¿Cómo obtener una hipoteca al 80% para adquirir una vivienda?

¿Te estás planteando solicitar un préstamo para adquirir una hipoteca del 80% para tu futura vivienda? Un préstamo hipotecario consiste en recibir una determinada cantidad de dinero, capital, por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses correspondientes (en base al tipo de interés). En este artículo te detallaremos todo lo que debes saber para obtener una hipoteca del 80% al valor de tasación y cómo puede ayudarte con la adquisición de tu vivienda.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

• Entidades Financieras e hipotecas al 80% de tasación
• ¿Qué es una hipoteca con valor de tasación al 80%?
• ¿Por qué los bancos suelen financiar hasta el 80%?
• ¿Cómo obtener una hipoteca al 80% para adquirir tu inmueble?
• ¿Qué se necesita para optar a una hipoteca de tasación al 80%?
• Claves para conseguir financiación de más del 80%
• Aspectos a tener en cuenta para conseguir más del 80% de hipoteca
• ¿Es conveniente financiar más del 80% de la compra de una segunda vivienda?

La financiación de una hipoteca del 80%, procede de la aplicación del artículo 5 del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, mediante la cual, las entidades financieras tienen un máximo de financiación permitido para “préstamos y créditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, los préstamos y créditos hipotecarios concedidos“.

Dicho de otro modo, las entidades financieras, siempre que concedan hipotecas a la vivienda (para rehabilitación o construcción o adquisición) bajo el precepto anterior, pueden aplicar los siguientes criterios:

• Conceden un 80% como máximo del menor valor entre la tasación y la compraventa.
• Conceden como máximo el 80% del valor de tasación.
• Concede más del 80% del valor de tasación. En este supuesto podrá superarse, sin exceder en ningún caso del 95%, si el préstamo o crédito hipotecario cuenta con aval bancario prestado por entidad de crédito distinta de la acreedora o se halla cubierto por un seguro de crédito.

Para otro tipo de inmueble, distinto a la vivienda (1ª residencia), el préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado.

Una hipoteca con valor de tasación al 80%, es aquella que se concede sobre el 80% del valor de tasación de la vivienda.

Disponer de una valoración real mediante una tasación hipotecaria objetiva, te ayuda a cumplir con tu objetivo: resolver dudas para decidir comprar o no la finca y, en caso de que decidas comprar, obtener financiación hipotecaria.

Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, ya que, para poder emitir títulos hipotecarios, necesitan respaldarlos con garantías que no soporten cargas hipotecarias de más del 80% de tasación.

Para obtener una hipoteca del 80%, las distintas entidades financieras a las que consultemos, analizarán la capacidad de endeudamiento, por lo que requerirá la justificación de los ingresos y estabilidad de los mismos. Para ello, por cada titular o cotitular que opte a la hipoteca, la entidad nos solicitará:

• Vida laboral
• Si eres asalariado, contrato laboral y 3 últimas nóminas
• Si eres autónomo, las declaraciones trimestrales de IVA e IRPF del último año (12 meses)
• Declaración de la Renta
• Últimos movimientos de cuentas
• Últimos recibos pagados de todos los préstamos y tarjetas

La entidad financiera realizará, por su parte, la comprobación del historial crediticio, historial de impagos.

La entidad financiera, en función de toda la información anterior, establece el límite máximo que está dispuesto a prestar, o deniega el préstamo. Lo más habitual es encontrar préstamos hipotecarios con periodos de amortización de 15 a 30 años.

La entidad emite una oferta vinculante, mediante una tasación, la comprobación registral y aprobación definitiva, donde se detallan las condiciones del préstamo hipotecario de forma detallada (importe, nº cuotas, periodicidad pago, amortizaciones, interés, revisiones, etc), con una validez mínima de 10 días para poder analizarla, pudiendo aceptar o rechazar dicha oferta.

