¿Qué son el Derecho de Uso y Derecho de Habitación?

El Derecho de Uso es un derecho real, por el que el titular de dicho derecho puede usar algo que pertenece a otra persona, para satisfacer sus necesidades y las de su familia, aunque ésta aumente. El titular del derecho es una persona física, que dispone del goce y disfrute sobre una cosa, el uso debe ser directo sobre la cosa susceptible de uso. El Derecho de Uso queda recogido en el Código Civil junto al Derecho de Habitación.

El Derecho de habitación es un derecho real que permite a su titular ocupar las piezas suficientes de un inmueble que pertenece a otra persona para satisfacer sus necesidades y las de su familia. En este caso, el Derecho de Habitación se concreta en el uso de estancias sobre un inmueble.

El derecho real es un derecho que atribuye a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, y que tiene efectos frente a todos. Se contrapone a los derechos personales o de obligaciones, por los que el titular solo tiene poder en relación con un sujeto pasivo determinado.

Por ejemplo, el que disponga el Derecho de Uso de un rebaño o manada de ganado podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.

Veámoslo con más detalle en este artículo abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Cómo se regula el Derecho de Uso y el Derecho de Habitación?
• ¿Cuándo es obligatorio constituir el Derecho de Uso y el Derecho de Habitación?
• ¿Obligaciones del titular sobre el Derecho de Uso y el Derecho de Habitación?
• ¿Cuándo se extingue el Derecho de uso y el Derecho de Habitación?

El Derecho de Uso y el Derecho de Habitación vienen regulados de forma general por los artículos 523 a 529 del Código Civil de España, concordado con los códigos de las comunidades autónomas de Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares, si bien, prevalece la aplicación del correspondiente a la comunidad autónoma sobre el general.

Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regulan por el título constitutivo de estos derechos, y en el caso que no exista dicho título, por las disposiciones del Código Civil.

Le afectan también las disposiciones establecidas para el usufructo del Código Civil, siempre que no se opongan a las determinaciones del Derecho de Uso y Derecho de Habitación.

La constitución del Derecho de Uso y el Derecho de Habitación es voluntaria o por prescripción, y el contenido del uso y frutos se determina por las necesidades o lo que pueda consumir el usuario y su familia.

Se constituye a través de un negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos o mortis causa, a título gratuito, como por ejemplo una donación, u oneroso.

Aunque no se constituya en documento público, la falta de forma no afecta a la validez del derecho, únicamente quedando obligado a elevar a escritura pública el acto si alguna de las partes lo solicita.

Si el usuario consume todos los frutos de la cosa ajena, o el que tenga derecho de habitación ocupa toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a las reparaciones ordinarias de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.

Si sólo percibe parte de los frutos o habita parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueran bastantes, suplirá el usuario lo que falte.

Los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por abuso grave de la cosa y de la habitación. Causas:

• Por muerte del titular del derecho.
• Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• Por la reunión del derecho de uso y la propiedad en una misma persona.
• Por la renuncia del titular del derecho de uso.
• Por la pérdida total de la cosa objeto del derecho de uso.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción

Si la cosa dada en derecho de uso se perdiera sólo en parte, continuará este derecho en la parte restante.

Si el propietario de un inmueble, cediera con la condición de cuidar la finca, mediante título gratuito el derecho de uso con carácter vitalicio, y por otro lado el usuario arrienda habitaciones del inmueble y deja de cuidar la finca: el propietario que conozca dicha situación, puede reclamar la posesión del inmueble, por incumplimiento de la condición dada en el título (cuidar la finca), además de que no está permitido el arriendo por parte del usuario.

Ver causas de extinción del usufructo, por las cuales puede también quedar afecto el derecho de uso y derecho de habitación.

Esperamos haberte ayudado a entender mejor qué es el Derecho de Uso y el Derecho de Habitación. Con esta guía estarás mejor preparado para afrontar este proceso administrativo con confianza y conocimiento. Recordarte que, si necesitas asesoramiento adicional, puedes ponerte en contacto con nuestra División de Consultoría Inmobiliaria y te ayudaremos.