Consideraciones a tener en cuenta en la tasación de una finca rústica

Carlos Leónpor Carlos León16 febrero, 2023

En Gloval realizamos valoraciones de inmuebles y terrenos, atendiendo a todo tipo de finalidades. Hoy nos gustaría compartir con vosotros algunas consideraciones sobre cómo se realiza una tasación de una finca rústica.

Para ello hemos redactado este artículo en el que abordaremos estas interesantes cuestiones:

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Finalidades de tasación de una finca rústica

Una de las primeras cuestiones que tenemos que responder a la hora de realizar una tasación de una finca rústica, es conocer la finalidad para la que necesito este tipo de informe. Conociendo el propósito de la valoración, tendremos que utilizar una normativa u otra para la realización del informe.

Hay numerosas finalidades relacionadas con la tasación, entre las que podemos enumerar las más usuales:

  • Grupo I: Garantía hipotecaria de créditos y valoraciones a efectos de coberturas técnicas.
  • Grupo II: Herencias, expropiaciones, aportaciones a una sociedad, valoraciones contradictorias, valor de mercado, etc.

En este artículo nos centraremos en comentar algunas de las consideraciones más importantes a tener en cuenta en la realización de los informes de tasación de fincas rústicas conforme al primer grupo, que estarán formadas por las tasaciones que están reguladas por la Orden Ministerial ECO/805/2003, mientras que las finalidades del segundo grupo lo formarían los informes de tasación que no están sometidas a dicha orden de manera obligatoria.

Tasación de fincas rústica con finalidad Garantía Hipotecaria. La Orden ECO/805/2003

Según nos dice la Orden ECO/805/2003 en su artículo 1, esta orden tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación.

De manera muy sencilla, en lo que se refiere a la primera finalidad de Garantía hipotecaria de créditos o préstamos, se podría resumir en que la Orden ECO/805/2003 es la normativa a la que debemos referirnos a la hora de llevar a cabo el informe de tasación, que servirá en la mayoría de los casos para formalizar un préstamo hipotecario con una entidad bancaria.

Métodos de tasación de una finca rústica

Hay 4 métodos técnicos de valoración utilizables para llevar a cabo el cálculo de la tasación:

  1. Método de comparación
  2. Método de actualización de rentas
  3. Método del coste
  4. Método residual

En lo que nos concierne en este artículo, sobre consideraciones a tener en cuenta en la tasación de una finca rústica, obviaremos el último método (residual), ya que es exclusivo de terrenos o edificios ubicados en suelo urbano o urbanizable, incluyendo edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.

Para comprender mejor el informe de tasación de una finca rústica, realizado por un perito o gabinete técnico competente, vamos a describir brevemente algunos de los principales requisitos de cada uno de los métodos de valoración empleados en la tasación de una finca rústica, según la orden ECO:

Método de comparación:

Este método deberá cumplir con estos requisitos:

  • La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
  • Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

Método de Actualización de rentas:

Para la realización de este método es necesario que se cumpla que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

Método del coste:

Es el aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados, y será necesario calcular primeramente el valor del terreno, el coste de la edificación y tener en cuenta los gastos necesarios para su ejecución.

¿Estás pensando en comprar una finca rústica? Descubre aquí las consideraciones previas que debes tener en cuenta

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Consideraciones para la tasación de una finca rústica

Una vez descritos algunos de los principales requisitos de la Orden ECO para la elaboración de una tasación de una finca rústica, la cual regula entre otras las valoraciones hipotecarias, vamos a centrarnos en algunos de los principales puntos a tener en cuenta en este tipo de informes.

Muestras de mercado

La orden ECO nos define “comparables” como inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

Por ejemplo, no podemos comparar una finca pequeña de 0,25 Ha (2.500 m2) con una grande de 100 Ha, o una finca de monte con una de naranjos, o una finca de regadío con una finca de secano, entre otros.

Por lo tanto, para llevar cabo el método de comparación, deberemos aportar muestras de mercado lo más semejante posible a la finca valorada, en todas sus características y circunstancias.

