Derecho de vuelo: qué es y cómo se calcula su valor

Para que este derecho quede plenamente delimitado y pueda producir efectos frente a terceros, resulta fundamental su adecuada constitución e inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se recogen las condiciones, entre ellas el plazo para llevarlo a cabo.

El derecho de vuelo se configura, con carácter general, como un derecho real sobre cosa ajena. Por ello, no se limita únicamente a edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal. Si una finca o un edificio pertenece a un único propietario, este puede transmitir el derecho de vuelo a un tercero o reservarse dicho derecho al transmitir el inmueble o al constituir el régimen de propiedad horizontal. Su acceso al Registro de la Propiedad se encuentra regulado en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario.

De esta forma, el derecho de vuelo permite separar jurídicamente la propiedad del inmueble existente del derecho a realizar y adquirir una futura construcción, siempre dentro de las condiciones establecidas.

En los edificios sujetos a propiedad horizontal será necesario atender a cómo quedó configurado el derecho de vuelo en el título constitutivo. Cuando se crean nuevas viviendas o locales, habrá que integrarlos en el edificio y asignarles sus correspondientes cuotas de participación, lo que puede implicar la redistribución de las existentes. Además, si las obras exceden de lo previsto en el título o afectan a aspectos que no estaban contemplados inicialmente, sería necesaria la aprobación de la comunidad de propietarios.

Por tanto, que un derecho de vuelo esté válidamente constituido e inscrito no significa que necesariamente llegue a ejecutarse. En el momento de ejercerlo habrá que comprobar que sigue siendo viable desde el punto de vista jurídico, urbanístico, técnico y económico.

No todos los derechos de vuelo tienen el mismo valor. Incluso cuando permiten construir una superficie similar, las características del inmueble, su ubicación y las condiciones necesarias para materializar el derecho pueden dar lugar a valores muy diferentes.

Entre los principales factores que influyen en su valor se encuentran:

• El valor de mercado del producto final. No tendrá el mismo valor un derecho destinado a construir viviendas en una zona con elevada demanda que otro situado en un mercado con menor actividad.
• La superficie y el uso permitidos. Resulta fundamental determinar qué superficie puede materializarse realmente y a qué uso puede destinarse.
• Las características del edificio existente. La necesidad de realizar refuerzos estructurales, adaptar instalaciones o intervenir sobre elementos comunes puede incrementar considerablemente los costes.
• El plazo para ejercer el derecho. La proximidad de su vencimiento puede aumentar los riesgos, especialmente cuando todavía sea necesario tramitar proyectos, licencias y autorizaciones.
• Los costes, plazos y riesgos de la actuación. Todos ellos condicionan la rentabilidad final y, por tanto, el valor del derecho.

En definitiva, el valor de un derecho de vuelo no viene determinado únicamente por los metros cuadrados que permite construir, sino por el valor que realmente puede generar una vez considerados los costes, plazos y riesgos asociados a su ejecución.

Cuando la valoración se realiza con finalidad de garantía hipotecaria, resulta fundamental identificar con precisión el bien o derecho sobre el que recaerá la hipoteca y analizar su configuración registral.

Si se valora el propio derecho de vuelo, deberá atenderse a la forma en la que este se encuentra constituido e inscrito. Si, por el contrario, la construcción ya está en curso y lo que se pretende hipotecar son las futuras fincas, estas deberán quedar adecuadamente definidas registralmente mediante la correspondiente declaración de obra nueva y su integración en el régimen de propiedad horizontal.

La tasación hipotecaria deberá tener en cuenta, por tanto, la realidad jurídica y registral existente en el momento de la valoración.

Esperamos haberte acercado un poco más al derecho de vuelo y a los principales aspectos que deben tenerse en cuenta a la hora de analizarlo y valorarlo. Como hemos visto, cada caso presenta sus propias particularidades jurídicas, urbanísticas y técnicas, por lo que resulta fundamental realizar un estudio individualizado del inmueble y del derecho constituido.

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