Qué es el valor de reversión y cómo se calcula

Silvia Pitarchpor Silvia Pitarch1 junio, 2022

Si tienes que valorar un inmueble cuya disponibilidad no es inmediata o está sujeto a una explotación económica, necesitas saber qué es el valor de reversión y cómo se calcula. ¡En este artículo te ayudaremos a resolver estas cuestiones para que no tengas ninguna duda!

Valor de Reversión

¿Qué es valor de reversión de un inmueble?

Comenzaremos explicando que es el valor de reversión de un inmueble.

El valor de reversión de un inmueble es el valor previsible de éste al final de un periodo establecido o al final de su vida útil.

¿Cómo se calcula el valor de reversión de un inmueble?

Éste debe calcularse en los siguientes supuestos de valoración:

  • Por actualización de rentas
  • En inmuebles sobre los que existe derecho de superficie
  • En concesiones administrativas

La fórmula matemática en la que interviene el valor de reversión es la siguiente:

Cómo calcular el valor de reversión de un inmueble
Ilustración 1 Cómo calcular el valor de reversión de un inmueble

Donde:

  • VA = Valor actual.
  • Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
  • Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
  • tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej.
  • tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk.
  • i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
  • n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados.

Para valoraciones cuya finalidad esté enmarcada dentro de la Orden ECO 805/2003 este valor se establece de forma distinta según el marco en el que se realice la valoración, y su forma de calcularlo se define en el artículo 31 según sigue.

El valor de reversión cuando se utiliza el método de actualización de inmuebles con mercado de alquileres (art. 28) se corresponde con el valor del terreno en el que está edificado el inmueble al final de su vida útil, ya que se supone que al final de la vida útil del edificio, éste no es recuperable.

Para ello, se calcula el valor del terreno en la fecha de la tasación y éste se ajusta con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.

El valor del suelo lo obtenemos aplicando el método residual estático.

El valor de reversión para el método de actualización de otros inmuebles en arrendamiento (art. 29) se corresponde con el valor previsible del inmueble al final del contrato calculado según el método que proceda en cada caso, se ajusta el valor del suelo y se resta la depreciación física y funcional de la edificación calculado mediante el método de coste.

Para calcular el valor de reversión aplicamos la siguiente expresión:

fórmula para calcular el valor de reversión
Ilustración 2 fórmula para calcular el valor de reversión

Siendo,

  • Vr = Valor de reversión del inmueble
  • VM = Valor actual de mercado de la vivienda supuesta libre de inquilinos y ocupantes
  • c = Años de vigencia del contrato de arrendamiento.
  • n = Vida útil total del inmueble.
  • VRB = Valor de reemplazamiento bruto del inmueble calculado por el método del coste.
  • F = Valor del suelo
  • ia = Tasa de revalorización del suelo

El valor de reversión para el método de actualización de otros inmuebles en explotación económica (art. 30), valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie (art. 53), o valoración de concesiones administrativas (art. 54), se corresponde con el valor previsible de reemplazamiento neto del inmueble al final del período de tiempo en que vaya a continuar la explotación, o termine el derecho de superficie o concesión administrativa, ajustando el valor del suelo según la plusvalía/minusvalía, y restando la depreciación física y funcional de la edificación calculada de acuerdo con el método del coste.

Por tanto, cuando se valora un inmueble por el método de actualización donde exista mercado de alquileres, el valor de reversión se corresponde con el valor del suelo, y cuando no exista mercado de alquileres, su valor se corresponde el valor de mercado del inmueble al final del contrato teniendo en cuenta plusvalía del suelo y depreciaciones de la edificación.

Ahora bien, si el inmueble está sujeto a una explotación económica, un derecho de superficie, o una concesión administrativa, su valor se corresponderá con el valor de reemplazamiento neto teniendo en cuenta plusvalía del suelo y depreciaciones de la edificación.

En este sentido, es importante trabajar con GLOVAL, empresa líder en el sector y homologada por el Banco de España, con una larga experiencia en las valoraciones de inmuebles sea cual sea la finalidad, que ofrece un servicio en todo el territorio nacional y dispone de profesionales expertos para la valoración de cada tipo de bien.

Si necesitas solicitar presupuesto para la valoración de un inmueble, no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través de este formulario. ¡Estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites!


Silvia Pitarch

Silvia Pitarch

Arquitecto Superior por la Universidad Politécnica de Catalunya, cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras su dilatada experiencia como tasador, técnico analista, y responsable de la supervisión y aseguramiento de la calidad de las valoraciones dentro del Área Técnica de Valtecnic, actualmente dentro de la Dirección Técnica de Gloval, es Responsable del Área Normativa y Auditoria Técnica.

subscribe-icon
Suscríbete a nuestro blog

Calculadora de impuesto de plusvalía

Probar Ahora

Privacy Preference Center