¿Qué es el seguro decenal y cuándo es obligatorio en España?

Cuando hablamos de una autopromoción o la compra de una vivienda de obra nueva, es natural pensar en la calidad, los plazos de entrega o el diseño. Pero hay un aspecto fundamental que a veces pasa desapercibido: la seguridad estructural del edificio.

Para proteger a los propietarios frente a posibles defectos graves, existe el seguro decenal de daños, que garantiza la protección de las personas que habitan en la vivienda.

Vamos a conocerlo mejor:

• ¿Qué es el seguro de daños?
• ¿Cuándo debe contratarse?
• ¿Es obligatorio tener un seguro decenal?
• ¿Cuánto cuesta el seguro decenal y quién lo paga?
• ¿Cómo funciona el seguro decenal en una tasación?

El seguro de daños o seguro decenal es una póliza de seguros que cubre los daños materiales que pueda sufrir una edificación de nueva construcción como consecuencia de vicios, o defectos graves que afecten a la estructura del edificio. Su objetivo es garantizar la seguridad y estabilidad de la vivienda, protegiendo así a sus futuros ocupantes.

Por tanto, si dentro de esos diez años aparecen daños estructurales que comprometan la seguridad del edificio (por ejemplo, grietas graves, hundimientos, fallos en cimentación). En caso de producirse este tipo de daños, el seguro cubrirá los costes de reparación o indemnizará al propietario.

Es importante destacar que esta cobertura se limita exclusivamente a daños o defectos estructurales.

El seguro decenal normalmente se contrata durante la fase de construcción, siendo exigible desde que la obra dispone del Certificado de Final de Obra, ya que:

• Es obligatorio para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y formalizar su compraventa.
• En algunas normativas autonómicas o municipales es necesario para poder obtener la licencia de primera ocupación.
• Aunque se contrata durante la construcción, entra en vigor a partir de la fecha de recepción de la obra, es decir, desde el momento en que el promotor recibe formalmente la obra por parte del constructor.
• Si en la recepción de la obra se hacen constar reservas (defectos, deficiencias o detalles pendientes que deben corregirse), la cobertura del seguro comenzará a contar a partir de la subsanación de esas reservas.
• El promotor es quien contrata y asume el gasto del seguro decenal obligatorio. El constructor puede gestionarlo, pero la responsabilidad final recae en el promotor.

• Sí, es obligatorio en España para:

Todas las obras de nueva construcción destinadas a uso residencial, según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE –Ley 38/1999).

Esto significa que el promotor de la obra, no podrá vender o inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad sin presentar el certificado de seguro decenal.

• Excepciones:

 Esta garantía no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar, dado que la va a destinar para uso propio.

Sin embargo, en el caso de decida venderla o se produzca la transmisión intervivos de la vivienda antes de 10 años, el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, quedará obligado, salvo pacto en contrario, a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los 10 años.

• Rehabilitaciones:

En caso rehabilitaciones que, por su alcance, son asimilables a una obra nueva y cuyo destino principal sea el de vivienda. Esto incluye aquellas rehabilitaciones que produzca una variación esencial de la composición general exterior, modifiquen la volumetría, afecten al sistema estructural de forma sustancial (como cimientos, muros de carga, pilares o forjados) o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio, será necesario su contratación.

El precio del seguro decenal lo determina la aseguradora en función del coste de ejecución material de la obra y la tipología del edificio. Como referencia, el coste del seguro decenal para una vivienda unifamiliar suele situarse entre el 1% y el 1,5% del presupuesto de ejecución. El promotor es quien contrata y paga el seguro decenal; el coste no recae sobre el comprador, aunque sí sobre el precio final de la vivienda. En el caso del autopromotor individual de una vivienda para uso propio, el seguro decenal no es obligatorio, aunque será exigible si se vende antes de cumplir los 10 años.

Cuando se realiza una tasación hipotecaria para solicitar un préstamo sobre una vivienda en construcción o de obra nueva, el tasador debe comprobar que el edificio cuente con el seguro decenal, ya que esto es una garantía para el banco y para el futuro comprador.

Si no se acredita la existencia de esta póliza, la tasación debe reflejar una cautela o advertencia en la tasación, informando de la ausencia de dicha documentación.

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