Cuando el ladrillo se paga con criptomonedas:El auge de la vivienda cripto

En la última década, las criptomonedas han emergido rápidamente en el entorno financiero global. La adopción de empresas, inversores y el público general, ha permitido que en los últimos diez años el sector de las criptomonedas haya tenido un crecimiento enorme.

Conozcamos más sobre este fenómeno a lo largo de este artículo:

• Auge de las criptomonedas
• Situación actual
• Marco legal
• Impacto fiscal
• Limitaciones
• Transacciones recientes

La rápida adopción de las criptomonedas se puede observar en el aumento de valor de mercado que ha tenido en los últimos años. En agosto de 2015, la capitalización de mercado total de las criptomonedas fue de 3.4 billones de euros. Diez años después, en agosto de 2025, ha aumentado hasta los 3.81 trillones de euros, donde Bitcoin representa un 57.2% del valor total. Esta criptomoneda se ha convertido actualmente en el 7º activo más valioso del mundo, superando empresas como Meta, Tesla o JPMorgan Chase.

En 2025, según los datos de Statista, el 12% de los españoles tienen en su posesión criptoactivos. Este auge de las criptomonedas ha permitido que en los últimos años se puedan realizar transacciones de viviendas con criptomonedas. Según el estudio de Forex Suggest, España lidera la venta de inmuebles que pueden ser adquiridos mediante estas monedas digitales, con cerca de 300 unidades disponibles. Seguido por Tailandia con 227 y Portugal con 130.

En las transacciones de viviendas con criptomonedas predomina Bitcoin (BTC). Esta tendencia ha sido impulsada gracias a las licencias MiCA a la banca española, siendo la primera licencia otorgada a BBVA. Esto le otorga al banco la regulación necesaria como proveedor de servicios de criptoactivos.

A día de hoy, Bitcoin no es reconocida como una moneda de curso legal, por lo que las transacciones de viviendas se realizan legalmente como permuta, según el artículo 1538 del Código Civil – “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”, diferente a una compraventa convencional.

Además, las criptomonedas son activos volátiles, por lo que se tiene que fijar un precio de acuerdo para el contrato de arras. Primero se fija un precio en euros, y posteriormente se especifica la cantidad en BTC al cambio. Una vez fijado el cambio, se congela el valor para no sufrir la volatilidad del mercado. Posteriormente se realiza la escritura pública de permuta, donde el notario certifica la transferencia a la wallet del vendedor.

Realizar una compra o venta de viviendas con criptomonedas no queda exento de los impuestos que se pagarían con dinero tradicional. En España, el comprador de la vivienda debe pagar el impuesto del IVA si es una vivienda nueva, en caso de una de segunda mano debe pagar el ITP calculado a partir del valor de referencia o el precio de escritura. Además, al realizar el pago con criptomonedas, se debe tributar la ganancia patrimonial de la misma para el IRPF. Al no ser considerado dinero de curso legal, la transacción de la criptomoneda puede suponer un beneficio patrimonial del activo que tributa entre el 19-28%.

El vendedor de la vivienda también debe tributar la plusvalía municipal debido al incremento de valor de la tierra.

No existen restricciones legales para la compra de viviendas en España con Bitcoin, pero se debe cumplir con las regulaciones legales de la misma manera que una compra con dinero tradicional. La transacción debe cumplir las regulaciones contra el lavado de dinero (AML) y además del reconocimiento del comprador para verificar su identidad y evaluar los riesgos asociados a la relación comercial (KYC). Esto aplica tanto a notarios como agentes inmobiliarios si la operación supera 100.000 € (Ley 10/2010 de prevención BC/FT).

Además, es necesario que la empresa que vende las propiedades esté registrada para poder ofrecer una venta regulada. Esto lo consiguen con las licencias MiCA que otorga la CNMV en España desde diciembre de 2024. Siendo el Reglamento MiCA el que regula a los proveedores de servicios de criptomonedas en la Unión Europea (UE 2023/1114).

En los últimos años se han realizado varias transacciones de viviendas con criptomonedas. La primera venta en España fue en 2018 por la inmobiliaria catalana Mister Piso, en Tarragona. Esta costó 40 bitcoins, que al cambio actual de 2025 corresponde a unos 3.800.000 euros. Es un ático en la plaza Imperial Tarraco, donde el propietario especificó que quería realizar la venta únicamente con Bitcoin.

Después de esta transacción, esta inmobiliaria continuó ofreciendo pisos que se pueden adquirir con Bitcoin.

Otro ejemplo reciente en España ocurre en Málaga, en junio de 2025. La transacción se realizó a través de BBVA Cripto a un precio de 22 BTC, que equivale a 1.050.000 euros el día en el que se realizó la firma de la operación.

En el caso de Portugal, El 5 de mayo de 2022 se realizó la primera compra de una vivienda únicamente con Bitcoin. Esta vivienda es un piso de tres dormitorios en Braga, que costó 3 BTC, unos 110.000 euros al cambio el día de la firma. Fue la primera transacción en Portugal en la que no hubo necesidad de conversión a euros, fue íntegramente a través del cripto activo. La escritura se realizó en Oporto, y fue gracias a la nueva normativa del Código Notarial que permitió poder realizar este tipo de transacciones.

En 2022 se vendieron 13 inmuebles utilizando criptomonedas, donde Bitcoin fue la moneda más utilizada, seguida por Ethereum. La mayoría de estas ventas se realizaron al sur del Tajo, en Lisboa y el Algarve según Idealista. Desde entonces, varias inmobiliarias permiten la compra de inmuebles a través de criptomonedas.

En este escenario de innovación financiera, una tasación de vivienda con Gloval resulta clave para garantizar la transparencia y el valor real del inmueble, independientemente de la forma de pago.