Para optar a una hipoteca del 80% con valor de tasación, se requiere como norma general, que el 35% de los ingresos netos (ingresos – gastos) supongan un valor igual o superior a la posible cuota de la hipoteca.

Y que el destino de la vivienda sea el de primera residencia.

Aunque el estándar es el 80%, existen perfiles y mecanismos que permiten a los compradores alcanzar porcentajes de financiación del 90%, 95% e incluso el 100%.

• Perfil joven: Los menores de 35 años suelen tener acceso a condiciones especiales. Los bancos entienden que, aunque tengan menos ahorros, poseen un mayor recorrido profesional y potencial de crecimiento de ingresos.

• Avalistas: Contar con el respaldo de familiares que actúen como avalistas personales reduce el riesgo para el banco, facilitando que la entidad se “salte” el límite del 80%.

• Brokers Hipotecarios: Estos profesionales tienen acuerdos de colaboración con múltiples bancos y conocen qué entidades están abiertas a financiar por encima del estándar según la campaña comercial del momento.

• Segunda Garantía: Si el comprador (o un familiar) posee otra propiedad libre de cargas, esta puede aportarse como garantía adicional (hipoteca de doble garantía), permitiendo financiar el 100% de la nueva compra sin aportar ahorros para el principal.

• Avales Públicos (Jóvenes): Programas como los avales del ICO o planes autonómicos (como el Mi Primera Vivienda) permiten que el Estado o la CCAA avalen ese 15% o 20% que el banco no suele cubrir, facilitando hipotecas de hasta el 95%.

• Mayor solvencia: Para que un banco preste más del 80%, el análisis de la capacidad de endeudamiento será mucho más estricto. Se requerirá un contrato indefinido con antigüedad y una ratio de endeudamiento que difícilmente podrá superar el 30-35% de los ingresos netos.

• Intereses: Generalmente, a mayor porcentaje de financiación, mayor es el riesgo para el banco. Esto suele traducirse en un tipo de interés (fijo o diferencial sobre el Euríbor) algo más elevado que en las hipotecas del 80%.

• Tasación vs. Compraventa: Es fundamental entender que el banco suele prestar sobre el “menor de los dos valores”. Si la tasación es de 200.000 € y la compra de 180.000 €, el 80% se calculará sobre los 180.000 €. Sin embargo, si la entidad financia sobre el valor de tasación exclusivamente, podrías cubrir un porcentaje mayor del precio de compra real.

En general, los bancos prestan menos dinero cuando la hipoteca se pide para financiar la compra de una segunda residencia. Para entender la viabilidad de la operación, es fundamental conocer las condiciones principales para una hipoteca del 80% para una segunda vivienda, que suelen ser mucho más restrictivas que en el caso de la vivienda habitual:

• Financiación máxima: Normalmente se suele financiar el 60% del valor de tasación de la casa o compraventa y hasta el 70% en casos muy concretos. Alcanzar un 80% de financiación es sumamente complejo en este tipo de activos.

• Intereses más altos: El tipo de interés para su financiación suele ser más elevado que para una primera residencia, ya que el riesgo percibido por la entidad bancaria aumenta al no tratarse de un bien de primera necesidad.

• Plazos de devolución: Los periodos de amortización son más cortos, no siendo habitual que superen los 25 años.

• Requisitos estrictos: Al buscar una financiación elevada, los bancos exigen una mayor solvencia y estabilidad de ingresos, analizando con rigor la capacidad de endeudamiento global del solicitante.

Por todo ello, no es conveniente plantear una financiación del 80% en una segunda vivienda. No es una práctica habitual establecida por las entidades financieras.

Tomar una decisión de compra no es fácil, de modo que contar con una valoración objetiva de un tercero, garantizada por la independencia, así como por la capacitación y conocimientos técnicos, jurídicos y de mercado de una tasadora como GLOVAL, permitirá tener la posibilidad de conocer los puntos críticos, y facilitar tu decisión. ¡Consúltanos sin compromiso! ¡Estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites!