Tasación de Terrenos rústicos y urbanos

La tasación de un terreno por una tasadora homologada como Gloval, te ayudará a conocer su valor y se convertirá en un instrumento de confianza para la toma de decisiones en la gestión empresarial. Estas son algunas de las razones por las que podrías necesitar un Informe de Tasación Oficial de un terreno:

• Promotoras que requieren de la valoración de suelos
• Para realizar reclamaciones fiscales
• Para la compraventa del terreno
• Informes de mejora de rentabilidad del terreno
• Informes de viabilidad
• Regulación patrimonial

Estos son los factores principales que tendremos en cuenta al realizar la tasación de terrenos o solares:

• La tipología y superficie del terreno o parcela
• La localización del terreno
• La topografía y morfología del suelo
• Su situación urbanística
• Si existe alguna limitación o restricción de uso o la normativa municipal o autonómica

En Gloval tasamos todo tipo de terrenos, como por ejemplo:

• Tasación de Suelos Urbanos
Un suelo urbano es una parcela que SÍ está preparada para construir de forma inmediata. Dispone de los servicios municipales básicos, como puede ser la evacuación de aguas, la red de abastecimiento o el suministro de luz.

• Tasación de Terrenos Urbanizables
Un terreno urbanizable es una parcela que NO está preparada para ser edificada de forma inmediata. Para poderse edificar, requiere de una gestión urbanística y de la urbanización del sector en el que se ubica

Tasar terrenos o parcelas significa realizar un informe para evaluar o determinar el valor económico de dichos bienes inmuebles. Este proceso es fundamental en transacciones inmobiliarias, trámites de financiación, procesos expropiatorios o arrendamiento de los mismos. El valor puede depender de diversos factores, como:

• Ubicación: La zona donde se encuentra el terreno.
• Características físicas: La extensión del terreno o parcela, su morfología y topografía.
• Accesibilidad: La facilidad para llegar al terreno, como carreteras o infraestructura.
• Situación urbanística: Clasificación urbanística y parámetros de aplicación.
• Uso del suelo: El tipo de uso permitido (residencial, comercial, industrial, etc.).
• Condiciones del terreno: Posibilidad de contaminación, cargas urbanísticas, si tiene alguna construcción a demoler, etc.
• Mercado inmobiliario: Estado actual del mercado en la región (oferta y demanda), lo que también afecta a los plazos estimados para la construcción del terreno.

El valor determinado es utilizado por compradores, vendedores, prestamistas, administración y autoridades fiscales, entre otros, para tomar decisiones relacionadas con la propiedad.

Encargar una tasación de un terreno es importante para obtener una valoración objetiva del mercado, necesaria en operaciones de compraventa, hipotecas, herencias y divorcios y otras causas o para determinar su mejor uso conforme a las condiciones urbanísticas aplicables.

Motivos por los que tasar un terreno:

Compraventa: La tasación establece un precio justo y acorde a mercado, lo que ayuda a tomar decisiones informadas, agilizando la transacción, protegiendo al comprador de pagar en exceso y permitiendo al vendedor maximizar su inversión.

A priori, puede parecer que bastan ciertos criterios para valorar un terreno, como cuánto costó inicialmente y el precio de otros parecidos en la misma zona. Esto puede ayudar a intuir el valor aproximado de la propiedad. Sin embargo, para conocer cuánto vale realmente y fijar un precio justo y acorde al mercado se precisa una tasación, que es un documento legal que certifica una valoración precisa y objetiva en el mercado inmobiliario actual.

En resumen, bien para venderlo, arrendarlo o para rentabilizarlo, es esencial tasar el terreno para saber cuáles son su valor y sus usos. Además de aumentar la credibilidad de la oferta, puede revelar problemas que podrían necesitar atención antes de la operación.

Hipotecas/préstamos: La tasación proporciona al banco una garantía para la concesión de préstamos, y resulta indispensable para que el banco determine el valor del inmueble como aval y establezca la cuantía del préstamo hipotecario.

Herencias/divorcios: La tasación ayuda a repartir el patrimonio de forma equitativa, proporcionando una base objetiva para la resolución de conflictos y garantizando que todas las partes sean tratadas se una manera justa.

En caso de heredar un terreno en el que se desconoce su aprovechamiento o potencial para ser edificado, es recomendable realizar una valoración para conocer tanto su valor real como sus expectativas y así conocer el mejor uso que se le puede dar, sea urbano, urbanizable o no urbanizable (rústico).

