Tasación de viviendas oficiales protegidas (VPO)

Nuria Muñozpor Nuria Muñoz16 noviembre, 2023

Si has llegado hasta aquí es porque probablemente tienes la posibilidad de acceder a una vivienda de protección oficial y te han surgido algunas dudas respecto a las características que debe reunir la tasación hipotecaria para obtener un préstamo para su adquisición, así como, las diferencias con respecto a la valoración de una vivienda no protegida. ¡Estás en el lugar indicado! A continuación, te aportamos algunas respuestas al respecto.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

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Las viviendas de protección oficial (VPO) y su regulación

La vivienda de protección oficial está destinada a facilitar a aquellos ciudadanos con menos ingresos, el acceso a una vivienda adecuada a unos precios asequibles, siendo una competencia regulada por cada Comunidad Autónoma.

Algunas de sus características más relevantes son:

  • Pueden ofertarse en venta o en renta.
  • Pueden tener diferente clasificación según quién las haya promovido, la administración pública o una empresa privada.
  • El régimen de calificación puede ser variado (general, especial, concertada, etc..) según las condiciones de la normativa aplicable a la promoción.
  • La duración de su protección puede ser diversa, como por ejemplo 7, 10, años etc. para el alquiler, o en el caso de la venta 20, 25, 30 años etc. o incluso permanente. Vendrá determinado por la regulación de la normativa de la Comunidad Autónoma a la que se encuentre acogida.
  • Durante la vigencia de la protección no se podrá superar un precio de venta o renta fijado, llamado valor máximo legal.
  • Limitación en cuanto a su superficie máxima de la vivienda y de sus anexos, en caso de disponer de plaza de garaje y/o trastero.

Además, las viviendas de protección oficial, poseen una documentación denominada cédula de calificación definitiva, que recoge las particulares del edificio en concreto en relación a la normativa a la que se acoge, número de expediente de VPO, superficies protegidas, valor máximo legal de venta o renta. Esta se concede en el momento de la finalización de la construcción, a partir de la fecha de concesión de la calificación definitiva, será cuando se comience a contar el tiempo durante el que la vivienda estará protegida.

Pros y contras de las viviendas protegidas

Dentro de las ventajas de las VPO está el precio de compra más asequible, en comparación con el valor al que se comercializa una vivienda libre similar y por tanto deben destinarse a residencia habitual. Además, algunas Comunidades Autónomas disponen de ayudas y/o préstamos cualificados que permitirán adaptarse a tu nivel de ingresos.

Por el contrario, para poder ser adjudicatario de una de ellas hay que considerar que no debe superarse una cantidad de ingresos anuales máximos fijados y cumplir alguna serie de requisitos según la Comunidad en la que esté localizada como, no tener otra residencia en propiedad, estar inscrito en un registro o ser residente en la localidad, etc…

A parte de disponer el precio de venta limitado, para poder realizar la transmisión suele ser necesario que haya transcurrido un mínimo de años desde que se hubiera adquirido y que haya que solicitar una autorización de venta al organismo competente, ya que la administración suele tener el derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda durante un tiempo.

¿Cómo se realiza la valoración de una Vivienda de Protección Oficial (VPO)? Diferencias respeto a las valoraciones de viviendas no protegidas

Para determinar el valor máximo legal de una vivienda y sus anexos primero hay que precisar si está o no vigente la protección de la misma. Para ello se debe realizar un análisis de los datos de calificación y de las distintas normativas que puedan regularlo.

En caso de estar aún protegida habrá que calcular su valor máximo legal, que se obtendrá mediante la multiplicación de la superficie útil que conste en la cédula de calificación, por el módulo correspondiente, según el régimen al que se encuentra acogido, que se publica por la Comunidad Autónoma y dependerá de la localidad en la que se ubique.

También es importante conocer que las viviendas de protección oficial pueden descalificarse   convertirse en viviendas de venta o renta libre, bien porque ya se ha finalizado y/o vencido la protección como se ha indicado anteriormente o porque se ha realizado una descalificación voluntaria, siempre que la misma esté permitida y se cumpla con el proceso fijado para ello.

El informe de tasación de una vivienda con protección vigente recogerá los datos relativos a la misma en cuanto a:

  • Su régimen
  • Número de expediente de VPO
  • Valor máximo legal y el de sus anexos
  • Así como también, el valor de mercado libre asignable, certificándose el menor valor entre los calculados a efectos de garantía hipotecaria.

Hay que tener presente que el valor máximo legal de venta es un máximo, no se podría realizar la transmisión de la vivienda por encima de este valor, pero si por debajo y dependerá de las condiciones del mercado. En el momento en que se realice la venta, mediante una valoración realizada por una sociedad de tasación homologada, tendrás disponibles estas cifras y datos.

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