Metodología de cálculo aplicada en la tasación

A diferencia de las casas que existen en un núcleo urbano, las parcelas de recreo en el campo suelen tener una superficie tanto de suelo como de vivienda muy variada, y con una amplia diversidad de anexos (trasteros, almacenes, cuartos de aperos, piscinas, etc.), lo que nos lleva a pensar que es muy difícil encontrar al menos 6 muestras de mercado (como marca la Orden ECO) suficientemente homogéneas y representativas, para poder realizar la tasación por el método de comparación. Es por ello, que en la mayoría de los casos en los que tasemos este tipo de parcelas con vivienda, será obligatorio usar el método de reemplazamiento neto.

Hay ocasiones en las que nos encontramos con tasaciones de fincas rústicas que solamente se realizan por el método de comparación. Esto podría suponer un error si se trata de una finca rústica con una explotación activa o susceptible de funcionamiento, ya sea agrícola como ganadera. Por lo tanto, siempre que nos encontremos con una finca agrícola o ganadera, en funcionamiento o susceptible de actividad, deberemos llevar a cabo el método de actualización de rentas.

Identificación de la finca

Un aspecto importante a tener en cuenta en la identificación de una finca, ya sea urbana o rústica, es la presunción de que la parcela que nos enseña el cliente en la visita, es la finca registral o catastral que tenemos que valorar. Como técnicos profesionales, debemos comprobar y justificar los parajes, linderos, superficies, referencias catastrales, servidumbres, etc, con el fin de realizar una correcta identificación del bien a valorar.

A día de hoy es muy frecuente encontrar que una finca registral no esté coordinada con catastro. En ocasiones nos encontramos con la equivocación de suponer que una finca registral se corresponde con una o varias parcelas catastrales al 100%, obviando la posibilidad de que solamente ocupe una parte de una parcela catastral o incluso de varias. Es por ello, que no solo hay que realizar una descripción correcta a nivel de ubicación, superficie o linderos, sino que hay que realizar un plano de la finca delimitando su contorno.

¿Descubre en este artículo si puedes construir en una finca rústica?

Documentación referente al derecho de riego

En la redacción de un informe sobre una finca de regadío, deberemos aportar documentación sobre el derecho de riego. Se puede cometer el desliz al creer que la documentación registral o catastral de una finca descrita como regadío, pueda considerarse suficiente para acreditar este derecho. Por lo que, para justificar el abastecimiento de agua de una manera correcta, será necesaria la aportación de un documento emitido por el organismo de aguas competente. A modo de ejemplo, se podría dar por válida la documentación emitida por organismos oficiales o entidades competentes, como por ejemplo confederaciones hidrográficas o comunidades de regantes.

Rendimientos agrarios o ganaderos adoptados

En la valoración de una finca rústica es muy frecuente la utilización del método de actualización de rentas, para el cual es necesario conocer los rendimientos de la explotación que se desarrolle en la finca. En ocasiones, podemos encontrar tasaciones en las que se adoptan rendimientos alejados de las ratios medias del sector para una finca agrícola o ganadera. Por ejemplo, se adoptan rendimientos de secano que solo son alcanzables para fincas de regadío, o se llega a considerar fincas ganaderas en régimen extensivo con un número de cabezas que solo podrían ser viables para una granja en régimen intensivo.

Persona que puede firmar una tasación de una finca rústica

Según la Orden ECO, en su artículo 64 apartado c), el informe de valoración de una finca rústica se firmará por el profesional competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, que al tratarse de una finca rústica para el caso que nos ocupa, se podrá corresponder con un ingeniero o un ingeniero técnico según la especialidad.

En este artículo hemos mencionado algunas de las principales consideraciones, con respecto a la orden ECO 805/2003, que debemos tener en cuenta en los informes de tasación de fincas rústicas. La diversidad de explotaciones, instalaciones o edificios que pueden existir sobre una finca rústica haría que la lista de cuestiones a considerar fuera interminable.

Por lo tanto, para llevar a cabo el informe de tasación de una finca rústica, ponte en manos de Gloval, como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, que cuenta con una dilatada experiencia, para cualquier finalidad de tasación que necesites. Solicita aquí tu presupuesto personalizado

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