Otras causas: Se requiere una tasación para el cálculo de algunos impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y para otros procesos legales como embargos, etc.

La diferencia principal de la valoración entre un terreno rústico y un solar urbano o urbanizable radica principalmente en el potencial de construcción y los servicios e infraestructuras con las que cuenta el suelo.

Así pues, se divide en:

• Suelo urbano: se trata de un terreno que se encuentra dotado de todos los servicios urbanísticos básicos (agua, luz, alcantarillado, acceso rodado), es apto para construir directamente según la normativa municipal.
• Suelo urbanizable: se trata de un terreno destinado a un desarrollo futuro y aún NO cuenta con los servicios urbanísticos básicos; es necesario por tanto realizar alguna actuación urbanística pertinente para su transformación.
• Suelo rústico: todo aquel terreno que no se trata de suelo urbano ni urbanizable. Se trata de un suelo destinado a usos agrícolas, forestales, ganaderos o de protección. Cuenta con severas limitaciones a la edificación, salvo excepciones muy concretas.

En resumen, la valoración de un terreno está directamente ligada a su posibilidad de desarrollo. Un terreno rústico no suele ser edificable libremente (salvo excepciones) y no tiene infraestructuras, lo que hace que su rentabilidad se encuentre sujeta a explotación o tenencia a largo plazo. Un solar urbanizable tiene un potencial de revalorización medio si se urbaniza. Y un solar urbano, por tener ya todos los servicios, tiene una rentabilidad directa más rápida, ya que, en la mayoría de los casos, puede empezar a construirse inmediatamente siguiendo la normativa.

Para valorar un terreno se aplican distintos métodos, dependiendo de las características del mismo, su uso actual y futuro, así como la normativa urbanística que le es aplicable.

Método de Comparación

Se basa en buscar operaciones de compraventa recientes de terrenos de similares características y ajustarlas según su superficie, ubicación, forma, accesos o servicios disponibles.

Se aplica, fundamentalmente, cuando el mercado es activo y existen referencias suficientes y es aplicable tanto al suelo urbano como al suelo rústico.

Método Residual

Parte de la base del valor que podría tener lo que se podría construir en el terreno y descontar todos los costes necesarios para su desarrollo (urbanización, licencias, costes de construcción, financiación, beneficio del promotor, entre otros).

Se debe analizar el potencial real del suelo y calcular el valor de forma prudente. Es importante la aplicación de la normativa urbanística y considerar el mayor y mejor uso permitido.

Se aplica fundamentalmente en solares urbanos y terrenos urbanizables, no se utiliza en terrenos rústicos.

El método residual tiene 2 variantes, residual estático y residual dinámico

Residual estático

Se considera el desarrollo del suelo de manera inmediata, no se tienen en cuenta plazos de ejecución ni de financiación.

Residual dinámico

Se considera el desarrollo del suelo considerando la ejecución y los gastos distribuidos a lo largo del tiempo.

Método de actualización de rentas

Se valora el terreno en función de los ingresos que puede generar, convirtiendo esas rentas futuras en valor presente mediante una tasa de capitalización.

Lo más habitual es su uso en fincas agrícolas, forestales o ganaderas, donde la productividad y la rentabilidad del suelo son el criterio clave. También se utiliza en terreno que están arrendados, tomando como base la renta de mercado.

Se aplica fundamentalmente en terrenos rústicos con explotación económica o capacidad de producir unos ingresos regulares.

Otros métodos

Método Catastral

Es el valor asignado por la Dirección General del Catastro, calculado con su normativa propia.

Se determina su valor tomando como base terrenos de características similares aplicando coeficientes correctores.

Método expropiatorio

Valoraciones realizadas dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, debiendo cumplir los criterios y metodología reconocidos en dicho marco normativo

El tiempo necesario para la redacción de un informe de tasación de un terreno dependerá fundamentalmente de la naturaleza del mismo y de la accesibilidad a la información urbanística.

Así mismo también es importante disponer, desde el inicio, de la documentación para su identificación (escrituras, notas simples, referencias catastrales, etc.)

Los terrenos que se encuentren dentro de la trama urbana consolidada y de edificación directa, el tiempo aproximado de elaboración sería de 10 días laborables.

Cuando el terreno se encuentre en un ámbito que está sujeto a desarrollo urbanístico (suelos urbanos no consolidados, suelos urbanizables), los plazos estarán estrechamente ligados al tiempo de respuesta de las consultas urbanísticas específicas que se hacen a los servicios técnicos de los Ayuntamientos.

