Qué tener en cuenta a la hora de tasar una nave industrial

Es probable que si estás leyendo este artículo te estés planteando tasar tu nave para una operación de financiación, un reparto o aportación societaria, una actualización del valor contable, una tasación contradictoria para un proceso contencioso-administrativo o bien tengas previsto otro uso o destino para la tasación. En este artículo te informaremos acerca de los factores a tener en cuenta para la tasación de una nave industrial. En Gloval somos especialistas en valoración y tasación y puedes contactar con nosotros para solicitar tu tasación.

En función de la finalidad y destino del informe de tasación, es necesario aplicar una reglamentación específica, pero en general  ¿qué es lo que hay que tener en cuenta cuando se tasa una nave industrial? Lo veremos en este artículo en el que abordaremos las siguientes cuestiones:

• ¿Cómo tasar una nave industrial?
• ¿Quién puede valorar una nave industrial?
• Así se calcula el valor de una nave industrial

El mercado del sector inmobiliario industrial y logístico tiene unas características diferenciales respecto a otros sectores como son el residencial o el comercial.

Una nave, edificio o conjunto industrial es un contenedor que sirve como espacio para almacenamiento, producción, y/o distribución de bienes industriales o comerciales.

Es lógico pensar que la localización es un factor que es determinante en el valor de una nave, pero en una localización concreta o en el mismo polígono, ¿tienen un valor similar todas las naves? La experiencia nos demuestra que no.

Hay muchos factores que influyen en el valor de una nave industrial, se debe analizar las características extrínsecas e intrínsecas de la nave.

En cuanto a los factores extrínsecos influyen positivamente:

• La ubicación dentro de un polígono industrial
• Sus características (como viales anchos y parcelas regulares)
• Las infraestructuras y servicios (por ejemplo, hoy en día es importante la existencia de red de fibra óptica o banda ancha)
• La proximidad a grandes núcleos de población y/o a ejes y centros de comunicación (autovías, autopistas, puertos, aeropuertos, estaciones ferroviarias de mercancías…).
• Los parámetros urbanísticos y usos permitidos en el polígono influirán en la mayor o menor comerciabilidad de la nave.

Respecto a las características intrínsecas de la nave, se dan dos situaciones principales desde el punto de vista de su promoción/construcción:

1. Naves genéricas, construidas por un promotor, y posteriormente adaptadas a la actividad que se ha de desarrollar.
2. Naves construidas como autopromoción, o por encargo para una actividad concreta.

En cuanto al primer grupo, en origen son meros contenedores sin ningún tipo de instalación. Aquí aspectos importantes que considerar son su tipología (aislada o adosada), el tipo según la facilidad de propagación de incendios (Tipo A, B, o C), la superficie y su proporción en planta baja, la altura libre, la existencia y en su caso dimensiones del patio.

Si la nave ya ha sido ocupada, suele tener algún tipo de instalación (como mínimo eléctrica y de fontanería) y una zona de oficinas, aseos y/o vestuarios. Aquí entran en juego la antigüedad, reformas efectuadas y el estado de conservación. Estas adaptaciones suelen incrementar el valor respecto a la nave en bruto, siempre que se encuentren en buen estado y no se limiten a una actividad concreta (por ejemplo, una instalación de aire comprimido puede ser muy útil para una actividad, pero inoperante para muchas otras).

Respecto al segundo grupo, se trata de edificaciones construidas para una actividad específica, lo que implica la existencia de un programa funcional concreto (zona de almacenamiento, de producción, comedor, oficinas, vestuarios…).

En este tipo de naves es fundamental un buen diseño y un programa adaptable; y si existe posibilidad de ampliación futura, se ha de pensar como se hará. Muchos son los casos de conjuntos industriales obsoletos compuestos por la yuxtaposición de naves de diferentes características (luces, alturas, número de plantas…) construidas a lo largo de los años, en función de las necesidades de cada momento. Si se piensa exclusivamente en el proceso productivo actual necesario para la actividad que se proyecta, se corre el riesgo de que, aunque la nave no sea físicamente monovalente, sí lo acabe siendo funcionalmente. La producción del siglo XXI no es la misma que la del siglo XX y mucho menos que la del siglo XIX. Es posible que, dentro de 15 años, la manera de producir el mismo producto para el que se ha proyectado una nave sea diferente que la actual.

Por otra parte, la existencia de una zona de oficina representativa ayuda a dar valor al conjunto, pero si se sobredimensiona puede ejercer el efecto contrario. Muchas empresas tienen su sede en los ámbitos terciarios de las ciudades, mientras que, en las áreas o polígonos de producción, de almacenamiento o de logística, las necesidades que tienen de superficie de oficina son menores y, por tanto, la oferta y demanda deben acercarse.

En cambio, no se tienen en consideración en la valoración la existencia de elementos monovalentes o instalaciones específicas para una actividad concreta, como, por ejemplo, las cámaras frigoríficas.

