor Máximo Legal de las viviendas VPO
• Valor máximo legal en obra nueva o de reciente construcción de VPO
• Valor máximo legal en viviendas de las que no se dispone de la Cédula de Calificación Definitiva VPO
• Viviendas VPO con anexos vinculados protegidos
• El Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo

En muchos países, las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta o renta fijado por las autoridades gubernamentales o entidades reguladores para garantizar que sean accesibles a los segmentos de población a los que están destinadas (población con menos recursos).

Este valor máximo legal lo determinan factores como:

• Ubicación del inmueble.
• Superficie de la vivienda.
• Año de construcción.
• Costos de edificación y mercado inmobiliario.

En el caso de calcular el valor de una vivienda protegida, se calculará el valor de mercado del inmueble y a su vez el valor máximo legal, adoptándose como valor de tasación el menor de ambos valores, según lo establecido por la Orden ECO/805/2003

A efectos de cálculo del valor de un inmueble sujeto a algún inmueble sujeto a protección pública, se adoptará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente, obteniéndose el Valor Máximo Legal multiplicando el módulo o precio/m² máximo por la superficie de la vivienda (superficie útil reflejada en la Cédula). Este módulo varía en función de la ubicación del inmueble, su régimen de uso y de su categoría.

Es importante disponer de una copia de la cédula de calificación (Definitiva /Provisional) o documento administrativo que acredite el Valor Máximo Legal y el plazo de vigencia del régimen de protección o que permita determinar el valor máximo legal en los edificios sujetos a protección pública.

En aquellos casos en los que conociendo que el inmueble está sometido a algún tipo de protección pública, no haya sido posible comprobar el módulo o la duración de la misma al no haberse dispuesto de Cedula o documento administrativo equivalente, el informe de tasación una casa se emitirá condicionado a la aportación, para la comprobación del estado de protección del inmueble, de Cédula de Calificación.

Por otro lado, si se valora un inmueble sometido a protección pública, del que se conocen tanto el módulo de VML como la duración de la protección, pero no se ha dispuesto de Cédula de Calificación se advertirá en el informe que no se ha dispuesto de Cédula de Calificación Definitiva, Cédula de Calificación Provisional o Documento Administrativo para el cálculo del Valor Máximo Legal si bien se ha dispuesto de información relativa al módulo, duración y superficie para la obtención del valor máximo legal del inmueble.

Generalmente el valor de tasación de una vivienda sometida a algún régimen de protección será el Valor Máximo Legal, pero existen algunas ocasiones en las que el Valor de Mercado es inferior al Valor Máximo Legal. Y aunque esta situación se da en muy pocas ocasiones, puede ocurrir en alguna ubicación en la que los precios de la vivienda libre hayan sufrido caídas de valor que los ha situado por debajo de los precios fijados por la Administración.

Hay que tener presente que el valor máximo legal de venta es un máximo, no se podría realizar la transmisión de la vivienda por encima de este valor, pero si por debajo y dependerá de las condiciones del mercado.

Es fundamental contar con una tasación profesional que determine con precisión el valor de mercado de la vivienda, permitiendo evaluar si este se encuentra por debajo del Valor Máximo Legal y facilitando una toma de decisiones informada tanto para compradores como para vendedores.

La descalificación consiste en la devolución a la administración púbica de las ayudas obtenidas de la misma en la compra del inmueble por parte del titular del inmueble con lo cual, una vez obtenida la descalificación, la vivienda se incorpora al mercado de vivienda libre.

Dependiendo de la normativa a la que se encuentra acogida la calificación definitiva de la promoción la vivienda será susceptible de ser descalificada antes de la finalización del periodo de protección, habitualmente transcurrido un periodo en el cual no se puede descalificar, o no podrá descalificarse hasta que finalice el periodo de protección.

El cálculo de Valor Máximo Legal de venta o alquiler de una vivienda VPO aparentemente es muy simple. Corresponde a aplicar sobre la superficie protegida de la vivienda, que consta en la cédula de calificación definitiva, él modulo determinado por la administración autonómica competente aplicable a la promoción.

