Convertir un local en vivienda: Requisitos y Rentabilidad

En otros artículos de nuestro blog hablábamos de las diferentes posibilidades para reinventar el uso de un local. En este post profundizaremos en la viabilidad económica de convertir locales en viviendas y las consideraciones esenciales para tomar decisiones informadas en este proceso.

La creciente desocupación de numerosos locales en los centros urbanos de las grandes ciudades y la carencia de vivienda disponible frente al aumento de la demanda potencian que cada vez más se contemplen este tipo de operaciones.

Abordaremos las siguientes cuestiones:

• Requisitos para convertir un local en vivienda
• ¿Cuánto cuesta hacer un cambio de uso de local a vivienda?
• ¿Qué es más rentable un local o un piso?
• ¿Cuánto tarda un cambio de uso de local a vivienda?

La transformación de un local en vivienda es un proceso que implica una serie de requisitos legales y técnicos que deben cumplirse para garantizar la habitabilidad y seguridad del nuevo uso residencial. Cada comunidad autónoma y municipio tienen su propia legislación y figuras de planeamiento que regulan las condiciones necesarias para autorizar el cambio de uso.

Es preciso realizar una consulta previa a los servicios técnicos municipales para informarse de la viabilidad urbanística del cambio propuesto y de cuál es la documentación requerida para la solicitud de licencia.

Todo dependerá de la zonificación, la densidad de edificación y los usos compatibles. Algunas limitaciones no son propias del local a transformar en sí, sino del edificio o del ámbito en el que se encuentra:

• En el caso de edificios de uso exclusivo no residencial no será posible la transformación de los locales en viviendas.
• Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.
• En edificios con especial protección de la edificación se limita la conversión de locales a otros usos.
• En determinadas zonas de la ciudad se limita el incremento residencial por su cercanía a zonas de ocio, zonas saturadas u otras limitaciones urbanísticas.
• Puede suceder que se exija que el local lleve un tiempo sin uso o sin alquiler.
• El cambio de uso puede requerir la autorización de la Junta de Propietarios. Se debe verificar si figura expresamente limitado o prohibido por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria y si la realización de las obras afecta a elementos comunes o estructurales del edificio o conlleva una modificación de las cuotas de participación.
• Si el cambio de uso implica la generación de más de una vivienda se deben habilitar plazas de aparcamiento.

A continuación, se exponen algunas de las características genéricas que el local debe cumplir a los efectos de ser transformado en vivienda contempladas en la legislación estatal en base al Código Técnico de la Edificación; la Ley de Ordenación de la Edificación; legislaciones autonómicas y planeamiento urbanístico municipal.

• Superficie mínima: La superficie útil del local debe cumplir con los requisitos mínimos establecidos por la normativa urbanística municipal para que tenga la condición de habitable. En general se exigen 25 m² para una distribución tipo estudio y más de 37 m² si se comparte en varias estancias. Según el destino de cada estancia debe cumplir una superficie mínima: desde los 3m² del baño, pasando por los 7 m² de la cocina, hasta los 14 m² de la estancia principal. La morfología de las estancias debe permitir inscribir una circunferencia de un diámetro de entre 1.6 y 2.7 m, teniendo en su tangente el paramento con hueco al exterior. Ese hueco debe disponer de una dimensión que debe cumplir un porcentaje mínimo establecido por la normativa con respecto a la estancia a la que sirve (como mínimo un 8% de ventilación y un 12% en iluminación natural). Las estancias deben disponer de ventilación e iluminación natural suficientes.
• Fachada: El local debe tener una fachada con una longitud mínima que permita la apertura de huecos de ventilación e iluminación. La vivienda debe disponer de un acceso independiente desde la vía pública.
• Altura libre: La altura libre mínima de las estancias habitables debe ser de 2.5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2.20 metros en el resto.
• Distribución: La cocina debe tener salida independiente de humos. En baños y aseos interiores se permite la extracción forzada. En plantas bajo rasante se limita el uso al 25% de la superficie superior y no se permitirá si el suelo del local está en su totalidad por debajo del nivel de la acera.
• Aislamiento térmico y acústico: La vivienda debe cumplir con todos los requisitos de aislamiento térmico y acústico establecidos por la normativa.
• Instalaciones: La vivienda debe disponer de las instalaciones necesarias para su habitabilidad, como son las instalaciones de agua potable, saneamiento, ACS, electricidad, gas y calefacción; así como cumplir con las normas de protección contra incendios.