No obstante, para ciertas naves promovidas para un uso concreto, puede ocurrir que estas instalaciones específicas sean de tal envergadura, que conviertan el inmueble en monovalente, en cuyo caso ya no se valorará comparando con otras naves similares, sino como inmueble ligado a una explotación económica por el que se obtiene un valor atendiendo a las expectativas de producir rentas derivadas de la actividad.

En algunos casos, las características y ubicación del polígono condicionan el tipo de nave que se debe construir. En una Zona de Actividades Logísticas (ZAL) se construirán naves diáfanas de gran altura, prácticamente en su totalidad de planta baja, y con amplios patios de acceso y maniobra (aunque ello implique no agotar la ocupación máxima permitida), y en cambio no tiene sentido construir naves de escasa altura libre y reducida superficie, ni grandes plantas piso destinadas a oficinas.

Solo tienen atribuciones profesionales aquellos títulos para los que una disposición legal atribuye competencias específicas. Para lograr una atribución legal no sólo se requiere el conocimiento, además hace falta un documento que le acredite que puede hacer uso de esa destreza a través de un marco normativo. En España el título académico oficial confiere las atribuciones específicas determinadas por Ley, siendo importante destacar que las titulaciones universitarias forman competencialmente al alumno, pero no todas dan acceso a dichas atribuciones profesionales.

Para el caso de que la nave esté en Suelo Urbano o Urbanizable, los técnicos competentes y con atribución profesional, pueden ser tanto arquitectos como arquitectos técnicos, ingenieros industriales e ingenieros técnicos.

Para el caso de que la nave esté en Suelo No urbanizable relacionada con actividades agropecuarias, el técnico habilitado es un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola, para otras actividades será según el sector de la actividad.

La valoración de naves, como vemos, está sujeta a diferentes casuísticas. Por eso, lo mejor es dejarse aconsejar por un experto y solicitar una valoración de nave a nuestros técnicos de GLOVAL.

GLOVAL dispone de todo tipo técnicos cualificados y asignará el encargo al más adecuado para el inmueble a tasar.

Los métodos de valoración vienen fijados en la Orden ECO/805/2003, y son:

1. Método de Comparación
2. Método de Actualización de rentas
3. Método de Coste

Los dos primeros son métodos directos y con ellos se obtiene el valor de mercado del activo, mientras que el tercero es un método aditivo por el que se obtiene un valor que cuantifica las inversiones realizadas, es decir, su reemplazamiento teniendo en cuenta la depreciación física y funcional.

El método de comparación, se basa en el principio de sustitución. Consiste en comparar la nave valorada con otras naves en venta o transacciones realizadas recientemente lo más similares posibles a la que se tiene que tasar. Se aplican unos coeficientes de homogeneización y se pondera las diferencias relativas a las características intrínsecas (superficie, altura libre, patio, antigüedad, etc) y extrínsecas (ubicación, accesos, comunicaciones, dotaciones, etc) de los comparables respecto a la nave tasada.

En cuanto al método actualización de rentas se considera adecuado para calcular tanto el valor de inmuebles arrendados como de inmuebles situados en zonas donde existe un mercado de alquileres representativo de características similares a la nave valorada.

Este método consiste en aplicar un tipo de actualización o tasa de descuento a una renta, de contrato o de mercado, durante un tiempo determinado. El tipo de actualización se establece en función de las características intrínsecas y extrínsecas de la nave, y de la situación del mercado inmobiliario. A mayor riesgo en dejar de percibir la renta, mayor será el tipo de actualización.

El plazo será el fijado en el contrato de arrendamiento o la vida útil restante estimada de la nave, para el caso de que exista mercado de activos en renta, estableciéndose así un flujo de caja.

El método del coste permite calcular el valor de reemplazamiento. Se trata de un método aditivo que consiste en sumar el valor de mercado del suelo, el coste de construcción de la nave y la suma de gastos del promotor necesarios para construirla. Se obtiene así el Coste de Reemplazamiento Bruto, que para el caso de nave usada requerirá descontar la depreciación física y funcional obteniéndose el Coste de Reposición Neto.

Ten cuenta que, dependiendo de la finalidad, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización, y en caso de no aplicar estos últimos, solo se certificará el valor obtenido por el método de coste, principalmente por no existir mercado representativo.

Esto ocurre en caso de naves en suelo con situación urbanística anormal (Suelo No Aptos para obtener licencia de obras directa) o bien en caso de naves muy grandes que, a pesar de ser polivalentes, por sus características no se adecuan a la oferta y demanda zonal.

Si necesitas solicitar una valoración de una nave industrial, GLOVAL realiza sus tasaciones conforme a los estándares regulados por la normativa de aplicación para la realización de Tasaciones Hipotecarias, ECO/805/2003, siendo elaboradas, revisadas y estudiadas por un grupo de especialistas con más de 30 años de experiencia. ¡Será un placer ayudarte!