Nueva Ley de Vivienda: ¿Cómo afecta a las zonas tensionadas y al precio del alquiler?

Hace unas semanas se acometió la aprobación de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda en el Senado. Se trata de la primera vez en la historia de la democracia española que se aprueba una ley de este carácter que propugna el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada entre otros.

En el artículo de hoy ahondaremos sobre ello:

• ¿Cómo afecta la nueva Ley de Vivienda para las zonas de mercado tensionado?
• La ley de vivienda, las zonas tensionadas y el mercado del alquiler

El objetivo de esta nueva regulación es dotar a las Comunidades Autónomas y municipios de herramientas para facilitar el acceso a una vivienda digna e incentivar la oferta asequible para determinados grupos como los jóvenes y los colectivos vulnerables. De este modo se pretende reducir el número de viviendas vacías y de contención y conseguir la bajada de los precios en las zonas declaradas tensionadas. De entre las áreas mencionadas anteriormente, en los últimos tiempos se ha venido poniendo una atención especial a todo lo concerniente a las denominadas zonas de mercado residencial tensionadas, conocidas comúnmente como zonas tensionadas, donde los precios están expuestos a una mayor tirantez.

La aprobación de esta nueva regulación viene a poner sobre el papel las medidas que estaban pendientes de aprobación desde el año pasado, las cuales pretendían adaptar la oferta en el mercado inmobiliario al nuevo contexto económico en España, que durante los últimos meses ha estado protagonizado por el aumento de la inflación y del coste de los materiales. Estos incrementos han afectado a las condiciones de acceso a la vivienda para la población, y a su vez a la propia oferta y demanda, generando un aumento de la cantidad de zonas tensionadas.

Ateniéndose a la regulación previa, los requisitos que debía cumplir una zona de mercado residencial eran dos, por un lado, se considerarían como tales aquellas donde la renta media de la unidad de convivencia para hacer frente a los gastos de hipoteca o alquiler, sumados a los gastos de los suministros básicos, superase el 30% de los ingresos medios o la renta media de los arrendatarios. Por otro lado, el precio de la compra o el alquiler debía haber crecido más de un 5% por encima del IPC

Aquí reside una de las principales novedades de la nueva Ley de Vivienda y es que, en comparación con la disposición anterior, ahora se considerará como zona tensionada aquella donde se dé únicamente una de las dos condiciones. No hará falta que se cumplan las dos, con aunar una será suficiente. He aquí otra de las novedades, según la nueva ley, el aumento del precio de compra por encima del IPC durante los últimos cinco años será ahora del 3% y no del 5%. Por lo tanto, lo que se puede sacar en claro es que los requisitos para que una zona sea considerada como tensionada son más flexibles.

A través de la norma recientemente aprobada, hay otras medidas destinadas a contener el aumento de los precios de compra y de alquiler en las zonas tensionadas. Para ello el Gobierno tiene como objetivo incorporar más viviendas al mercado de alquiler, impedir los incrementos abusivos en los contratos de alquiler e incentivar las bajadas de los mismos a través de un tratamiento fiscalmente favorable.

El mercado del alquiler quizás ha sido el que más información ha provocado durante y después de la aplicación de la ley. Se ha hablado de la necesidad de proteger a los propietarios y a los inquilinos y de cómo la ley debería servir como un marco que de seguridad a todas las partes implicadas. Sin embargo, alrededor de la ley han surgido una serie de informaciones acerca de cómo estas zonas tensionadas afectarían al mercado del alquiler, que no siempre han sido correctamente tratadas.

Una de las novedades más importantes es que a partir de ahora en el momento de finalización del contrato, el arrendatario podrá acogerse a una prórroga extraordinaria de este con carácter anual y por un periodo máximo de tres años en los mismos términos y condiciones que el contrato que estaba en vigor. Es decir, no se vería afectado el precio del alquiler en las zonas tensionadas, y la renta se congelaría.

Además, si el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica, la nueva ley contempla también una prórroga de un año sin que el precio del alquiler varíe en el contrato. No obstante, esta condición tendrá que ser acreditada ante los organismos competentes.

Otro de los sectores de la sociedad que se enfrentan a mayores dificultades económicas, los jóvenes entre 18 y 35 años se verán beneficiados también de los incentivos que el Gobierno aplicará.

En el caso de los arrendadores esta nueva disposición establece una limitación en la fijación del precio a la hora de firmar nuevos contratos de viviendas que ya habían sido alquiladas con anterioridad. En este sentido únicamente se permitirá su incremento en casos muy concretos como el de contratos de larga duración superiores a diez años, obras de mejora en la vivienda o rehabilitaciones energéticas.

Los que no salen tan bien parados son los grandes tenedores, puesto que el precio del alquiler en los nuevos contratos se congelará también, y estará supeditado al precio del contrato anterior o al límite máximo del precio aplicable según el IPC. Además, esta congelación se podrá aplicar también en el caso de viviendas que no hayan sido puestas en el mercado durante los últimos cinco años.

En cuanto a las ventajas fiscales, precisamente sobre este último caso, el Gobierno aplicará una bonificación fiscal de hasta el 60% en caso de que se produzca una rehabilitación energética o mejora en la vivienda. Por otro lado, el arrendador disfrutará también de un beneficio de hasta el 90% si introduce al mercado una vivienda que contemple una reducción del 5% en el precio del alquiler respecto al año anterior. Se contempla también en esta nueva ley un incentivo de hasta el 70% si el arrendador alquila una vivienda a los jóvenes de entre 18 y 35 años.