En estos casos, la aportación de un Certificado de Aprovechamiento Urbanístico emitido por el Ayuntamiento en un plazo inferior a 6 meses, podría ayudar a acortar el plazo de realización.

Las tasaciones de viviendas y de terrenos son procesos que tienen similitud en cuanto que su objetivo es determinar el valor de un bien inmueble, pero a su vez, difieren en puntos clave, determinados por las características propias del tipo de propiedad.

Se indican a continuación los más importantes:

1. 1. OBJETO:

a) Viviendas: se valora un elemento edificado y del que se pueden evaluar aspectos como superficie, antigüedad, calidad de los materiales, estado de conservación, distribución de las estancias, ubicación, servicios de los que dispone, …
b) Terrenos: se tiene en cuenta el valor intrínseco del suelo, sin edificaciones, utilizando métodos específicos según su clasificación (urbano, rústico, urbanizable) y considerando factores como ubicación, calificación, infraestructuras, facilidad de acceso, normativa urbanística aplicable y su potencial para un futuro desarrollo.

2. FINALIDAD: la valoración de viviendas o terrenos no supone que tengan finalidades totalmente excluyentes, si bien, de acuerdo al tipo de inmueble, unas finalidades suelen ser más habituales:

a) Viviendas: compraventas, hipotecas, herencias, seguros, …
b) Terrenos: proyectos inmobiliarios, urbanización, inversión, expropiación, administración de bienes…

3. VALORACIÓN:

a) Viviendas: se tiene en consideración el valor actual del inmueble.
b) Terrenos: se tiene en consideración el potencial del terreno de acuerdo al uso y edificabilidad permitidos.

4. INFLUENCIA DEL MERCADO: las principales para cada tipología son:

a) Viviendas: situación de oferta y demanda de la tipología a valorar.
b) Terrenos: situación de los planes urbanísticos y regulaciones locales.

5. COMPARABLES:

a) Viviendas: suele darse una adecuada disponibilidad de comparables similares al inmueble que se valora.
b) Terrenos: la disponibilidad de comparables de suelos es bastante inferior, sobre todo en el caso de suelos que se valoran con expectativas urbanísticas.

6. MÉTODOS DE VALORACIÓN:

a) Viviendas: el método de valoración principal es el de Comparación. En caso de existir situación de arrendamiento, se utiliza también el método de Actualización de Rentas.

Factores a considerar:

• Características del inmueble: tamaño, superficie, distribución, número de habitaciones y baños, vistas, elementos comunes, …
• Estado del inmueble: antigüedad, calidades, reformas realizadas y estado de conservación.
• Ubicación: la zona, la cercanía a servicios (transporte, comercios, colegios).
• Condiciones del mercado: condiciones actuales del mercado inmobiliario y la oferta de propiedades similares.

b) Terrenos: para los terrenos es importante diferenciar los suelos que se pueden valorar considerando sus expectativas urbanísticas (los considerados como suelos Nivel I por la Orden ECO) como suelos urbanos y urbanizables sectorizados con parámetros definidos o ya en desarrollo y los que no como los suelo no urbanizables o urbanizables no sectorizados o sectorizados sin parámetros definidos (los considerados como suelos Nivel II por la Orden ECO).

En el primer caso, el método principal es el Residual aplicando Residual Estático en caso de suelos edificados o en los que es posible comenzar la edificación en un periodo inferior a 1 año o Residual Dinámico para los restantes.

En el segundo caso, se aplica el método de Comparación y/o el de Actualización de Rentas.

Factores a considerar:

• Características físicas: superficie, topografía, forma, …
• Clasificación del terreno como suelo urbano, urbanizable o no urbanizable (rústico)
• Calificación: uso o usos permitidos.
• Edificabilidad: Para suelos urbanos o urbanizables el principio de mayor y mejor aprovechamiento es fundamental.
• Ubicación: la localización dentro de una zona urbana o rústica y cercanía a servicios (transporte, comercios, colegios). En suelos rústicos, la climatología, la calidad de la tierra.
• Infraestructura: disponibilidad de servicios básicos como agua, luz y saneamiento es relevante, especialmente en suelos urbanos. Para suelos rústicos proximidad a viales, o existencia de derechos de riego.

Inicialmente no, pero es importante destacar que el presupuesto incluye una visita técnica al inmueble y se calcula de manera personalizada utilizando los datos que nos has proporcionado. En caso de modificación el precio final podría variar.