3 valores que tienes que conocer de la vivienda que quieres comprar

Joaquín Santospor Joaquín Santos6 abril, 2021

Quizás pueda resultar difícil de entender, pero el valor de un inmueble depende de la finalidad para la que se realiza un informe. El objetivo principal de los informes de valoración, es el de justificar frente a terceros el valor de un inmueble, por lo que estará asociado a una finalidad y por tanto a una normativa que seguir.

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Descripción de los diferentes informes de valoración que se pueden emitir en función de la finalidad para la que se realizan.

“¿Cómo es posible que mi casa pueda tener tantos valores?”

“Si he pagado 200.000 €, eso es lo que vale, ¿NO?”

Estas son las preguntas que nos podemos hacer cuando queremos comprar una casa. Generalmente pensamos que nuestro valor de compra es el que va a servir para todas las gestiones que tengamos que realizar y no siempre es así. El valor de un inmueble depende de la finalidad para la que se realiza un informe.

Dentro de las múltiples casuísticas en las que podemos necesitar un informe de valoración, nos podemos encontrar con los siguientes supuestos:

 

    • Valor de Mercado: La finalidad de obtener este valor, generalmente, es la de conocer su valor en operaciones de compraventa. No está sujeto a ninguna normativa de valoración, refleja el valor del inmueble en un determinado momento y está marcado por la oferta y demanda, es el valor que un vendedor y un comprador marcarían en unas condiciones normales de mercado. Es habitual calcularlo por comparación, según la oferta de viviendas lo más similares posibles. La comparación es el método más extendido y requiere de disponer de información suficiente.

 

    • Valor Hipotecario: Este valor va siembre ligado a una finalidad muy concreta, y es la de solicitar un préstamo hipotecario. Su valor se justifica en un informe de tasación, siguiendo una normativa muy concreta y conocida como es la “Orden ECO”. El principio básico de su valoración se fundamenta en la de poder establecer un valor más estable y duradero en el tiempo, por lo que, aunque se emita en un momento determinado, pretende poder dar seguridad a las entidades bancarias sobre la posible variación del valor a lo largo del tiempo. No incluye elementos especulativos.

 

    • Valor Fiscal: Como su propio nombre indica, se utiliza para finalidades impositivas y está ligado a impuestos muy concretos. Dentro de los valores que más nos pueden sonar se encuentra el Valor Catastral, que se utiliza para calcular el importe del recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Otro valor que también nos puede sonar es el que grava el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) cuando queremos comprar una casa; y se aplica sobre su Valor Real. Cuando el valor declarado por el contribuyente está por debajo del valor establecido por la Comunidad Autónoma correspondiente, puede solicitar un procedimiento de comprobación de valores. El problema que tiene la administración en estos casos, es que no dispone de herramientas que permitan justificar el Valor Real de la vivienda para cada caso, así que aplican un criterio generalizado de multiplicar el Valor Catastral por un coeficiente que incrementa dicho valor anualmente. Esta manera de calcular el valor, no tiene en cuenta la situación real de fluctuación del valor de la vivienda en épocas de crisis. Las comunidades autónomas te informan del valor real en sus páginas Web.

Ejemplo práctico de precio de una misma vivienda para diferentes informes de valoración según su finalidad

Precio de Compra Valor de Mercado Valor Hipotecario Valor Fiscal
En el 2.012 me compro una vivienda y este es mi precio de compra. El vendedor necesita liquidez y decide ajustar el precio de venta así que negocio a la baja. En el proceso de venta solicito una valoración a un profesional. Me facilita un informe con el valor de mercado en base a la oferta de la zona. Solicito una hipoteca y la Sociedad de Tasación me facilita un informe de tasación para el préstamo hipotecario. La vivienda es de segunda mano y tengo que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El valor por el que he escriturado y declarado no se lo cree la administración
200.000 € 203.000 € 190.000 € 250.000 €
Yo creo que he realizado una buena compra, sensiblemente por debajo de mercado. Resulta que tengo que pagar más en el impuesto de transmisiones y no puedo acceder al 80% de financiación sobre el precio de compra. Para el primer caso tengo que presentar una tasación que justifique que el valor real de la vivienda en esa fecha coincide con el valor de compra. Para el segundo supuesto, el haber dispuesto de una tasación previamente me hubiera ayudado en la negociación y en tomar medidas a tiempo. El valor de mercado indica que el comprador está comprando bien, incluso un 1,5% por debajo del valor de mercado. El valor de tasación sale por debajo del valor de mercado y por debajo del valor de compra. Esto se debe a que la Sociedad de Tasación pensaba en ese momento era preciso aplicar un ajuste sobre el valor de mercado, considerando que era previsible que los precios siguieran bajando prolongadamente en el tiempo. La administración me pide una comprobación del valor de compra, considerando que cree que no se ajusta a un valor real, según sus tablas de ajuste. Me dicen que debería pagar sobre 250.000 € en vez de sobre los 200.000 € de compra. Si quiero reclamar debería presentar un informe de valoración que justifique cual ha sido el valor real en el momento de la compra.

¡Esperamos que hayas disfrutado de la lectura y hayamos resuelto tus dudas! Si necesitas solicitar presupuesto de valoración de una vivienda, el equipo de expertos de Gloval se pone a tu disposición, puedes realizar tu solicitud completando el formulario que encontrarás al inicio de nuestra web y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible


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Joaquín Santos

Arquitecto Técnico por la Universidad Politécnica de Madrid, cuenta con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras su dilatada experiencia como Director Técnico, actualmente nos acompaña en Gloval Analytics como experto en análisis del mercado inmobiliario y desarrollo de negocio.

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