¿Qué es el Valor de Reemplazamiento?

Para el cálculo del valor de reemplazamiento bruto, según la definición anterior, se sumarán las siguientes inversiones:

• El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.
• El coste de construcción por contrata de la edificación o de las obras de rehabilitación. Dicho coste por contrata se obtiene a partir del coste de ejecución material, estimado según datos de colegios profesionales, revistas especializadas, publicaciones de entidades públicas, etc., más el beneficio del contratista.
• Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento, entre los cuales se incluyen los impuestos y aranceles para la formalización de la declaración de obra nueva, los honorarios técnicos por proyectos y dirección de obras, los costes de licencias y tasas, importes de primas de seguros obligatorios, gastos de administración del promotor y otros relativos a estudios técnicos necesarios.

Los gastos de comercialización y financieros, y el beneficio del promotor, no se considerarán como gastos.

En cuanto al cálculo del valor de reemplazamiento neto, se procede restando del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional antes referida.

Respecto a la depreciación física, la Orden ECO/805/2003 tiene establecidos varios procedimientos para su cálculo, si bien el más habitual es mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. La vida útil total será la estimada por el tasador, teniendo en cuenta que como máximo la normativa establece una vida útil de 100 años para edificios residenciales, de 75 años para edificios de oficinas, de 50 años para edificios comerciales y de 35 años para edificios industriales o ligados a una explotación económica.

En cuanto a la depreciación funcional, se calcula como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño y obsolescencia.

El valor de tasación de edificios y elementos de edificios, para el caso de garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios será el valor hipotecario. Para su cálculo, en diferentes situaciones dicho valor de tasación corresponderá al valor de reemplazamiento. Por ejemplo:

• En los casos de inmuebles en construcción o rehabilitación, el valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto.
• En los casos de inmuebles terminados, si el inmueble está ligado a una actividad económica, el valor de tasación será el de reemplazamiento neto si una vez realizados los cálculos, éste resulta ser menor que el de comparación y el de actualización. Si el inmueble está arrendado o su destino sea el alquiler, entonces el valor de tasación será el menor entre el de actualización y el de mercado libre, a no ser que no sea posible establecer dichos cálculos, en cuyo caso, de nuevo, el valor a considerar será el de Reemplazamiento Neto.
• Para inmuebles destinados a uso propio, vacíos o no ligados a una explotación, el valor de tasación será el de comparación, o en su caso el de actualización, pero si no fuera posible dichos cálculos, entonces el valor de tasación será el de Reemplazamiento Neto.
• Otros casos: también será necesario el cálculo del valor de reemplazamiento a la hora de determinar el valor de tasación en otras situaciones como la valoración de fincas rústicas o en la determinación del Seguro de Incendio y otros daños al continente. En este último supuesto, la normativa establece que la suma asegurada no puede ser inferior al menor entre los valores de reemplazamiento bruto y el valor de tasación en el caso de edificios completos, por ejemplo.

En conclusión, el valor de reemplazamiento es, por tanto, uno de los conceptos clave que GLOVAL considera en los informes de tasación oficial para la valoración de bienes, en cumplimento de la normativa de Valoración ECO805/2003 vigente. Si necesitas resolver cualquier duda sobre este u otros conceptos relacionados con el universo inmobiliario, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, ¡Será un placer ayudarte!