Rehabilitación energética de edificios: por qué laciudad inteligente empieza por conocer su parque edificado

Hablamos de smart cities pensando en sensores, plataformas y movilidad conectada. Pero la inteligencia de una ciudad se mide, antes que nada, por lo que sabe de sí misma. Y en España todavía sabemos poco de lo que más pesa: nuestro parque edificado.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

• El parque edificado en España: viviendas antiguas y poco eficientes
• Normativa y planes: Directiva europea de eficiencia energética y Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
• ¿Aumenta el valor de una vivienda tras una rehabilitación energética?
• La valoración, infraestructura de la ciudad inteligente
• Aplicaciones: rehabilitación, hipoteca verde, riesgo climático y cambios de uso
• Conclusión: una regeneración urbana público-privada

El punto de partida es conocido. Más de la mitad de las viviendas se construyó antes de 1980, sin exigencias de aislamiento. Según EsadeEcPol, solo el 6,6% de la población vive en viviendas posteriores a 2011, y más de un tercio declara necesitar mejoras energéticas que no ha podido acometer. La regeneración urbana no es una opción estética: es la única forma realista de adaptar a tiempo el stock que ya existe.

El calendario aprieta. El 29 de mayo venció el plazo para transponer la Directiva europea de eficiencia energética de los edificios y, según Green Building Council España, apenas se ha incorporado en torno al 60% de las disposiciones exigibles. Antes de que acabe el año debe presentarse el Plan Nacional de Renovación de Edificios, y el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 sitúa la rehabilitación en el centro. Mientras, las aprobaciones de rehabilitación protegida han bajado de casi 70.000 a unas 54.000 entre 2023 y 2025.

¿Dónde está el cuello de botella? Hay financiación, aunque insuficiente; lo que falta sobre todo es información fiable para decidir dónde intervenir primero, cuánto cuesta y qué valor genera. La administración que quiere priorizar barrios, el banco que estudia una hipoteca verde o el inversor que evalúa convertir un edificio de oficinas en residencial o en un activo de living se hacen la misma pregunta: ¿cuánto vale este inmueble hoy y cuánto valdrá después de la obra? Y la respuesta no siempre es cómoda. La experiencia en valoración muestra que el incremento de valor tras una rehabilitación energética no siempre cubre el coste de la obra; en un mercado tensionado, el precio sigue muy condicionado por la ubicación y la escasez de oferta, y el comprador, ya al límite de su capacidad de esfuerzo, difícilmente puede asumir un sobreprecio por eficiencia. Esa brecha entre lo que cuesta rehabilitar y lo que el mercado reconoce es mayor precisamente en los inmuebles de menor valor, donde la obra cuesta lo mismo y la revalorización es más incierta. Medirla con rigor es lo que permite dimensionar las ayudas y la financiación allí donde allí donde los recursos de los propietarios, por sí solos, no llegan.

Ahí la valoración deja de ser un trámite y se convierte en infraestructura de la ciudad inteligente. En Gloval part of RINA Prime, llevamos más de 40 años y más de cinco millones de valoraciones, una base que permite mirar el parque no edificio a edificio, sino a escala de barrio y de cartera. Combinamos modelos automáticos de valoración, big data de mercado contrastados con el criterio técnico y la inspección y herramientas como GreenDataLens, que cruza la certificación energética con los riesgos físico-ambientales de cada inmueble. Y como parte de RINA Prime sumamos ingeniería, due diligence técnica, auditoría energética y ESG para acompañar el proyecto de principio a fin.

Esto tiene aplicación directa en lo que hoy preocupa al sector: identificar y priorizar los ámbitos con mayor necesidad de rehabilitación, cruzando antigüedad del parque, eficiencia energética y vulnerabilidad socioeconómica, para dirigir mejor las ayudas; medir la prima verde y el descuento marrón para que las entidades financien con criterio; anticipar el riesgo climático, que ya condiciona el valor y la asegurabilidad; y dar soporte a los cambios de uso que convierten activos obsoletos en vivienda, residencias o espacios flexibles, uno de los motores de los activos alternativos.

La regeneración urbana será público-privada o no será. Necesitamos normas que se completen a tiempo, ayudas tramitadas con agilidad y, sobre todo, un lenguaje común basado en datos verificables. Una ciudad que conoce el valor de mercado de sus edificios, y cómo cambia al rehabilitarlos, está en condiciones de decidir mejor. Esa es, para nosotros, la verdadera ciudad inteligente.

1. EsadeEcPol. (2026). [Título del informe o artículo consultado, por ejemplo sobre el alquiler y mercado de vivienda]. Esade. https://www.esade.edu/ecpol/es/
2. Green Building Council España. (s.f.). Informe País sobre el estado de la edificación sostenible en España. GBCe. https://gbce.es/informe-pais/