Gastos notariales en compraventa de vivienda: precios, cálculo y quién paga

Tal y como venimos comentando en varios artículos de nuestro blog, la adquisición de una vivienda es una decisión muy importante que marca la vida de cualquier persona. El camino hasta disfrutar de ella puede complicarse si no se conocen de antemano todos los aspectos financieros, especialmente el precio de la escritura matriz y los aranceles notariales.

Uno de los más relevantes es el aspecto financiero, presente en este camino desde el principio al fin en todas sus etapas, principalmente en relación con el propio precio de la vivienda que se adquiere y secundariamente, pero no por ello menos importante, en relación con todos los gastos asociados a la citada adquisición.

En GLOVAL somos expertos en la valoración de viviendas pero además te ayudamos a conocer el resto de los citados gastos asociados como el precio de la escritura matriz. De entre todos, ellos a continuación detallaremos lo concerniente a los denominados Gastos de notaría.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

• ¿Cuánto cobra un notario por escriturar un piso?
• ¿Cómo se calcula el precio de la escrituración notarial de una vivienda?
• ¿Quién paga los gastos de notaría?
• ¿Se pueden negociar o reducir los precios de la escrituración notarial de una vivienda?
• Factores que influyen en el coste
• Diferencias entre el precio de la escrituración notarial de compraventa de una vivienda y el precio de la escrituración notarial de la hipoteca
• ¿Cuánto cobra el notario en una compraventa de vivienda?
• Cuál es el tiempo que suele requerir la escrituración notarial de una vivienda
• Desglose de los costes notariales y otros gastos asociados

Entendiendo por escrituración sólo el acto de constituir la Escritura pública de Compra Venta en el notario, el gasto único al que se debe hacer frente es el de los aranceles. Sin embargo, para obtener el documento original, el cliente debe satisfacer el precio de la escritura matriz, que es el documento original que queda custodiado en el protocolo del notario.

Pero con este acto no se completaría el proceso total de reconocimiento de la adquisición, con lo cual habría que añadir además el gasto por la Liquidación de Impuestos y el gasto por el acceso al Registro de la Propiedad de toda la documentación.

Para ello, el notario solicitará una provisión de fondos con la que hacer frente a esta liquidación de impuestos y a los honorarios del Registro de la Propiedad y que abonará en nombre del cliente.

Centrándose en el proceso puramente notarial, los aranceles mencionados son aquellos honorarios profesionales que cobra el notario por el servicio de asesoramiento y certificación de que los hechos, actos o negocios realizados ante él se ajustan a la legalidad y por el registro y archivo de los mismos. Los gastos de gestión son los suplidos y derechos correspondientes a otros conceptos diversos que aplican a la hora de escriturar la compraventa.

Su establecimiento y regulación depende del Gobierno vía Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios y, por lo tanto, son iguales en todo el territorio español.

El importe total a abonar va en función principalmente del valor de los bienes objeto de escrituración y de la complejidad de la escritura

Como ya se ha mencionado, el importe total a abonar depende principalmente del valor de los bienes objeto de escrituración siendo este importe progresivo según la siguiente tabla de baremación. No obstante, al cálculo base hay que añadir conceptos específicos que influyen en el precio de la escritura matriz::

1. Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros.
2. Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil.
3. Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil.
4. Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil.
5. Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil.
6. Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil.

Por lo que si excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.

Y a esto hay que añadir:

1. el importe por cada folio que constituya la escritura matriz.
2. las copias (autorizada y simples necesarias).
3. y el IVA que asciende al 21%.

Es importante destacar que el precio de la escritura matriz aumentará si el contrato es extenso o incluye muchas cláusulas, ya que se cobra un suplemento por cada página del documento original.

La determinación de quién asume los costes notariales de una compraventa de vivienda en España es un punto crucial que ha generado debate y clarificación legal.

• Por ley (y jurisprudencia): La normativa establece que la parte vendedora debe abonar el precio de la escritura matriz. No obstante, las copias de la escritura se reparten, correspondiendo a cada parte el pago de las suyas.
• En la práctica (histórica y actual): Tradicionalmente, era el comprador quien asumía todo, incluido el precio de la escritura matriz. Actualmente, la práctica se ajusta más a la ley: el vendedor paga la matriz y el comprador sus copias y los gastos de hipoteca.
• Negociación: Aunque la ley establece la distribución de costes, existe cierta margen de negociación entre las partes (comprador y vendedor) sobre cómo se asumirán ciertos gastos, siempre dentro del marco legal. No obstante, si existe hipoteca, la Ley de Crédito Inmobiliario define con mucha claridad la distribución de gastos.

Conforme a lo establecido en el Decreto-Ley 6/2000 de 23 de junio, en condiciones normales los notarios pueden efectuar un descuento de hasta el 10 por ciento.

Así mismo pueden libremente negociar o reducir las cantidades a percibir por el importe de escrituración que exceda de 6.010.121,04 €.

Posteriormente y conforme al Decreto-Ley 8/2010, de 20 de mayo, se estableció un 5% de rebaja en los aranceles notariales, siendo esta una rebaja adicional respecto de la aplicación de los demás descuentos o rebajas previstos en la normativa vigente.

Según se apliquen unos u otros puede variar el importe total de escrituración entre notarios y comunidades autónomas.

Por otra parte, en condiciones especiales como puede ser el caso de la constitución de la escritura de compraventa de una vivienda de protección oficial, existen reducciones específicas en los aranceles por su carácter social.