El módulo aplicable depende de la fecha de calificación definitiva, que comporta una determinada nomenclatura de la referencia VPO de la promoción y la ley que regula las condiciones VPO de la promoción, de si es promoción pública o privada, del régimen de protección y de la zona VPO en que se ubica el inmueble.

Cuando se valora una construcción de obra nueva o finalizada recientemente es habitual y relativamente sencillo que dispongamos de la cédula de calificación definitiva de la promoción con la superficie protegida del inmueble y el valor máximo de venta y alquiler aplicables, e incluso en ocasiones se indica en la misma los valores máximos de venta y alquiler de los inmuebles de la promoción. Simplemente debe comprobarse que los módulos de venta y alquiler no hayan variado desde la fecha de emisión de la cédula o actualizar dicho módulo cuando entre la fecha de emisión de la cédula y el momento de valoración el módulo haya sufrido alguna variación.

En estas ocasiones disponemos de dos posibles fuentes para obtener los datos necesarios para realizar el cálculo del valor VPO de la vivienda. La placa informativa en la fachada en la cual consta inicialmente la referencia VPO de la promoción y la inscripción registral en la cual debe aparecer la propia referencia y la superficie protegida de la vivienda.

A menudo, pero, la placa en la fachada resulta ilegible y es frecuente que no conste el número de expediente en la descripción registral de la vivienda. En estos casos debemos recurrir al registro de la propiedad para que nos proporcione la referencia VPO que debe figurar en la primera inscripción de la promoción.

Con la referencia podremos estimar el módulo aplicable acorde con las directrices que figuran en las páginas web de los organismos competentes de cada comunidad autónoma y aplicarlo a la superficie útil registral de la vivienda que suele coincidir con la protegida teniendo en cuenta que la superficie útil protegida puede discrepar de la útil registral. En el caso que el Valor Máximo Legal se haya calculado a partir de los parámetros estimados, el informe se emitirá condicionado a que se aporte documentación oficial sobre el valor actual VPO de la vivienda puesto que no exista certeza de que los datos adoptados en los cálculos se correspondan con los que figuran en la cédula de calificación definitiva.

Cada comunidad autónoma dispone de su órgano competente que emite la nota informativa sobre la situación VPO de los inmuebles que permite adecuar el cálculo del valor VPO a su contenido y levantar el condicionante.

Por todo ello es aconsejable que al proceder a la valoración de una vivienda de VPO se disponga la nota informativa sobre la situación VPO de la vivienda emitida por el órgano competente de la comunidad autónoma en que se ubica en el momento de realizar la valoración, como información previa de la misma.

Las viviendas protegidas, cuya superficie máxima protegible mayoritariamente es de 90,00 m² útiles pero que en casos especiales para familias numerosas puede llegar al os 120,00 m² útiles, pueden disponer de una plaza de aparcamiento y/o un trastero vinculados registralmente, cuyo precio máximo de venta también se encuentra regulado por la administración. La superficie máxima protegible de la plaza de aparcamiento es de 25,00 m² y la del trastero 8,00 m² independientemente de que su superficie comprobada pueda ser mayor.

Los locales de la promoción no están sujetos a protección y las plazas de aparcamiento y trasteros no vinculados registralmente a las viviendas protegidas de la promoción tampoco están sujetos a protección a pesar de ubicarse en una promoción de vivienda protegida. Su valor corresponde al de mercado libre.

El Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo determino que todas las viviendas con calificación definitiva anterior al año 1978 dejaban de tener limitación administrativa sobre el precio de venta que pasaba a ser el que libremente acordasen las partes.

Siguen sujetas al resto de beneficios y obligaciones de las viviendas VPO hasta que el periodo de protección de la promoción finalice. Es decir, el valor de venta es libre pero debe notificarse la transmisión al órgano autonómico competente quien autoriza la transmisión tras comprobar que se destina a primera residencia del comprador y este cumple las condiciones que le permitan estar inscrito en el pertinente Registro de solicitantes de viviendas de VPO.