Segregación de una finca: Requisitos y Proceso

Fernando Mateospor Fernando Mateos18 junio, 2024

La posesión de un suelo muchas veces conduce, a consecuencia de sucesiones, liquidaciones de proindivisos u otros, a la necesidad de ser subdividido en porciones menores. Otras ocasiones, en pro de mejorar la gestión de estos activos, surge la necesidad de desmembrar una parte del suelo, dividiendo en otras fincas independientes. Sea un caso u otro, a continuación, te explicamos todas las posibles cuestiones que necesitas saber antes de afrontar la posible segregación de una parcela:

segregacion-finca

Diferencias entre la reparcelación, agrupación y la segregación

Dentro del ámbito de las modificaciones parcelarias tres procedimientos serán los más habituales: reparcelación, segregación y agrupación.

  • La Reparcelación consiste en reorganizar la estructura parcelaria original y distribuir en nuevas parcelas atendiendo a un desarrollo de ordenación pormenorizado derivados de un plan parcial, plan especial de reforma interior o cualquier otro tipo de instrumento cuyo objeto sea la ordenación de un ámbito o territorio.
  • La Agrupación se fundamenta en la unión de dos o más parcelas, dando lugar a una finca resultante cuyo perímetro y superficie será la suma de las parcelas aportadas.
  • La Segregación será lo opuesto a la agrupación, al tratarse la división de una finca matriz en dos o más parcelas resultantes mediante un desmiembro total o parcial de la misma. Cada una de estas fincas resultantes presentará independencia de la matriz.

Análisis previo a una segregación

Lo primero que debemos conocer, antes de iniciar el procedimiento de la segregación, será la calificación urbanística del terreno objeto de alteración. A grandes rasgos nos podemos encontrar tres tipos de parcelas:

  • Suelo urbano: El requisito fundamental para poder determinar que una segregación es viable en suelo urbano será conocer, mediante la consulta del planeamiento urbanístico del municipio que se trate, las condiciones de la parcela mínima. Dichos requisitos se suelen fundamentar en dos aspectos fundamentales y el incumplimiento de alguno de estos dos requisitos probablemente invalide las opciones de segregar la finca matriz:
    • Superficie mínima de parcela requerida
    • Frente mínimo de la parcela resultante al vial público.
  • Suelo urbanizable: Los suelos que se encuentran sujetos a un desarrollo urbanístico estarán condicionados por una ordenación y plazos definidos, lo que probablemente se traduzca en la imposibilidad de autorizar nuevas segregaciones de parcelas, salvo aquellos que por su situación puedan ser asimilados a suelos no urbanizables.
  • Suelo no urbanizable: Al igual que ocurre en los suelos urbanos, en los suelos de naturaleza rústica el planeamiento urbanístico suele determinar los requisitos mínimos para permitir posibles segregaciones del terreno:
    • Superficie mínima de parcela
    • Mantenimiento de la unidad mínima de cultivo

Es destacable también la existencia de suelos no urbanizables con un especial grado de protección, donde cualquier modificación parcelaria pueda estar prohibida.

Se trate de un tipo de suelo u otro, se recomienda contar con un adecuado asesoramiento técnico de profesionales expertos en dicha materia para analizar el caso concreto y gestionar su tramitación.

¿Qué se necesita para hacer una segregación?

Los hitos fundamentales en el procedimiento de una segregación parcelaria serán los siguientes:

  • Análisis de la situación urbanística: en un primer momento habrá que analizar y estudiar la viabilidad de la segregación urbanística planteada, conforme lo expuesto en el apartado anterior. Dicha consulta se deberá realizar directamente en el ayuntamiento o mediante el asesoramiento de un Técnico cualificado.
  • Licencia de segregación: En el caso de resultar factible dicha segregación, se deberá formalizar un PROYECTO DE SEGREGACIÓN suscrito por profesional con titulación cualificada, donde se justifique el cumplimiento normativo de dicha modificación parcelaria, acompañado de la memoria y planimetría correspondiente. Dicho documento deberá ser presentado en el ayuntamiento, al cual le corresponderá la emisión de la correspondiente licencia municipal o certificado de innecesaridad de esta.
  • Escritura de segregación: Una vez obtenida la autorización o certificado municipal ya se podrá elevar dicha segregación a Escritura Pública, donde se describa la finca matriz (original) y la/s finca/s resultante/s o segregada/s de la misma.
  • Inscripción registral de la finca segregada: Posteriormente dicha Escritura deberá ser presentada en el Registro de la Propiedad que corresponda para proceder a su nueva inscripción registral.

Finca matriz y su importancia en la segregación de una finca

En los procedimientos de segregaciones, a diferencia de lo que suele ocurrir en reparcelaciones de ámbitos urbanísticos, las cargas y servidumbres de la finca matriz pueden quedar reflejadas en las fincas segregadas. Este punto es necesario tener en cuenta y revisar si dichas afecciones realmente afectan a las nuevas fincas o, por el contrario, no inciden sobre la parte segregada.

Tal y como hemos comentado es destacable la necesidad de contar con un adecuado asesoramiento técnico y profesional de un consultor urbanístico a lo largo de todo el procedimiento señalado. Si te encuentras en esta situación te invitamos a contactar con nosotros para poder prestarte nuestro mejor asesoramiento al respecto.

Solicita tu Tasación Oficial Hasta -35%

Solo hasta el 31 de agosto

PROMOCIÓN ONLINE

¡SOLICITA AHORA!

newsletter-ico
Suscríbete a la Newsletter

Privacy Preference Center