¿Qué es una SOCIMI y cómo se valora?

Héctor Pozopor Héctor Pozo21 febrero, 2023

El nombre SOCIMI es un acrónimo de Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. ¿Sabías que existen muchos aspectos a tener en cuenta a la hora de valorar este tipo de sociedades? ¡Te lo contamos!

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

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¿Qué es una SOCIMI?

Una SOCIMI es una sociedad anónima cotizada especializada en la gestión de patrimonio inmobiliario. Su actividad principal es la adquisición, promoción o rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, ya sea directa o indirectamente. La ventaja que ofrecen a nivel particular es que permite acceder a la inversión en bienes inmuebles de forma indirecta, rompiendo las barreras de acceso tradicionales (elevado capital inicial, información asimétrica…). En resumen, son una opción de inversión en bienes inmuebles sin tener que adquirir el activo inmobiliario.

A nivel internacional, también existen otras formas de inversión inmobiliaria similar, como las REITs (Real Estate Investment Trusts) de Estados Unidos.

Regulación de las SOCIMI; La Ley SOCIMI

En España, las Socimi se regulan mediante la Ley 11/2009 de 26 de octubre, actualizada por la Ley 16/2012, también conocida como Ley SOCIMI. Tienen como principal ventaja un régimen fiscal beneficioso que permite tributar al tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades cumpliendo una serie de requisitos, entre los que destacan:

  • Al menos el 80% de sus inversiones deben consistir en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento o participaciones en el capital social de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMIS.
  • Al menos el 80% de sus rentas deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social o de dividendos procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social. El restante 20% es de libre elección.
  • Están obligadas a repartir como dividendo al menos el 80% de los beneficios del ejercicio que procedan de rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles urbanos y actividades accesorias y el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones afectos al cumplimiento de su objeto social principal.

¿Cómo se valora una SOCIMI?

Podemos clasificar los métodos para valoración de SOCIMI´s en tres grupos:

  1. Basados en balance (NNNAV)
  2. Basados en métodos comparativos (Múltiplos) y
  3. Basados en un enfoque de ingresos (Descuento de flujos de caja)

Si bien, atendiendo a sus características, podemos decir que el método más habitual en la valoración de este tipo de empresas de carácter patrimonialista sería el Triple NAV o Triple Net Asset Value.

El triple NAV se basa en el cálculo del valor de la compañía inmobiliaria a partir de la suma del valor de mercado de sus activos, deduciendo el importe de la deuda financiera, los pasivos fiscales netos derivados del reconocimiento teórico del valor de mercado de dichos activos y otros ajustes sobre el valor razonable de activos y pasivos.

Es un método de valoración estático, que permite tener una idea de la valoración de la empresa en su situación actual y como única desventaja encontraríamos que no refleja el plan estratégico del equipo de gestión y su capacidad de desarrollo.

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Ajuste a valor de mercado de activos y pasivos

Este es el principal aspecto de la valoración de una SOCIMI, consiste en la determinación del valor de mercado de los activos y pasivos de la empresa mediante un análisis pormenorizado de la cartera inmobiliaria. Los activos se valorarán según su base de valor de mercado, utilizando distintos enfoques en función de la tipología (comparación, flujos de caja…). Por otro lado, los ajustes por el valor de mercado de la deuda se realizan tras análisis de los préstamos vigentes a fecha de valoración.

Ajustes fiscales

Como consecuencia de este reconocimiento del valor de mercado de los activos y pasivos pueden aflorar plusvalías o minusvalías latentes, entendidas como diferencia entre el valor neto contable de los mismos y su valor de mercado. Dichas plusvalías o minusvalías conllevarían inherentemente el nacimiento de una obligación o crédito tributario (como consecuencia de la aplicación del impuesto sobre sociedades) en el momento de ser realizadas que han de ser, por tanto, ajustadas en la valoración. Además, en el momento de realización de las plusvalías latentes puede nacer una obligación tributaria adicional, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo está unido al incremento de valor del terreno en los activos inmobiliarios, y será objeto de liquidación en el momento en que se transmitan los mismos.

Otros ajustes

La metodología del Triple NAV se basa en la hipótesis de empresa en funcionamiento, asumiendo la continuidad de los activos actualmente en cartera. Esta continuidad desemboca en la necesidad de mantener una estructura para gestionar dichos activos, lo cual necesariamente también se debe considerar en la valoración. Por lo tanto, adicionalmente, se realizará un ajuste para reflejar los costes de estructura necesarios para la gestión de la cartera de inversión inmobiliaria. También serán objeto de ajuste los acuerdos de socios con influencia en la valoración de las acciones de la sociedad o cualquier hecho posterior a la valoración.

Importancia de conocer el valor de una SOCIMI

La valoración de una empresa tiene especial relevancia en procesos de adquisición o venta, traspaso, fusión, intercambio de participaciones, entrada de nuevos socios, obtención de financiación, valoración de patrimonio y herencias, concursos de acreedores , etc

En el caso de SOCIMIs se puede utilizar la valoración para comparar con el precio de cotización en bolsa. Si el triple NNNAV es superior al precio de cotización en bolsa, esto suele considerarse como una señal de que la acción está subvalorada mientras que, si el triple NNNAV es inferior al precio de cotización en bolsa, podría considerarse como una señal de que la acción está sobrevalorada.

Es importante tener en cuenta que el NNNAV no es el único indicador a considerar en la valoración de una SOCIMI, también es importante el análisis del plan estratégico de la empresa, el rendimiento y la rentabilidad esperada, el mercado y la competencia.

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