¿Qué es “la Orden ECO/805/2003”? Te lo explicamos.

Al leer un informe de valoración inmobiliaria, o ante la necesidad de encargar uno para diversas finalidades, a lo mejor has advertido la mención, o bien te han solicitado el cumplimiento de la “Orden ECO” (o de modo aún más sintético, simplemente el cumplimiento de “la ECO”).

Te explicamos a continuación:

• ¿En qué consiste la Orden ECO/805/2003?
• Diferencia con otro tipo de valoraciones no homologadas
• ¿Qué establece la Orden ECO 805/2003?
• ¿Por qué se crea la Orden ECO/805/2003?
• ¿Qué dice el Art.2 OM ECO/805/2003 de 27 de marzo?
• Actualización normativa reciente

Se ha extendido en el sector de la valoración inmobiliaria nombrar de este modo simplificado a la orden ministerial, dictada por el titular del Ministerio de Economía, de fecha 27 de marzo de 2003, que estableció las pautas de “valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras”, para algunas finalidades específicas. Sus siglas completas son: “Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo”.

La “Orden ECO/805/2003” surge del perfeccionamiento de normas que tienen como origen, en España, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y ha plasmado el régimen jurídico sobre los principios, los conceptos, los tipos valorativos de bienes inmuebles o de determinados derechos sobre los mismos, así como la reglamentación sobre métodos de cálculo y sobre criterios para su aplicación, que ya habían sido desarrollados a lo largo del tiempo como técnicas de valoración de este conjunto de bienes. Contempla los métodos de coste, comparativa de mercado, actualización de rentas y residual estático o dinámico. En su mayoría, coinciden con los aceptados internacionalmente.

La orden precisa también cómo deben presentarse formalmente estos expedientes, que constarán de un certificado de tasación y de un informe, propiamente dicho. Establece un contenido mínimo estructurado; clasifica las reservas o cautelas (condicionantes y advertencias) que el tasador debe indicar sobre los valores emitidos, así como sus efectos sobre la idoneidad del valor para la finalidad solicitada, y exige una documentación y unas comprobaciones mínimas para su redacción, adecuándolos a la terminología y a las disposiciones de la legislación, en materia hipotecaria y financiera, que afectan a su ámbito aplicativo.

Esta normativa es el reglamento técnico que dicta cómo se deben valorar los bienes inmuebles en España para finalidades financieras específicas.

La «ECO» no es una sugerencia, sino una obligación legal. Sus objetivos principales son:

• Protección del Sistema: Evitar que se concedan préstamos por encima del valor real del activo, protegiendo tanto al banco como al cliente.

• Rigor Técnico: Establece cuatro métodos de cálculo oficiales (coste, comparación, actualización de rentas y residual) que impiden valoraciones arbitrarias.

• Homogeneidad: Asegura que cualquier sociedad de tasación llegue a una conclusión similar bajo las mismas premisas técnicas.

Aunque solemos asociarla a viviendas, la orden permite tasar una amplia gama de bienes y derechos, tales como:

• Edificios terminados (viviendas, oficinas, locales).

• Inmuebles en proyecto o en construcción (promociones).

• Terrenos y solares.

• Derechos reales como usufructos o servidumbres.

• Explotaciones económicas (hoteles, residencias, etc.).

Para que una tasación sea válida bajo esta orden, debe cumplir con:

• Visita Obligatoria: El tasador debe personarse físicamente en el inmueble para comprobar su estado y superficie.

• Comprobaciones Registrales: Es imperativo contrastar los datos con una Nota Simple reciente.

• Certificación: El informe solo es válido si es emitido por una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España y firmado por un profesional cualificado (arquitecto o ingeniero).

Es vital no confundir una tasación ECO con otros documentos informativos:

• Tasación Homologada (ECO): Tiene validez legal ante bancos, juzgados y Hacienda. Sigue un proceso estricto de control de calidad y está sujeta a la supervisión del Banco de España.

• Valoraciones Online o Informes de Mercado: Son herramientas útiles para conocer un precio orientativo, pero no sirven para solicitar una hipoteca. Carecen de la visita física del técnico y del rigor documental (catastro, registro, urbanismo) que exige la normativa.

La Orden ECO/805/2003 nació para poner orden y seguridad en el mercado inmobiliario español a través de tres puntos clave:

1. Seguridad Bancaria: Garantizar que las tasaciones de las hipotecas sean reales y prudentes, evitando que los bancos presten más dinero del que realmente vale la propiedad.

2. Unificación de Métodos: Obligar a todas las tasadoras a usar las mismas reglas y fórmulas (comparación, coste, rentas y residual) para que no haya valoraciones arbitrarias.

3. Transparencia para Inversores: Dar confianza a los fondos de inversión, aseguradoras y mercados internacionales sobre el valor de los activos inmobiliarios en España.

En esencia: se creó para evitar burbujas y proteger la estabilidad del sistema financiero mediante valoraciones técnicas y conservadoras.

Es cierto que “la ECO” solo es de aplicación para las finalidades propias, enumeradas en su artículo 2:

• a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios
• b) Determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras.
• c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
• d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

y para aquellas, normalmente de carácter hipotecario, exigidas en posteriores Circulares del Banco de España, pero su cumplimiento total o parcial se requiere frecuentemente para múltiples informes de valoración inmobiliaria fuera de esos ámbitos, debido a su estructura sistemática, a su claridad y a su rigor como normativa.

El 10 de junio de 2025 se aprobó la última modificación de la ECO/805/2003, una normativa que ha regulado gran parte de las valoraciones inmobiliarias en España durante casi el último cuarto de siglo.

Los puntos clave de esta actualización ha sido:

– la Inclusión de Criterios Ambientales: La reforma introduce explícitamente el principio de sostenibilidad y la consideración del riesgo climático (físico y de transición) en las tasaciones.
– la Prioridad a la Eficiencia Energética: La existencia y el contenido del certificado de eficiencia energética se establecen como un factor clave y obligatorio a considerar en el cálculo del valor de un inmueble, alineando la normativa con las directrices europeas.
– la  Agilización de la Promoción Inmobiliaria: Se añade flexibilidad al permitir la tasación de inmuebles en fase de promoción utilizando autorizaciones administrativas previas a la licencia de obras definitiva, buscando dinamizar el crédito promotor y agilizar los plazos.
–la  Regulación de Modelos Automatizados (AVM): Por primera vez, se incorporan los Modelos de Valoración Automatizada (AVM) al marco normativo, estableciendo requisitos de validación, transparencia y trazabilidad para su uso en tasaciones.

En Gloval acumulamos una gran experiencia en la aplicación diaria, en la interpretación práctica y en el contraste con las autoridades reguladoras, de la orden ministerial ECO/805/2003, que garantizan la satisfacción por el resultado de los encargos que recibimos de nuestros clientes, cuando solicitan el cumplimiento de este estándar valorativo. No dudes ponerte en contacto con nosotros si necesitas solicitar un informe de tasación hipotecaria que cumpla con “La orden ECO”.