Cómo evitar y solucionar los odiosos condicionantes que no me dejan pedir un préstamo

La sorpresa puede ser mayúscula si al recibir un informe de tasación, te encuentras con que la entidad bancaria, no te permite acceder al préstamo, al estar la tasación condicionada. La inclusión de condicionantes en un informe, impiden que las tasaciones puedan ser utilizadas para la finalidad de garantía hipotecaria. Saber de antemano los motivos por los que se incluyen, te puede ayudar a tomar las medidas necesarias para evitarlos.

• Condicionantes más frecuentes al solicitar una tasación inmobiliaria
• Documentación necesaria para evitar los Condicionantes al solicitar una tasación
• Aspectos clave de la tasación condicionada

En otro artículo hablábamos de las comprobaciones que había que hacer antes de comprar una vivienda, pues bien, la no realización de algunas de estas comprobaciones por parte del tasador inmobiliario, provocaría la inclusión de un condicionante.

Los condicionantes con los que más nos encontramos son:

1. Condicionantes por identificación

Si algo es importante en la elaboración de un informe de tasación, es la correcta identificación entre la realidad jurídica, es decir entre lo que consta inscrito registralmente, y la realidad física, lo que realmente existe. Según la entidad de estas discrepancias estas discrepancias pueden suponer o bien la inclusión de un condicionante, o incluso el rehúse razonadamente de la tasación. Principales discrepancias:

• Los datos de localización registrales son imprecisos y no coinciden con los comprobados.
• Existen grandes discrepancias entre la superficie registral y las comprobadas.
• Los linderos de la vivienda no coinciden con los comprobados.

Aportar escrituras originales, planos originales y proyectos de edificación pueden solucionar estos problemas.

2. Condicionantes por ocupación

Este condicionante, es muy habitual y se incluye en los informes de tasación cuando el tasador comprueba que el ocupante de la vivienda, no se corresponde con el titular registral de la misma. En estos casos se debe facilitar las condiciones de ocupación de la vivienda, en su caso si está alquilada, el contrato de arrendamiento y el último recibo satisfecho; en otro caso, si no está alquilada, las condiciones de la cesión de uso. Si no existe ningún tipo de relación contractual, debería facilitarse una declaración responsable firmada por el ocupante y el titular registral, indicando que la vivienda se encuentra libre de inquilinos y ocupantes en el momento de la visita al inmueble.

3. Condicionantes en la tasación de Viviendas Protegidas

En la tasación de las viviendas sujetas a algún régimen de protección, las conocidas generalmente como VPO, es preciso calcular el Valor Máximo Legal. La imposibilidad de su cálculo por la falta de datos y/o documentación que permita establecer la tipología de vivienda protegida y/o su plazo de duración, provocarían la inclusión de un condicionante. El documento oficial, que permite este cálculo es el conocido como Cédula de Calificación Definitiva, aunque en ocasiones, con aportar el documento administrativo sobre su valor máximo legal serviría.

4. Condicionantes por no disponer de la Documentación Registral

Para la tasación de una vivienda a efectos hipotecarios, es imprescindible disponer documentación registral. Esta documentación a efectos hipotecarios puede ser:

• Certificación Registral con titularidad y estado de cargas con menos de 3 meses a la fecha de valoración.
• Nota Simple Informativa Registra expedida con menos de 3 meses desde la fecha de valoración.
• Escrituras de la Propiedad (no copia simple). Como regla general, aun facilitando las escrituras, se solicita una Nota Simple al Registro con el fin de comprobar la titularidad y estado de cargas actuales.

La no disposición de esta documentación supondría la inclusión de un condicionante.

5. Condicionantes en la tasación de Viviendas en proyecto o en construcción

Para la tasación de viviendas en proyecto o en construcción es obligatorio aportar un Proyecto visado y la Licencia de Obras. La no disposición de los mismos supondría la inclusión de un condicionante en el informe de tasación

Conclusiones: Disponer de esta documentación evitará la inclusión de condicionantes

• Nota Simple Informativa Registra expedida con menos de 3 meses desde la fecha de valoración.
• Contrato de arrendamiento y último recibo en viviendas alquiladas.
• Proyecto visado y Licencia de Obras, en viviendas en proyecto o construcción.
• Cédula de Calificación Definitiva y/o documento administrativo sobre el Valor Máximo Legal en Viviendas Protegidas.

Disponer de esta documentación evitará la inclusión de condicionantes

• Nota Simple Informativa Registra expedida con menos de 3 meses desde la fecha de valoración.
• Contrato de arrendamiento y último recibo en viviendas alquiladas.
• Proyecto visado y Licencia de Obras, en viviendas en proyecto o construcción.
• Cédula de Calificación Definitiva y/o documento administrativo sobre el Valor Máximo Legal en Viviendas Protegidas.

Un condicionante es una reserva técnica que el tasador incluye en el informe cuando no ha podido realizar alguna comprobación obligatoria por la normativa (Orden ECO 805/2003). Es, en esencia, una «suspensión» de la validez del valor certificado hasta que se cumpla una premisa determinada.

El efecto es drástico: una tasación con condicionantes no es válida para fines hipotecarios. El banco no puede utilizar ese valor para concederte el préstamo mientras la limitación aparezca en el documento, lo que detiene por completo el proceso de firma.

Los motivos que activan estas alertas suelen ser la falta de información crítica:

• Identificación: No poder casar la realidad física con la registral.

• Ocupación: No acreditar quién vive en la casa (contratos de alquiler o declaración de estar libre de ocupantes).

• VPO: No disponer de la Cédula de Calificación para calcular el precio máximo.

• Obra nueva: Falta del proyecto visado o la licencia de obras.

Es fundamental no confundirlos. Mientras que una advertencia es solo una nota informativa sobre una duda o riesgo que no impide la hipoteca, el condicionante tiene carácter prohibitivo. La advertencia avisa; el condicionante bloquea.

La buena noticia es que los condicionantes son subsanables. La solución pasa por aportar la documentación pendiente que originó la duda. Una vez entregada (la nota simple actualizada, el contrato de alquiler, etc.), la sociedad de tasación emite un anexo que levanta el condicionante, validando el informe.

El condicionante genera un bloqueo financiero inmediato. Al no existir un valor de garantía «limpio», el departamento de riesgos del banco no puede dar el visto bueno a la operación, lo que puede provocar retrasos que pongan en peligro contratos de arras o acuerdos de compra.

El Registro de la Propiedad es la pieza clave para evitar estos problemas. Gran parte de los condicionantes surgen por no disponer de una Nota Simple con menos de tres meses de antigüedad o porque los datos de titularidad y cargas no están claros. Mantener esta información al día es el primer paso para una tasación exitosa.

Evita que los condicionantes te impidan obtener una tasación oficial de tu vivienda solicitando tu tasación en Gloval nuestro equipo de profesionales con dilatada experiencia te asesorará, ayudándote en todo lo que necesites.