¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca por expropiación?

La determinación del justiprecio es uno de los requisitos fundamentales de cualquier expropiación forzosa, ya que es un derecho constitucional del expropiado ser compensado por la decisión de la Administración de expropiar un bien de su propiedad.

Conozcamos todos los detalles sobre este procedimiento de expropiación forzosa en este artículo:

• ¿Qué es el justiprecio?
• ¿Cómo se regula el justiprecio cuando existe una expropiación?
• ¿Qué factores tiene en cuenta el justiprecio?
• ¿Cuáles son los bienes que se pueden expropiar?
• ¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca?
• ¿Cuándo y cómo se paga el precio justo?

La regulación del justiprecio se encuentra en en la Ley de Expropiación Forzosa (LEF) de los artículos 24 a 27 y los artículos 25 a 47 del Reglamento.

El cálculo se realiza preferiblemente por mutuo acuerdo; sin embargo, si no se llega a un consenso para expropiar el bien, se seguirá el procedimiento legal previsto.

Este proceso clave de la expropiación forzosa se inicia con la notificación a los sujeto van a expropiar del inicio del expediente de expropiación, con el fin de que los interesados presenten la llamada hoja de aprecio, en la cual deberán fijar de forma motivada el valor que se ha establecido al bien o derecho, acompañada por un informe pericial que justifique tal valor. Este proceso es clave para entender cómo se calcula el justiprecio cuando el Estado decide expropiar una finca.

Por tanto, las mencionadas hojas de aprecio deberán incluir:

• La valoración económica del bien.
• Un informe pericial que justifique la valoración del bien.
• Las alegaciones o la motivación de porqué se valora de esa forma el bien.

Una vez se presente esta hoja de aprecio, la Administración expropiante podrá estar conforme o no con la tasación realizada del bien, de forma que si la Administración rechaza la valoración, podrá expedir su propia hoja de aprecio. En el caso de que ésta última sea rechazada por el expropiado, se encargará de resolver la controversia fijando un concreto valor del bien el Jurado Provincial de Expropiación.

Si la Administración rechaza la valoración al expropiar, el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa resolverá la controversia. Este órgano es vital en cualquier expropiación forzosa y debe motivar sus criterios para fijar el valor definitivo del bien a expropiar.

El Jurado ha de adoptar su propio criterio en cuanto a la fijación de los justiprecios conforme a la norma aplicable, y está vinculado por las peticiones efectuadas por los propietarios y Administración expropiante, sin que pueda dar más de lo solicitado por aquellos en sus hojas de aprecio, ni menos de lo concedido por la Administración en dicho trámite. Para entender en profundidad cómo se calcula el justiprecio de una finca, es fundamental conocer la composición y actuación de este órgano. Los acuerdos del jurado deberán estar motivados y contener los criterios utilizados para la fijación del justiprecio.

El Jurado de expropiación está compuesto por:

• Un Presidente y su suplente, que deben ser Magistrados, designados por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia.
• Cuatro vocales compuesto por:
  • Un letrado al servicio de la Administración
  • Un técnico superior designado por la Administración con competencias en relación a la naturaleza del bien expropiado (ingeniero, arquitecto o economista)
  • Un representante de las Cámaras, los Colegios, las organizaciones empresariales o las asociaciones representativas de la propiedad en función del bien expropiado.
  • Un notario, designado por el Colegio Notarial.
  • Un Secretario, que debe ser funcionario, designado por el departamento de Presidencia.

Los acuerdos del Jurado de Expropiación deben ser adoptados por mayoría de votos, y si hay empate dirime el voto del Presidente. El Secretario tiene voz, pero no voto.

La resolución del Jurado pone fin a la vía administrativa, de forma que en caso de que no exista un resultado satisfactorio con la valoración del bien por parte del jurado, se podrá acudir a la vía contencioso-administrativa.

Para comprender cómo se calcula el justiprecio en una expropiación forzosa de una finca, se van a tener en cuenta los siguientes factores en el proceso de valoración:

• La antigüedad y condiciones del bien que se va a expropiar.
• El valor de mercado.
• La situación jurídico-legal al inicio de la expropiación forzosa (arrendamientos, o cualquier otro derecho relativo a la posesión y ocupación de los bienes expropiados)
• Las mejoras realizadas antes de iniciar el expediente para expropiar:
  • Si son realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización, a no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes.
  • Las anteriores a la incoación del expediente de expropiación, sí son indemnizables, salvo cuando se hubieran realizado de mala fe.

No se tendrán en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.

Los bienes que se pueden expropiar son terrenos o infraestructuras que puedan servir para el bien público, así como derechos de particulares o empresas.

En una expropiación forzosa, se pueden expropiar terrenos o infraestructuras necesarios para el bien público, por ejemplo:

• Terrenos y propiedades inmobiliarias: Viviendas o locales sujetos a expropiación forzosa.
• Derechos de uso y disfrute: Servidumbres o derechos de paso que la Administración necesite expropiar.
• Bienes muebles: En algunos casos, se pueden expropiar bienes muebles, como maquinaria, vehículos, muebles, equipos y otros activos personales o comerciales.
• Recursos naturales: Tierras agrícolas o bosques que entren en un plan de expropiación forzosa.
• Derechos de explotación y concesiones: Las concesiones y derechos de explotación de recursos naturales, como concesiones petroleras o mineras, también pueden ser objeto de expropiación en ciertos casos.

Por el contrario, no se pueden expropiar los derechos personales o familiares.

La cuantía del justiprecio de un bien inmueble se realiza mediante la valoración del bien, a través de un proceso de naturaleza administrativa.

Debe ajustarse a la realidad, sin que se menoscabe ni se enriquezca el expropiado.

Al expropiar un inmueble, la cuantía se fija mediante un proceso administrativo que debe ajustarse a la realidad económica. El cálculo en la expropiación forzosa se realiza según la Ley de Suelo vigente. Además, en todo proceso para expropiar, se abonará un 5% adicional como premio de afección.

El cálculo del justiprecio se deberá realizar con arreglo a los criterios de la actual Ley de Suelo y su Reglamento, concretamente por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, junto con el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo respectivamente.