Claves para promotores: Adaptar proyectos a la nuevaorden ECO y acelerar la financiación

Con la reciente publicación de la Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003, normativa que regula las normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos con finalidad financiera, se ha introducido una modificación significativa que afecta directamente a la actividad de promoción inmobiliaria y a su tratamiento en las valoraciones.

En este artículo veremos los siguientes puntos:

• Cómo adaptar proyectos a la nueva Orden ECO/805/2003
• Alternativa a las licencias de obras
• Objetivos de la nueva autorización administrativa: financiación y agilidad
• Requisitos de la nueva autorización administrativa
• Conclusiones: una oportunidad estratégica para el impulso de la promoción inmobiliaria

Desde la entrada en vigor de la Orden ECO/805/2003 en 2003, se han aprobado sucesivas modificaciones puntuales, generalmente motivadas por la necesidad de adaptar determinados aspectos de la norma a nuevas disposiciones legales relacionadas con la valoración. No obstante, hasta la fecha no se había abordado una revisión del texto normativo orientada a su adecuación a la evolución del mercado inmobiliario ni a los cambios introducidos en los procedimientos administrativos asociados a la obtención de licencias urbanísticas.

En esta entrada del blog se analizan en detalle las implicaciones de esta reforma normativa.

Desde 2003, algunos ayuntamientos han creado nuevas figuras administrativas para agilizar la gestión urbanística. Esto responde a que, desde que se presenta un proyecto en los servicios técnicos municipales hasta la concesión de la licencia de obras, pueden transcurrir meses o incluso años, lo que ralentiza el inicio de la construcción y supone para el promotor asumir costes financieros vinculados a esos plazos.

Estas figuras administrativas actúan como títulos habilitantes o autorizaciones provisionales para la construcción o rehabilitación de un inmueble. No eximen de la obligación de obtener la licencia de obra definitiva, pero sí permiten reducir los plazos para iniciar las obras.

En este marco, la modificación introducida habilita a los ayuntamientos a emitir una autorización administrativa previa a la licencia de obra, cuyo objetivo es permitir el arranque de los trabajos.

En el marco de la promoción inmobiliaria, hasta la fecha, la financiación hipotecaria ya desde el inicio de una obra estaba limitada a la concesión de la licencia de obras. Con la inclusión de esta modificación, ahora es posible iniciar una obra y llegar en su ejecución hasta un mínimo del 60% del presupuesto de ejecución material. 

Una medida orientada a acortar plazos, facilitar la financiación en fases tempranas y reducir la dependencia de la tramitación completa para activar proyectos. Pero, no es el único factor que puede ayudar a que se reactive la promoción inmobiliaria en este sentido ya que esta depende de otros muchos factores:

• Que las entidades locales, desarrollen y aprueben estos títulos habilitantes previos a la licencia. Sin ello de nada servirá la modificación de la norma. Y que la emisión de estos títulos se realice en un plazo inferior al de la Licencia de Obras que vienen a agilizar.
• Si las entidades financieras, consideraran asumible el riesgo que conlleva está autorización previa, sin que se establezcan medidas prudenciales o cláusulas condicionadas a la obtención de la licencia definitiva.

El detalle de los requisitos básicos de esta nueva figura de autorización administrativa son los siguientes:

• La autorización se emitirá sin perjuicio de la necesaria obtención posterior de la correspondiente licencia de obra.
• Se concederá previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos aplicables.
• Permitirá autorizar la ejecución de obras por una proporción de al menos el 60 % del presupuesto de ejecución material, incluyendo como mínimo los elementos esenciales de la estructura y la envolvente del edificio. Esto se acreditará mediante certificación expedida por el técnico responsable de la redacción del proyecto.

No obstante, para realizar las valoraciones, una vez obtenida esta autorización administrativa, será necesario disponer de la declaración de obra nueva en construcción debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

La modificación introducida por la Orden ECM/599/2025 representa un cambio normativo de gran calado que, si bien aún exige una fase de adaptación por parte de los distintos agentes intervinientes, abre una vía clara hacia una mayor eficiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. La posibilidad de iniciar obras con una autorización previa —antes de la concesión definitiva de la licencia— supone una respuesta a una necesidad histórica del sector: reducir la incertidumbre temporal y los costes financieros asociados a la espera administrativa.

A futuro, esta reforma puede traducirse en una aceleración de los ciclos de promoción, una mejora en el acceso a la financiación en fases tempranas y un marco más dinámico que permita a los promotores adaptarse con mayor agilidad a las condiciones del mercado. No obstante, su impacto dependerá en gran medida de dos factores clave: la capacidad de los ayuntamientos para implementar eficazmente estos títulos habilitantes, y la disposición del sistema financiero a aceptar estas figuras como garantía suficiente en términos de riesgo.

Si ambas condiciones se cumplen, podríamos estar ante un punto de inflexión que fortalezca la colaboración entre el sector público, los promotores y las entidades financieras, modernizando los procesos de tramitación y evaluación de proyectos. La nueva norma no solo ajusta la valoración a la realidad administrativa actual, sino que también podría marcar el inicio de un nuevo equilibrio entre seguridad jurídica, agilidad operativa y viabilidad financiera. En este contexto, anticiparse y adaptar los proyectos a esta nueva realidad será clave para captar inversión, reducir tiempos y mejorar la competitividad del sector en su conjunto.