¿Puedo comprar una vivienda con infracción urbanística? Lo que debes saber antes de decidir

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de muchas personas. En ese camino, es fácil dejarse llevar por las apariencias o por la urgencia del mercado. Pero hay una advertencia que muchos pasan por alto hasta que es demasiado tarde: ¿La vivienda tiene alguna infracción urbanística?

Este tipo de situaciones son más frecuentes de lo que se piensa, especialmente en zonas rurales o costeras donde históricamente se han levantado construcciones sin ajustarse del todo —o en absoluto— a la normativa urbanística. La buena noticia es que, en la mayoría de los casos, no todo está perdido. Pero hay que saber cuáles son los riesgos.

• ¿Qué pasa si la vivienda tiene una infracción urbanística?
• ¿Entonces, si compro, corro el riesgo de perder la casa?
• El caso contrario: cuando la infracción sí compromete la vivienda.
• ¿Y si ya han pasado muchos años?
• Entonces, ¿compro o no compro?
• Conclusión

Una infracción urbanística significa que, en algún momento, se ha construido o modificado el inmueble sin licencia o en contra de la normativa urbanística. Esto puede abarcar desde ampliaciones de superficie hasta la construcción completa en suelos donde no estaba permitido edificar.

El problema es que estas infracciones no siempre se reflejan de forma clara en el Registro de la Propiedad o en las escrituras. Es posible que una vivienda esté inscrita, e incluso hipotecada, y aun así tener detrás una historia urbanística irregular.

Y aquí viene la parte delicada: si la administración detecta la infracción dentro del plazo legal, puede ordenar la demolición, imponer multas o declarar la vivienda en “fuera de ordenación”, lo que limita su uso y su futuro.

No necesariamente. En muchos casos, las administraciones no actúan dentro del plazo legal para hacerlo, o simplemente no actúan. La legislación española establece plazos de prescripción para que la administración inicie procedimientos disciplinarios. Estos plazos varían según la comunidad autónoma:

• En Andalucía, por ejemplo, la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio (LISTA) fija un plazo general de 6 años para declarar la prescripción de obras ilegales si no se ha actuado antes.
• En Comunidad Valenciana, tras el transcurso de 15 años desde la finalización de la obra, se puede incluso acceder a mecanismos de legalización o reconocimiento expreso de la situación.
• Galicia ha adoptado una postura similar: transcurridos 6 años, la Administración pierde la potestad de imponer sanciones o demoler, salvo que se trate de espacios protegidos.

No todo es blanco o negro. Hay supuestos donde las infracciones urbanísticas sí suponen un grave riesgo para el comprador. Esto ocurre, sobre todo, cuando:

• La construcción afecta a suelo protegido, como espacios naturales, zonas inundables o áreas de especial valor agrícola o ecológico.
• La infracción está aún dentro del plazo de actuación administrativa, y hay constancia de que el Ayuntamiento o la comunidad autónoma están iniciando expedientes.
• La vivienda impide un desarrollo urbanístico futuro, como una carretera planificada o un espacio público.
• El uso implantado es incompatible con la situación de fuera de ordenación, como una vivienda en un terreno solo apto para explotaciones agrícolas o forestales.

En comunidades autónomas como Baleares o Canarias, donde la presión urbanística ha sido especialmente intensa en suelo rústico, las leyes han endurecido la respuesta frente a infracciones. Por ejemplo, en Baleares, las edificaciones ilegales en suelo rústico protegido no solo están vetadas de legalización, sino que se impulsa activamente su demolición, incluso con plazos de prescripción más cortos.

Asimismo, en algunas zonas de Cataluña o Navarra, los planes urbanísticos son especialmente sensibles a la colmatación del suelo rural, por lo que se limita cualquier posibilidad de consolidar construcciones ilegales que contribuyan a la dispersión o fragmentación del territorio.

Cuando ya han pasado 6, 10 o 15 años (según la normativa local), lo más probable es que el inmueble ya no sea susceptible de demolición o sanción, salvo casos excepcionales como obras en zonas protegidas. En ese caso, la vivienda puede permanecer en pie, aunque su situación jurídica sea imperfecta. En muchas ocasiones, esto se reconoce formalmente como “situación de fuera de ordenación”, lo cual:

• Permite seguir viviendo legalmente en la vivienda.
• Impide ampliaciones significativas o nuevas obras.
• Puede dificultar una futura venta o hipoteca.
• Pero no impide su uso como residencia habitual, ni compromete necesariamente el disfrute normal del inmueble.

Comprar una vivienda con una infracción urbanística no es necesariamente un error, pero sí requiere una evaluación técnica y legal previa. Si el inmueble tiene muchos años, está plenamente consolidado, no hay expedientes abiertos y la normativa autonómica permite su mantenimiento, puede ser una oportunidad perfectamente válida.

Ahora bien, si el inmueble se levanta sobre suelo protegido, tiene una infracción reciente, o depende de una situación urbanística precaria, conviene pensarlo dos veces.

La clave está en el equilibrio: ni caer en el alarmismo, ni dejar de mirar debajo de la alfombra. La mayoría de las viviendas con infracciones antiguas no suponen una amenaza real para su continuidad. Pero algunas sí. Por eso, antes de comprar, consulta siempre:

• La situación urbanística en el ayuntamiento.
• La prescripción de la infracción, si existe.
• La posibilidad de legalización o regularización

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