Eficiencia energética y valor de mercado residencial

En los últimos años, el mercado inmobiliario español está experimentado una transformación significativa impulsada por la sostenibilidad y la eficiencia energética. Lo que hace apenas una década era un aspecto secundario hoy se está convirtiendo en un factor determinante tanto en las decisiones de compra como en las valoraciones profesionales.

¿Hasta qué punto la eficiencia energética puede incrementar o reducir el precio de un inmueble? ¿Cómo la perciben los compradores y cómo la incorporan los tasadores y los modelos de valoración automatizada? Este artículo analiza los principales mecanismos a través de los cuales la eficiencia energética incide en el valor residencial en España, apoyándose en la normativa vigente, las tendencias de mercado y la evolución del comportamiento de la demanda.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

• Contexto normativo. Certificación energética y taxonomía verde Europea
• Influencia de la Calificación Energética en el valor
• Factores técnicos que más influyen en la eficiencia energética
• El papel de la eficiencia energética en la tasación inmobiliaria
• Incentivos públicos y privados a la rehabilitación energética
• Certificados de Ahorro Energético (CAEs)
• Tendencias futuras
• Conclusiones

La base de la eficiencia energética en el sector inmobiliario español se encuentra en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio), que regula el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios.

Este sistema clasifica los inmuebles desde la letra A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente).

Más allá de una obligación legal, la etiqueta energética se ha convertido en una herramienta de transparencia para el mercado. Los compradores y arrendatarios disponen de una referencia objetiva del rendimiento energético, lo que facilita comparar inmuebles y valorar su consumo a largo plazo.

A ello se suma el impulso de la Unión Europea a través de las Directivas (UE) 2018/844 y (UE) 2024/1275 para acelerar el ritmo de renovación de los edificios con peor comportamiento energético promoviendo la rehabilitación energética, movilidad sostenible y aprovechamiento de fuentes de energía renovables, reduciendo también la dependencia energética de los combustibles fósiles.

En el caso del sector inmobiliario, esto implica que solo los edificios con niveles de eficiencia elevados podrán acceder en el futuro a determinadas ayudas o a financiación verde, lo que introduce un componente financiero clave para propietarios e inversores.

El Banco de España, en su informe “¿Influye la eficiencia energética en el precio de la vivienda en España?” Redactado por Pana Alves y Olivier Hubert en Mayo de 2025, y en el que se analizan más de un millón de transacciones realizadas en el período 2015–2022, concluye que “la diferencia media de precio entre una vivienda altamente eficiente (A o B) y una de muy baja eficiencia (F o G) dentro de la misma sección censal y trimestre alcanza, en promedio para el período analizado, un 9,7%”. También indica que esta prima es más elevada en los municipios con mayor necesidad de calefacción y que aumenta con el precio de la electricidad.

En este sentido, la dificultad radica en aislar en qué medida la certificación energética influye ciertamente en el valor, dado que normalmente va ligada estrechamente a la antigüedad, calidad y estado de conservación/rehabilitación de los inmuebles, que suelen ser parámetros tradicionalmente más objetivos para los compradores.

Además, el mercado debe mostrar una tendencia creciente hacia la “preferencia verde” valorándose cada vez más los aspectos relacionados con la sostenibilidad como el confort térmico, ahorro energético, menor huella de carbono o la integración de energías renovables.

Por contra, los inmuebles con baja eficiencia (etiquetas E, F o G) tenderán a sufrir descuentos en el valor de mercado debido a su mayor coste energético, su impacto ambiental y, sobre todo, su menor atractivo frente a futuras exigencias regulatorias. De hecho, algunos países europeos ya están limitando el alquiler o la venta de viviendas con las peores calificaciones, lo que podría anticipar medidas similares en España en los próximos años.

En relación con el valor y la Eficiencia Energética, Gloval ofrece desde hace años su documento Ecoefy, con información relevante en lo referente a Certificación Energética y rehabilitación.

El valor de una vivienda energéticamente eficiente no depende únicamente de su calificación global, sino de una serie de características técnicas concretas que repercuten directamente en el confort y los gastos operativos y que son demandados por el mercado actual. Entre los factores más determinantes destacan:

• Aislamiento térmico y calidad de la envolvente
• Sistemas de climatización y producción de agua caliente
• Uso de energías renovables
• Iluminación y electrodomésticos eficientes (si bien no se contemplan a la hora de calificar un inmueble residencial) contribuyen al ahorro y al atractivo del inmueble.
• Gestión inteligente con sistemas domóticos de regulación.

