Tasación Oficial de Edificios

La finalidad determinará el método escogido para llevar a cabo la valoración, estas son algunas de las razones para las que podría resultarte útil la tasación o valoración de un edificio:

• Para obtener financiación hipotecaria
• Para definir su precio de mercado para operaciones de compraventa
• Para afrontar un proceso de reparto de herencias o separación de bienes
• Para asuntos judiciales y administrativos.

A la hora de realizar una tasación son muchos los aspectos que se deben tener en cuenta, entre ellos:

• El estado de conservación, calidades y antigüedad del edificio
• Su ubicación en el municipio
• Los usos a los que se destina y su polivalencia
• El estado de ocupación

Existen diferentes métodos para valorar y tasar un edificio dependiendo de la finalidad y la normativa. Estos son algunos de los métodos más comunes:

• Método de comparación. Consiste en tasar el edificio en comparación con otros inmuebles de características similares.
• Método de coste o reposición. Se basa en el coste de construcción del edificio y en su depreciación.
• Método de actualización de rentas. Se utiliza para edificios que generan rentas, como locales comerciales o viviendas en alquiler.
• Método residual estático. Se utiliza para edificios que precisan de una rehabilitación integral para su utilización más rentable.

Tasar un edificio es, básicamente, ponerle un valor económico justo y objetivo. Un tasador analiza el estado del inmueble, su localización, el uso que se le da y el mercado en el que se encuentra para calcular cuánto vale.

Existen varias formas de valorar un edificio, y el tasador elige la más adecuada según el tipo de inmueble y el objetivo de la tasación.

Las más habituales son:

• Método de comparación, que se basa en precios de venta de inmuebles similares.
• Método de coste, que calcula cuánto costaría construirlo de nuevo restando la depreciación.
• Método de capitalización de rentas, que estima el valor a partir de los ingresos que genera (ideal para edificios de alquiler o uso hotelero).

Siempre que vayas a hacer una operación importante: comprarlo, venderlo, hipotecarlo, aportar su valor a una sociedad, ponerlo en rentabilidad o simplemente para tener claro cuánto vale tu patrimonio. También es recomendable si han pasado muchos años desde la última valoración y el mercado ha cambiado mucho.

El tasador es un técnico especializado que inspecciona el edificio, recopila toda la documentación urbanística y registral, analiza el mercado y aplica la metodología adecuada para determinar su valor. Su conocimiento y experiencia en tasaciones son la base de una correcta valoración.

Se valoran combinando varios factores: ubicación, superficie, estado de conservación, uso, ingresos que genera, situación urbanística y comparables de mercado. Se trata de entender el conjunto y traducirlo a un valor económico razonable.

Los edificios singulares (hoteles emblemáticos, palacetes, antiguos conventos, etc.) no suelen tener comparables directos, así que se usan métodos más detallados, como estudios de ingresos potenciales, análisis de costes y valoración de elementos arquitectónicos o históricos únicos. Es un trabajo realizado en base a un conocimiento experto del sector productivo en el que se engloba el uso del edificio.

La diferencia principal está en que los edificios con valor patrimonial no solo se valoran por su uso actual, sino también por su valor histórico, artístico o cultural. Eso puede aumentar su valor, pero también limitar su explotación o reforma. En cambio, en una tasación convencional se tiene en cuenta solo su valor como activo inmobiliario. La complejidad a la hora de tasar uno u otro es por lo tanto un aspecto muy relevante. En los edificios con valor patrimonial la experiencia y conocimiento del tasador es imprescindible.