El coste total de los servicios notariales en la compraventa de una vivienda, si bien está regulado por ley a través del Arancel de Notarios, no es una cifra fija. Varios elementos actúan como variables que determinan el importe final:

• Precio de la vivienda: Este es el factor más determinante. El coste del arancel notarial se calcula aplicando un porcentaje escalonado y decreciente sobre el valor de la propiedad que se está escriturando (la base de valor de la compraventa). A mayor precio de la casa, mayor será el coste notarial, aunque el porcentaje aplicable sea menor progresivamente. (Referencia al texto actual: «…el importe total a abonar va en función principalmente del valor de los bienes objeto de escrituración…»).
• Extensión del documento (número de folios): El número de folios afecta directamente al precio de la escritura matriz, ya que existe un coste fijo por folio adicional.
• Número de copias: Las copias autorizadas y simples tienen un coste independiente al precio de la escritura matriz original.
• Situación y comunidad autónoma (indirectamente): Aunque el Arancel es el mismo en toda España, la comunidad autónoma puede influir indirectamente en el coste total de la operación (no solo los gastos de notaría) debido a las diferencias en la aplicación de impuestos asociados, como el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que se gestiona a través de la notaría.

Si bien ambos actos se materializan en una escritura notarial, por su naturaleza y su alcance (contenido) requieren de su propio proceso de escrituración.

En relación a los aranceles y gastos notariales la principal diferencia radica en la base de valor de lo escriturado, dado que en un caso será el importe de la compraventa y en el otro será el importe del préstamo hipotecario. En ambos casos, el precio de la escritura matriz se verá afectado por la complejidad y extensión de las cláusulas financieras o de propiedad. Adicionalmente existirá también diferencia en relación a los suplidos y derechos y a los descuentos y rebajas.

Aunque en el caso de la escrituración de la hipoteca se aplique también lo indicado en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre y subsiguientes normativas, el importe a abonar en uno u otro caso no coincidirá por lo indicado anteriormente.

Los honorarios del notario en una compraventa de vivienda están regulados por el Arancel Notarial y se calculan sobre el precio de la escrituración. En operaciones habituales, los gastos notariales de la compraventa oscilan entre 600 y 1.200 euros. Desde la Ley Hipotecaria de 2019, la escritura del préstamo hipotecario corre a cargo del banco, pero el comprador sigue asumiendo los honorarios del notario por la escritura de compraventa. Conocer el arancel notarial antes de firmar te permite presupuestar correctamente todos los gastos de escriturar la vivienda.

Finalmente, y no menos importante es el tiempo requerido para disponer de la escritura notarial, el cual dependiendo del volumen de trabajo de la notaría puede variar entre 15 a 20 días para la firma.

Como tal la preparación de la escritura no consumirá más allá de 24-48 horas por parte del notario dependiendo de la complejidad de la misma y la firma en sí no consumirá más allá de 2 horas, pero el principal factor que aumenta estos tiempos es la carga de trabajo de la notaría elegida.

En conclusión, conocer y comprender los gastos asociados a la escrituración de una vivienda es fundamental para la consecución exitosa de la adquisición de la misma y evitará problemas futuros. Es aconsejable acudir a empresas especializadas en la valoración de la vivienda tanto para la compraventa como para la constitución de la hipoteca como Gloval, así como acudir a la notaría elegida para la realización de la escrituración. Y en todo caso, trasladar cualquier duda que pueda surgir al respecto, ayudará en la agilidad y claridad de todo el proceso.

Al escriturar una vivienda, el cliente se enfrenta a una serie de costes que van más allá del simple servicio notarial. El notario solicita una provisión de fondos para cubrir todos estos conceptos.

• Honorarios del notario y Aranceles regulados: Se trata de la remuneración que percibe el notario por el servicio de asesoramiento legal, redacción, certificación y archivo de la escritura pública.
  • Aranceles regulados: Son los honorarios profesionales fijados y regulados por el Gobierno (Real Decreto 1426/1989), asegurando que el coste base sea el mismo en toda España. Se calculan de forma progresiva sobre el valor escriturado. Es importante recordar que sobre esta cantidad se aplica un IVA del 21%.
  • Descuentos: Los notarios tienen la posibilidad de aplicar un descuento de hasta el 10% en la minuta total. Además, históricamente se han aplicado rebajas adicionales por decreto ley, como una rebaja del 5% establecida en 2010. Estos descuentos y rebajas pueden variar el importe final entre diferentes notarías.
• Costes adicionales obligatorios (y sus gestiones): Estos gastos son necesarios para completar legalmente la adquisición, aunque no son directamente «honorarios del notario». El notario los liquida en nombre del cliente mediante la provisión de fondos:
  • Registro de la Propiedad: Es el coste por inscribir la escritura de compraventa (y de hipoteca, si aplica) en el registro oficial, garantizando la titularidad. Este gasto es obligatorio y sus honorarios también están regulados por arancel.
  • IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Se trata de un impuesto autonómico que grava la documentación notarial. Su tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma y si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano. En la compraventa, este se liquida obligatoriamente junto con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.
  • Gestoría: Honorarios de la gestoría que se encarga de realizar todos los trámites administrativos posteriores a la firma, como la liquidación de impuestos, la presentación de documentos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta gestión suele ser obligatoria si hay una hipoteca involucrada, ya que es el banco quien la exige.
• Copias de la escritura: El coste por cada copia autorizada y simple de la escritura necesaria para el comprador, el vendedor, el banco o las administraciones se suma al total.