Vinculación “ob rem”: Qué es y sus implicaciones legales

A menudo a la hora de comprar o vender una vivienda, revisando las escrituras o los documentos registrales, nos encontramos con que el inmueble incluye en el descriptivo registral como “anejo inseparable” una plaza de garaje, un cuarto trastero en el mismo edificio o bien una zona comunitaria en el complejo inmobiliario. Se trata de una única finca registral compuesta por varios elementos.

No obstante, en otras ocasiones aparece en el descriptivo de la vivienda que tiene una vinculación “ob rem” de otra finca registral.

Veámoslo con mayor detalle abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Qué es la vinculación ob rem?
• Ejemplo de vinculación ob rem
• Implicaciones legales y responsabilidad de las partes
• Inscripción de la vinculación “ob rem” en el Registro de la Propiedad
• Vinculación “ob rem” y vinculación “propter rem”

Una vinculación “ob rem” entre dos fincas se produce cuando existe una finca principal y otra finca (o cuota de ella) accesoria. Es decir, fincas registrales que son independientes entre sí, pero sobre las que existe un vínculo que las mantiene unidas, de tal forma que ambas son una sola responsabilidad hipotecaria, pertenecen al mismo titular registral y no se pueden enajenar de modo independiente.

A priori, podría parecer que una vinculación “ob rem” es similar a un “anejo inseparable” si bien jurídicamente existen diferencias. La más importante es que una vivienda con uno o varios anejos vinculados constituyen una única finca registral, si bien una vinculación “ob rem” son dos o más elementos que constituyen fincas registrales distintas en su descripción original.

Este tipo de vinculación, es muy habitual en complejos inmobiliarios con zonas comunitarias, ya sean exteriores (piscinas, pistas deportivas) o interiores (merenderos, piscinas interiores, gimnasios), pero también pueden darse entre una vivienda y una plaza de garaje.

Para entender mejor este concepto, vamos a poner un ejemplo que suele ser habitual.

Imaginemos una vivienda unifamiliar adosada perteneciente a una urbanización que cuenta con zonas verdes exteriores con piscina y pistas deportivas de uso comunitario. Es posible que en la escritura de la misma se indique que la misma se encuentra vinculada “ob rem” con la finca nºxxx en una determinada ava parte indivisa, correspondiente a zonas comunes que quizás se encuentren al otro lado de la calle en una parcela urbanística diferente resultante de un desarrollo urbanístico

Es decir, la vivienda sería la finca registral principal, siendo la finca de las zonas comunes la finca accesoria. De este modo, el titular de la vivienda, también lo es de una parte de las zonas comunitarias, de las que puede disfrutar.

Si el dueño de esta supuesta vivienda decidiera vender o trasmitir la misma, lo debería hacer conjuntamente con la participación sobre las zonas comunes, no siendo posible vender únicamente la vivienda, ni mucho menos, únicamente su participación sobre las zonas comunitarias.

Una vinculación “ob rem”, tiene una serie de implicaciones legales.

La configuración jurídica de una finca registral con el carácter “ob rem” de otra, tiene como consecuencia inmediata que la titularidad de las mismas viene determinada por la titularidad de la finca principal. Consecuencia de ello, es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas de manera conjunta y no sobre una de ellas. Por tanto, la finca vinculada no puede seguir un régimen jurídico distinto de la finca principal a la que está adscrita.

El único consentimiento contractual preciso, por tanto, es el que se establezca sobre la finca principal (en el ejemplo expuesto con anterioridad, sería la vivienda).

Para proceder a la inscripción de la vinculación “ob rem” en el Registro de la Propiedad, se deben dar una serie de circunstancias:

• Como es obvio, se debe tener el consentimiento de todos los titulares de las fincas a su creación, habiendo sido objeto de examen por parte de la DGSJFP.
• Es necesaria la existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la resolución, ya que este tipo de vinculaciones supone una restricción al principio establecido en el Código Civil sobre la propiedad libre y plena.
• Las fincas que se pretendan vincular “ob rem” deben estar inscritas previamente en el Registro de la Propiedad.
• Por último, un requisito indispensable es la adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.

A priori, una vinculación “ob rem” y una “propter rem” podrían corresponderse a lo mismo, si bien existen diferencias jurídicas a tener en cuenta.

Como ya se ha mencionado con anterioridad, una vinculación “ob rem” supone la vinculación jurídica de dos fincas que deben pertenecer al mismo titular y transmitirse en bloque. En cambio, en una vinculación “propter rem”, supone además de atribuir al titular de un derecho real sobre un inmueble las facultades inherentes a tal derecho, la asunción de obligaciones (por ejemplo, pagar las cuotas de la comunidad de propietarios) que dimanan o nacen del hecho de ser titular de un derecho real.

Esperamos haberte ayudado a entender mejor el concepto de vinculación “ob rem”. Recuerda que si deseas recibir asesoramiento profesional podemos ayudarte desde nuestra área de consultoría inmobiliaria.