Desde la perspectiva profesional de la valoración inmobiliaria, la eficiencia energética está adquiriendo un papel cada vez más relevante.

La Orden ECO/805/2003 ya regulaba las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles o determinados derechos reales para finalidades como la garantía hipotecaria.

Ahora, con la publicación de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, se ha modificado la Orden ECO/805/2003 para reforzar la incorporación de la eficiencia energética en la tasación. Entre las novedades más destables destacan:

• Obligación de aportar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) en los informes de tasación para fines hipotecarios.
• Refuerzo de los criterios técnicos de valoración, incluyendo aspectos como la eficiencia energética y sostenibilidad.

Esta novedad normativa implica que las sociedades de tasación deben tener en cuenta la eficiencia energética del inmueble como variable relevante al calcular el valor de tasación.

Los Fondos Next Generation han destinado miles de millones de euros a mejorar la eficiencia del parque edificatorio español, con subvenciones que pueden cubrir hasta el 80 % del coste de las actuaciones. Estas ayudas no solo reducen la inversión necesaria para mejorar el inmueble, sino que incrementan directamente su valor de mercado.

Entre las actuaciones subvencionables se incluyen, en línea con las que mencionábamos anteriormente:

• Rehabilitación de envolventes térmicas (fachadas, cubiertas, ventanas).
• Sustitución de sistemas de climatización por equipos más eficientes o basados en energías renovables.
• Instalación de sistemas de ventilación con recuperación de calor.
• Incorporación de tecnologías de monitorización y control del consumo energético.

A ello se suma la aparición de hipotecas verdes, que ofrecen condiciones preferentes a los compradores o promotores que invierten en viviendas con alta eficiencia energética, reforzando el vínculo entre sostenibilidad y valor inmobiliario y por lo tanto afectando directamente al mercado dado que redirigen la demanda especializada hacia inmuebles más eficientes.

Un elemento más reciente en la política energética española son los Certificados de Ahorro Energético (CAE).

El sistema CAE permite certificar ahorros energéticos concretos derivados de actuaciones de mejora, los cuales pueden monetizarse y generar un valor añadido al inmueble o al inversor que las realice.

Según el último dato publicado por el Ministerio para La Transición Ecológica y el Reto Demográfico, a fecha 31 de agosto de 2025, el precio medio que reciben los propietarios iniciales de los ahorros, por la venta de CAEs, se sitúa entre 115 y 140€/MWh (euros megavatio hora).

La posibilidad de obtener CAEs y por tanto un retorno económico asociado al ahorro energético refuerza la rentabilidad de la inversión en eficiencia, lo que incrementa también el argumento de revalorización del activo.

La existencia del sistema CAE añade un nuevo vector de valor al ámbito de la rehabilitación energética, que va más allá de la simple reducción de la factura energética y entra en el ámbito financiero e inversor (valor añadido como activo eficiente).

Si te interesa profundizar en el sistema CAE, puedes leer este otro artículo de nuestro blog “Certificados de Ahorro Energético (CAE)”

La evolución en la demanda está generando un efecto de polarización en el mercado. Mientras las viviendas eficientes aumentan su atractivo y valor, las menos eficientes corren el riesgo de depreciarse progresivamente, sobre todo si se agrava la brecha regulatoria y fiscal entre unas y otras.

Las nuevas promociones ya incorporan estándares de alta eficiencia y materiales sostenibles, mientras que el gran reto está en la rehabilitación del stock existente, con prácticamente un 50% de viviendas anteriores a 1.980, construidas sin normativa de eficiencia energética y aproximadamente un 80% de todo el parque edificatorio con calificación energética E o inferior.

En este escenario, la eficiencia energética no solo será una ventaja competitiva, sino una condición necesaria para mantener el valor del activo inmobiliario.

La eficiencia energética ha dejado de ser un aspecto accesorio para convertirse en un determinante clave del valor de mercado de la vivienda en España. La combinación de normativa europea, incentivos públicos, preferencia del consumidor y presión financiera hacia los criterios ESG está transformando la forma en que se percibe, se valora y se comercializa el parque inmobiliario.

En Gloval disponemos de un amplio equipo de especialistas en todos y cada uno de los aspectos que engloban no sólo el mercado inmobiliario, sino también la eficiencia energética y sostenibilidad, siendo referentes en analítica y datos en España, Portugal y Reino Unido.

Dentro de nuestros servicios, destacamos nuestra experiencia en la tasación de vivienda. Contamos con tasadores expertos y homologados para ofrecerte valoraciones rigurosas y fiables para cualquier finalidad: hipotecaria, compraventa, herencias, o cualquier otra necesidad.