El coste de transformación de un local dependerá de su superficie, de la calidad de los materiales a emplear y de la complejidad de las obras de demolición necesarias.

El coste de las licencias y tasas municipales pueden variar en función del municipio.

Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en el primer trimestre de 2021, se transformaron 7,532 locales en viviendas en España.

Convertir un local en vivienda es una inversión a largo plazo por el coste inicial que supone el cambio de uso, tanto por las gestiones como el de la propia obra. Pero esa inversión se puede ver compensada en breve plazo.

La transformación de un inmueble comercial en residencial supera el valor original, pudiendo alcanzar hasta el doble de lo que se pagó por él en su uso anterior, especialmente en zonas con alta demanda de vivienda.

Según una consulta realizadas por Gloval en varios portales inmobiliarios en el año 2023 el precio medio de un piso en España se sitúa en torno a los 1.500 €/m². Si tenemos en cuenta que la media de rentas por vivienda es de unos 400€ al mes, se puede deducir que convertir un local en una vivienda sí es rentable.

Con un alquiler mensual de 600€ el periodo de retorno de la inversión será de 10.8 años. Es un valor muy similar a los de una plaza de parking y lejos a los de una vivienda, que ascenderían a 20 años.

Por comunidades autónomas, Cataluña es la que registra mayor número de cambios de uso de locales en viviendas, seguida por Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana. A nivel provincial, Barcelona es la que registra un mayor número, seguida por Madrid y Valencia.

Según datos del portal Invermax, la rentabilidad media de los cambios de uso de locales en viviendas en España en 2021 fue del 7,2%. Esta rentabilidad se calcula en base al rendimiento del alquiler y la apreciación del valor de la propiedad.

Se debe tener en cuenta la incidencia de la financiación en la adquisición y transformación del local. El margen de financiación de un local no supera el 60% del valor de la tasación, frente al 80% del residencial. Al adquirir el inmueble como local tendrá menor margen de financiación que si este fuera una vivienda.

Recuerda que la tasación oficial de un local comercial debe ser realizada por una sociedad que cumpla todos los requisitos de homologación requeridos.

Para tener una idea aproximada del tiempo que conlleva la transformación de un local a vivienda desde que se inicia hasta que se finaliza, se detallan los procedimientos a seguir:

• Redacción del proyecto técnico. Previo al inicio de las obras en el local, un arquitecto debe realizar un proyecto sobre el cambio de uso de local a vivienda. Este procedimiento debe realizarse según las determinaciones del Código Técnico de la Edificación en cuanto a: utilización, accesibilidad y seguridad en caso de incendios. Además, debe cumplir con lo exigido en la normativa urbanística municipal.
• Presentación del proyecto y solicitud de Licencia o declaración responsable según normativa municipal.
• Pago de las tasas e impuestos asociados a la obra y a la solicitud del cambio de uso.
• Obtención del Certificado final de obra, una vez finalizada la intervención.
• Obtención de Licencia de Primera Ocupación (en el Ayuntamiento).
• Gestión del alta de la vivienda en el catastro.
• Declaración de obra nueva (firmada en Notaría).
• Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.

La duración de este proceso se estima entre 6 meses y un año.

La transformación de un local en vivienda puede ser una opción atractiva para personas que quieran invertir en inmobiliario o busquen una vivienda a precio asequible en entornos urbanos consolidados. No obstante, es importante realizar previamente un estudio exhaustivo para evaluar la viabilidad urbanística y técnica del proyecto. Hay que tener en cuenta también los costes implicados y la rentabilidad de la inversión, así como las posibilidades de financiación.

Si necesitas solicitar presupuesto para el asesoramiento o valoración de un local en el que desees realizar un cambio de uso, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¡Estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites!