¿Cómo saber el valor real de un local comercial fácilmente?

Sí necesitas saber cuál es valor que tiene un local comercial, la mejor manera de averiguarlo es solicitando la realización de un informe de tasación a una de las sociedades homologadas por el Banco de España, como Gloval, autorizada para realizar valoraciones que tengan una validez legal para ciertas finalidades acogidas a la Orden ECO 805/2003 como puede ser la finalidad hipotecaria.

Las sociedades de tasación, al llevar décadas dedicadas a la valoración, tienen una extensa base de datos, con referencias históricas de la evolución de los precios tanto en venta como en renta, conocen las necesidades del cliente y le pueden orientar en función de las previsiones de demanda, niveles de ocupación y de la rentabilidad que en un mercado concreto se puede obtener.

Es importante que el encargo de una valoración de un local comercial recaiga en un técnico cualificado con los conocimientos necesarios. Los que forman parte de las sociedades de tasación, tienen la experiencia necesaria para realizar correctamente la valoración de un local.

La valoración de locales tiene una complejidad superior a la de otro tipo de inmuebles, por la importancia que tienen, la ubicación concreta, las características comerciales del entorno, el tránsito peatonal y rodado frente al edificio, la localización que tenga dentro del edificio y su morfología y distribución en una o varias plantas. A continuación, se describen brevemente esos factores diferenciadores y fundamentales.

La calle a la que se orienta la fachada principal de un local, es determinante, ya que un mismo edificio puede tener una fachada a una calle muy comercial y la fachada opuesta a una calle en fondo de saco, con aceras estrechas y sin actividad. Aunque estén colindantes y en el mismo edificio, el valor no tendrá nada que ver.

Igualmente, en los centros comerciales y en las galerías o mercados (ya minoritarios o en vías de reconversión) la ubicación es el factor diferenciador. El local que está en los accesos desde la calle, junto a las escaleras o los ascensores, tendrá una visibilidad de la que carecen los que se encuentran en los pasillos de los baños o en espacios que no tienen continuidad. Las conocidas como “locomotoras” son las tiendas de referencia a nivel internacional y las grandes superficies, son las que “conviene” tener cerca, por atraer mucha clientela.

Como se ha comentado anteriormente, cuando el local está ubicado en una calle en la que no hay tránsito peatonal ni rodado, el local no tendrá visibilidad, ni por lo tanto atractivo comercial. Sin embargo, si tiene cerca una parada de autobús, salida de metro, paso de peatones o cualquier otro punto de concentración de personas o espacio estancial, mejorará su valor al tener más visibilidad para las personas que tienen más tiempo para detenerse frente al local. Si la población tiene un tamaño tal que requiere de desplazamientos en vehículo privado, se tendrán que considerar las posibilidades de aparcar en el entorno cercano, solución que aportan mayoritariamente los centros comerciales, facilitando el acceso a los mismos y permitiendo el estacionamiento con horarios gratuitos o llegar a los puntos de recogida de la compra.

Un local suele ser un uso secundario en un edificio residencial, el diseño de la estructura y la distribución de los pilares se hace en función de las viviendas y los locales se encajarán en los espacios que queden entre las zonas comunes y la estructura, lo que conllevará estrangulamientos y ensanchamientos que restarán funcionalidad y atractivo comercial al local, por no ser cómoda su visita y carecer de una continuidad visual del espacio comercial.

Otro factor muy determinante en el valor de un local comercial es su distribución en plantas o si tiene desniveles en una misma planta. Al igual que un local con estrangulamientos dificulta la distribución de espacios y su recorrido, la existencia de desniveles interiores, limita el acceso a personas con discapacidad y sillas de niños y lleva implícito el riesgo de caídas o tropiezos de los clientes.

Más relevante en el valor de un local que los desniveles es la distribución de la superficie del local en diferentes plantas. Por los mismos motivos que en el caso de los desniveles, pero agravados porque una distribución en diferentes plantas no es subsanable con rampas, carece de visibilidad en el caso de un sótano y la reduce cuando se trata de una entreplanta. Es evidente que un local de 100m² con toda la superficie en planta baja, no puede valer lo mismo que un local con la misma superficie, pero con 25m² en planta calle, 25m² en entreplanta y 50m² de sótano.

Las superficies tienen su importancia no sólo por su distribución en plantas sino porque cada negocio tiene unas necesidades y no hay un tamaño de local estándar y que sirva para cualquier negocio, por lo que, al construirse un edificio, la planta baja se suele dejar diáfana, pendiente de que cada comprador, adquiera y compartimente la superficie que necesite.

Antes de comprar o alquilar un local deben conocerse las limitaciones que pueda tener, tanto a nivel de protección arquitectónica (por la imposibilidad de abrir huecos de fachada para escaparates) por la regulación urbanística (que prohíba ciertas actividades consideradas molestas) y por las limitaciones que impongan los estatutos de la comunidad (que en los centros comerciales pueden llegar a restringir unos usos determinados o limitar negocios similares)

La valoración de locales comerciales, como vemos, está sujeta a diferentes casuísticas. Algunas están sujetas al propio local y otras a las características de la zona o incluso de la población en la que se sitúe. Por eso, lo mejor es dejarse aconsejar por un experto y solicitar una valoración de locales comerciales a nuestros técnicos de GLOVAL.

¿Dispones de un local y te gustaría reinventar su uso? En este artículo te hablamos sobre las oportunidades vinculadas a nuevos usos de los locales comerciales.