Burbuja Inmobiliaria:Cómo identificar sus Indicadores y riesgos

Eventualmente, el coste del activo alcanza niveles insostenibles hasta que la burbuja colapsa ante la falta de compradores. Por ello, uno de los primeros trabajos que pusimos en marcha al inicio de Gloval Analytics pretendía establecer un indicador que nos permitiera conocer o identificar zonas que nos alertaran del nivel de burbuja inmobiliaria en el que se podía encontrar el mercado inmobiliario residencial.

En este artículo abordaremos las siguientes cuestiones:

• ¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
• Indicadores que nos sirven para identificar si nos podemos encontrar en una burbuja inmobiliaria
• A quien puede ir dirigido
• Información minima requerida
• Resultado del nivel de burbuja inmobiliaria
• ¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria?
• Ejemplo practico de entrada y salida del servicio

La burbuja inmobiliaria es un fenómeno del mercado impulsado por la especulación, en el que el precio de un bien sube de forma excesiva y prolongada, alejándose de su valor real. Los inversores compran con la intención de revender a un precio mayor, lo que genera una escalada artificial de precios sin fundamentos sólidos.

• Para las subidas incontroladas y prolongadas del precio en el tiempo por encima de su valor real, hemos calculado la evolución del precio de la vivienda a corto y a largo plazo.
• Para saber si el precio se encuentra por encima de un valor real, hemos considerado tener en cuenta la tasa de esfuerzo, para identificar subidas del precio de la vivienda por encima de la renta media familiar de la zona.
• Para la identificación de nuevos compradores que permitan suponer un exceso sobre una situación normal de mercado, hemos considerado analizar la demanda a partir de las variaciones de transacciones de vivienda con relación al número de viviendas.

El servicio se ha pensado para servicers, gestoras de alquiler, SOCIMIs, fondos y empresas que precisen realizar ventas de sus inmuebles o compras para que puedan tener información adicional sobre zonas con indicadores con un elevado grado de similitud a un comportamiento de valores de las viviendas con niveles cercanos a una burbuja inmobiliaria.

Disponer de esta información puede ayudar en la toma de decisiones a la hora de invertir o desinvertir en inmuebles.

Para el cálculo del nivel de burbuja inmobiliaria se precisa solamente de unas coordenadas geográficas del inmueble, que bien se pueden obtener a partir de la referencia catastral o de una dirección completa (calle y número)

• Localización: Coordenadas de latitud y longitud, que se pueden obtener a partir de su dirección exacta o referencia catastral.
• Tipología de inmueble: Si se trata de una vivienda.

El índice de burbuja inmobiliaria está clasificado en un rango que va de 0 a 5 y categoriza la situación del mercado según su resultado en 5 situaciones:

• Mercado en riesgo de burbuja: Índice mayor que 4,5 y menor o igual que 5.
• Mercado sobrevalorado: Índice mayor que 3,5 y menor o igual que 4,5.
• Mercado en precio: Índice mayor que 1,5 y menor o igual que 3,5
• Mercado infravalorado: Índice mayor que 0,5 y menor o igual que 1,5.
• Mercado en descenso: Índice mayor que 0 o menor o igual que 0,5

El grado de granularidad en la que se ofrece este indicador, es a nivel de sección censal, y en su defecto distrito y/o municipio.

Es la pregunta recurrente para fondos, SOCIMIs y particulares. Para determinar si el mercado se encuentra en una situación de riesgo, no basta con mirar las subidas de precios; es necesario analizar si dicha evolución está respaldada por los fundamentos económicos de cada sección censal.

Una burbuja inmobiliaria colapsa cuando se produce una desconexión total entre el valor de mercado y la capacidad adquisitiva de la demanda. Si los precios escalan de forma artificial mientras la tasa de esfuerzo se vuelve inasumible para la renta media familiar, el mercado se queda sin «nuevos compradores» que sostengan el sistema, provocando una corrección brusca o colapso.

A diferencia del escenario de 2008, el mercado actual presenta un mayor rigor en la concesión de crédito y un volumen de transacciones más vinculado a la necesidad real que a la pura especulación masiva. Sin embargo, la escasez de oferta en ciertas zonas está empujando los valores a niveles que nuestro indicador ya categoriza como «sobrevalorados» en algunos municipios.

Desde Gloval Analytics monitorizamos tres señales críticas:

• Una tasa de esfuerzo que supere sistemáticamente los 10-12 años de renta familiar.

• Variaciones del valor de mercado por encima del 20% en periodos cortos sin justificación demográfica.

• Un ratio de transacciones inusualmente alto impulsado exclusivamente por inversión y no por uso residencial.

Un estallido implicaría una reclasificación del mercado a niveles de «infravalorado» o «en descenso», provocando una pérdida de liquidez inmediata de los activos y una reducción drástica del beneficio sobre la inversión para quienes compraron en el pico de la curva especulativa.

A continuación, mostramos un ejemplo de datos de salida del servicio a partir de unas variables de entrada mínimas necesarias, como serían son sus coordenadas geográficas que permiten localizar al inmueble dentro de una sección censal, distrito censal y municipio.

Se trata de un caso real de una vivienda ubicada en el municipio de Madrid, en el distrito de Fuencarral y en la sección censal 2807908170 dentro del barrio de Las Tablas.

La tasa de esfuerzo a nivel de sección censal se encuentra entre 7 y 8. Esto significa que necesitas entre 7 y 8 años de la renta media por hogar de la sección censal, para pagar una vivienda tipo en esta zona. Observamos que para el distrito de Fuencarral la tasa de esfuerzo es superior a la de la sección censal, estimándose entre 9 y 10 y para el municipio entre 10 y11.

La ratio de transacciones del municipio se encuentra entre 5 y 15. Esto significa que el número de viviendas vendidas en el último año se encuentra entre 5 y 15 viviendas por cada 100 viviendas que hay en el municipio.

La variación del valor de mercado de la vivienda en el último año en esta sección censal se encuentra entre el 2% y el 5%, para el distrito el crecimiento es superior entre el 5% y el 10% y en el municipio entre el 10% y el 20%.

La variación del valor de mercado de la vivienda en los últimos tres años en esta sección censal se encuentra entre el 10% y el 20%, para el distrito el crecimiento es superior y está por encima del 20%, al igual que en el municipio de Madrid.

El conjunto de resultados de estos indicadores intermedios establece un índice de burbuja inmobiliaria para esta sección censal de 1,75. Se encuentra por tanto entre la franja del 1,5 y 3,5, por lo que podemos deducir que el mercado en venta de la zona todavía se encontraría “en precio”. Si analizado la zona agregada superior, como sería el distrito de Fuencarral, o bien para todo el municipio de Madrid, el índice de burbuja inmobiliaria sería de 3,37 para ambos. Es un valor que todavía estaría dentro del margen entre el 1,5 y 3,5 pero más cercano a un nivel en el que los precios empezarían a estar “sobrevalorados”.